춘천에 시골집이 있었는데 가격도 비싸고 위치도 엄청 좋은데 있는데 아빠께서 교회장로님이 대출 받는데 담보로 잡혀 주고 장로님이 이자를 안내고,,,, 어떻게 잘 못됐는지 나는 잘 모르는데 경매로 삼백팔십만원에 넘어 갔다.
도대체 경매가 뭐길래 우리집을 살 때는 비싸게 주고 샀는데 그렇게 허무하게 넘어 갔는지 궁금했다.
아빠는 대학원제자들이나 총장, 교회장로님한테 왕창 당했다.
춘천집만 넘어 갔으면 괜찮은데 서울의 빌라도 아빠가 보증을 서주고 보증 서준 사람이 안 갚아서 빌라가 넘어 가서 준비도 안 됐는데 바로 나가라고 했다.
난 고시원에 가고 동생은 기숙사에 가고 아빠엄마는 친구별장에 얹혀 산 적이 있다.
아빠나 엄마는 할아버지 할머니가 부자셔서 결혼할 때부터 대저택이 있었는데 지금은 전부 다 사라졌다.
옛날에 집에 빨간 딱지가 붙는 걸 봤다.
보증 잘 못 서서 집 날리고 쫓겨나고를 반복하다보니까 이사를 28번 하고 전학을 7번을 했다.
이번에 전라도에 있는 땅이랑 집을 팔았는데 서울에서는 아무것도 못했다.
아빠엄마 내가 집 때문에 고민을 할 줄 몰랐다.
아빠는 돈이란 땅을 팔면 그냥 생기는 건 줄 아셨다고 한다.
정말 자수성가한 사람들이 아니고 유산을 받은 사람들은 경제개념이 없거나 사람들한테 속아서 없애는 건 금방인 것 같다.
난 아빠가 사람들한테 너무 당해서 사람을 못 믿겠다.
나한테 잘해주면 사기 칠려고 그러나라는 경계심부터 생겼다.
그래서 난 아무것도 없지만 책으로라도 경제개념이나 부동산 건물 경매에 대해서 알고 싶었다.
연예인중에 황석정이라고있는데 우리 집 가까이에 경매로 몇 천만원으로 3층 건물을 샀다고 한다.
연예인으로 못 떴을 때 경매공부를 했는데 그게 집을 사는데 도움이 됐다는 얘기를 듣고 경매공부를 해야 겠구나라는 생각이 들었다.
서울에 전세를 알아 보면서 돈이 얼마나 많이 필요한가를 알았고 집을 얻는데는 100% 돈이 좌우하고 정보도 중요하다는 것을 알았다.
경매로 하면 위험하다 사기를 당할 수 있다 그런 얘기들도 많이 들었다.
지금 전부 다 잃고 집문제를 해결하기 위해서 고민에 빠져 있는 가족들이랑 책을 보고 더 많이 고민해 보고 싶어서 이 책을 읽었다.
집과 땅을 전부 잃은 사람들은 어떻게 재기를 해야 하는 건지 어떻게 다시 집을 살 수 있는 건지 알고 싶었다.
저자는 경매쪽으로 유명한 사람같다.
서점에 빽빽히 자리를 차지하고 있는 경매서적들을 보면 내 집 사기나 빌딩사기도 쉬워 보인다.
이론과 실무는 정말 다르다.
법률적 이론을 기초하고 그 진리가 결국 하나이더라도, 그 과정이 달라질 수 있다.
반대로 실무밖에 모르는 사람이 쓴 책도 위험하다.
뿌리가 없어 독자가 그 내용을 잘 소화하여 응용하는 것이 불가능하며 아주 좁은 시야로 앞뒤, 옆도 모르고 나아가게 되기 때문이다.
결국 이론과 실무를 모두 심도 있게 접한 사람의 책을 읽어야 하는 것이다.
오래 전에 엄마는 엄마의 교육생에게 사기를 당한 적이 있다.
