땅투자 10단계 절대불변의 법칙

땅투자 10단계 절대불변의 법칙 - 토지 투자 전문가 박프로의 실전 부동산 투자 노하우 ㅣ 땅투자 실무 시리즈 2
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 9월

난 깨끗하고 선한 부자가 되고 싶다.

아빠엄마의 경제관념이나 소비패턴이 부모님 유산으로 돈이 필요하면 땅을 팔고 집을 팔고 공부는 유학까지 갔다와서 교수도 하고 대학 부총장도 했지만 학교에서 쫓겨나면서 급여나 일한 돈을 하나도 못 받아서 9년 넘게 소송을 하고 있다.

제자나 장로님한테 보증서고 사기 당해서 빌라, 땅, 주택을 전부 날려 먹고 지금도 협회에서 행정서류에 대한 일을 하지만 일한 서류를 먼저 주니까 기독교인들 이라고 하면서 서류값을 떼먹는다.

그래서 아빠한테 왜 남한테 돈을 안 받고 해주냐고 하니까 다른 사람들이 좋아하는게 좋고 그냥 일 자체가 좋다고 하는데 아빠의 경제관념이 황당했다.

그런 경제관념을 갖고 있으니까 사람들은 이용할려고 하는 것 같다.

엄마도 어떤 단체 장을 하고 있어도 나이가 많으니까 나가라고 해서 나오니까 급여가 없고 건강이 나빠지니까 시간강사로 일하는것도 끓기셨다.

그래서 엄마는 죽을 때까지 할 수 있는 자영업, 전문직을 하라고 하신다.

아빠엄마는 남한테 베풀기를 잘하신다.

성경말씀에 순종하는 것 같기는 하지만 우리는 아무것도 없는데 우리가 쓸 것도 챙기고 노년을 대비해야지 남한테도 베푸는 것이다.

난 아빠나 엄마처럼 살기 싫다.

조금이라도 돈이 생기면 재테크나 투자를 해서 노년빈곤을 대비하고 잘 살고 싶다.

이 세상에는 공짜가 없다.

재테크나 부자가 되기 위해서는  부자공부를 잘해야 하는 것 같다.

내가 아는 언니들도 2000만원, 3000만원으로 땅을 사고 아파트를 사서 지금 몇 십억 부자가 됐다.

우리 동네의 아는 이모가 학위는 없고 학력은 안 높아도 기술로 건물 몇 채를 사서 부자가 됐다.

그 이모한테 물으니까 자수성가를 했는데 작은 집을 사서 고쳐서 다시 팔고 사고 팔고 해서 부자가 됐다고 했다.

부자가 된 사람들한테 귀동냥으로 듣고 있기는 하는데 그걸로는 부족하고 진짜 제대로 재테크공부를 하고 싶어서 이 책을 읽었다.

땅을 사라, 아파트를 사라, 빌라를 사라, 건물을 사라, 이 얘기 저 얘기 많은데 어떤게 맞는지 잘 모르겠다.

그런데 돈이 아주 조금이라도 있어야지 가능하니까 그 전에 미리 공부를 하고 싶어서 이 책을 읽었다.

이 책을 읽으면서 부자나 재테크는 아무나 하는게 아니라는 생각이 들었다.

고시공부를 하는 것처럼 엄청나게 공부를 해야 한다는 것을 알았다.

이 책을 읽으면서 그냥 로스쿨준비를 정말 열심히 해서 그냥 변호사가 되는게 더 쉽겠다는 생각이 들었다.

그 정도로 부자가 되는 공부는 많이, 무진장 열심히  해야 하는 것이었다.

내 주변의 엄청난 부자들에 대해서 생각을 해봤다.

공부를 많이 하지는 않았지만 땅투자나 아파트, 빌라투자를 많이 했다.

사고팔고를 반복해서 수익을 내고 그런 과정을 반복하고 그 일에 전부를 쏟아 붓고 노력을 해야 하는 것이었다.

사람들이 건물주가 되고 싶다는 얘기를 많이 하는데 저자는 건물은 처음에는 수익을 낼지 몰라도 나중에는 감가상각이 돼서 비용이 더 많이 든다고 했다.

땅 투자를 그냥 신문이나 부동산 주변 사람들의 얘기를 듣고 그냥 막무가내로 투자를 해서는 안된다.

땅 투자를 하는데는 준비단계가 있다.

매입 전 단계에 무엇을 하는지가 투자 성