집을 사라고 해서 계약을 했는데 이중 계약을 해서 엄마의 돈만 가져가고 이 중으로 돈을 받아 엄마는 완전 손해를 보셨다.
이것은 경매도 아니고 자신이 싸게 샀기 때문에 싸게 팔테니까 사라고 했다.
그 교육생은 계약금을 지불하고 계약서를 작성했는데 다른 사람과 이중으로 계약을 했다.
엄마는 이런 정보를 전혀 몰랐다.
그래서 조금 남은 돈과 맞춰서 집을 사려다가 사기를 당한 것이다.
엄마는 신앙과 책, 공부밖에 모르신다.
그렇게 사니까 세상과 돈에 대해서 너무 모르니까 사람들에게 그냥 당한다.
난 그렇게 당하기 싫어서 이 책을 읽었다.
감정가는 시세가 아니다.
경매에 대한 공부를 조금도 하지 않고 뛰어드는 무지한 투자자는 물론, 학원에서 배웠지만 실천 경험이 없는 초보투자자조차 감정 평가금액을 기준으로 경매에 입찰하는 사례를 수도 없이 본다.
혹시나 하면 역시나 잘못된 낙찰가 선정으로 인해 입찰보증금까지 몰수당할 각오로 잔금납부를 하지 않고 뼈아픈 고통을 새기는 경우도 있다.
부동산을 경매로 매각하기 위해 감정평가사가 객관적 가치평가 기준으로 경매 첫 매각 금액의 경매를 신청한 채권자가 해당 부동산 경매시 낙찰 금액으로 배당을 통해 채권 회수가 가능한지 여부 등을 미리 파악한다.
물론 더 많은 객관적 이유들이 있다.
우리에게 중요한 것은 감정평가 금액은 어디에 어떻게 사용하는 것이 좋을까하는 것이다.
경매투자를 하면서 감정평가금액이 절실히 중요해질 때가 있다.
바로 자신이 상대에게 돈을 받아야 하는 입장에 있을 때이다.
해당 부동산에 대한 감정평가 금액 대비 받은 금액이 산정되기 때문에 감정평가 금액이 높으면 높을수록 좋고, 낮으면 낮을수록 불리해 진다.
경매 입찰에 대해서는 네 번중 한 번 낙찰 받는다는 생각으로 입찰한다.
낙찰 자체를 위한 고가 낙찰도 좋지 않고, 시장 상황을 고려하지 않고 자기 욕심대로만 입찰하는 것도 의미가 없기 때문에 그 조율점을 찾아 자기만의 페이스를 유지하는 것이 좋다.
법원 분위기에 들떠 계획한 금액보다 더 쓰지 말아야 한다.
많은 경매컨설팅회사가 현장에 사람들이 북적북적하면 이번 물건은 응찰자가 많으니까 계획하고 온 금액보다 조금 더 높게 적을려고 한다.
이건 터무니 없는 소리다.
어젯밤 잠들기 전까지 생각했던 그 금액대로 뚝심 있게 나가면 된다.
지금 당장 투자를 통한 양도 수익이나, 임대수익 욕심이 난다고 할지라도 제대로 된 선생에게 제대로 배워서 조금 특수한 물건을 사야 한다.
실제 특수물건을 다루어 보고 수익을 내 본 강사에게 배우면, 일반 물건보다 경쟁률이 낮으므로 낙찰가도 낮아 완전하게 2배의 수익을 낼 수 있다.
자기가 갈고 닦은 분야와 내용의 물건에만 지속적으로 입찰해야 한다.
한 분야를 갈고 닦아야 하는 것이다.
한 분야에서 또 세분화 하여 자기에게 가장 잘 맞는 것을 계속 파고 들어야 한다.
어차피 우리는 수익이 목적이지 다체로운 투자 풍경 자체가 목적은 아니기 때문이다. 돈이 흔하면서 무서운 유치권, 유치권신고 있음 이란 물건들이 굉장히 많다.
독이 되기도 하고, 득이 되기도 하는 유치권의 법칙을 확인해 본다.
유치권이란, 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유지할 수 있는 권리민법 (제 320조-제328조)에 나와 있다.
유치권 이라는 것은 물건의 한 권리이다.
물건은 말 그대로 채권적 권리행사가 아니다.
해당물건에 대한 권리가 있다는 이야기다.
유치권자가 점유를 정상적으로 잘하고 있는지,,
점유하지 않으면서 법원에 유치권 신고만 접수해놓은 상태인지,,잘봐야 한다.
유치권은 인도명령신청 사건이 아니라 소송사건이다.
유치권을 깰 수 있는 확실한 것은 유치권을 단순히 점유 그 자체로만 인정이 되는 것이 아니다.
점유의 시기 또한 중요하다.
유치권 주장자는 경매게시 결정등기 이전부터 반드시 점유하고 있어야 한다.
조금만 알면 가장 매력적이고 안전한 투자이자, 조금만 모르면 독 가시가 되어버릴 수 있는 투자가 법정지상권 특수권리이다.
법정지상권은 '법률로 정한 조건' 에 충족될 시 건물소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 것이다.
법정 지상권에 대해서 잘 모르면 보통은 임대차처럼 계약해서 사용하는데 왜 저런 권리가 필요하고 어떻게 수익을 낼 수 있는 거지라고 생각할 수도 있는데 경매라는 제도가 개입하는 순간 해당 권리의 존재 이유를 실감하게 된다.
법정 지상권이 성립하지 않는 경우는 토지를 낙찰 받은 후 토지에 대한 법정지상권 부존재소송을 하게 된다.
이때 근거는 민법 제 366조에 의하여 조건들이 부합하지 않는다는 내용으로 승부를 낸다.
만약 이미 법정지상권부존재 확인 판결을 받아둔 상태에서 건물만 경매로 나온다면 이것은 언제든 경매 받은 사람이 건물을 철거시킬 수 있다는 것이다.
현 건물경매에서 그 어떤 투자자도 건물만 경매에서 입찰하지 않을 것이다.
법정지상권이 성립하는 경우는 대부분 남의 토지를 30년 동안 지상권자로 남의 토지를 무상으로 사용한다.
그것은 아니기 때문에 소송을 통해 자료판결을 받는다.
이 때 감정평가사를 다시 동원하게 되는데 감정평가 요율표를 보면, 감정평가금액 대비 대지의 경우 연4-5일 전 또는 당의 경우는 3-4%, 임야의 경우는 약 2%로 선정되어 있다.
법정지상권은 때론 토지만 경매에 나온 것이 아니라, 토지 없이 건물만 경매가 진행될시 낙찰가는 전자의 경우보다 더 한없이 떨어지면서 고수로 갈 수 있는 길이 보인다. 이번에는 토지만 경매 매각이 아니라, 토지는 대상에서 제외하고 건물만 경매가 된 경우의 투자기술이 있다.
묻지도 따지지도 말고 법정 지상권의 성립 여부를 분석해야 한다.
토지와 건물이 동일 소유자에서 출발할 것과 저당권설정 당시 건물이 존재하였을 것과 저당권 설정에 의한 경매로 인하여 어느 한쪽 소유자가 달라졌을 것을 잘 알아야한다. 위 조건이 시간적 순서대로 반드시 일치해야만 법정지상권이 성립한다.
건물의 상업적 가치가 있어야 한다.
법정지상권 성립 여부 찾기는 해당 건축물의 건축허가 날짜를 확인하고 토지의 저당권설정일을 확인하여 비교해 본다.
건축허가 날짜가 저당권설정자가 저당권설정과 함께 지상권을 설정해 두었다면 이 또한 저당권설정 당시 건물이 없었을 가능성이 매우커진다.
이 책을 보면 경매에대한 정보와 법적인 근거가 잘 정리돼어 있어서 정말 도움이 많이 된다.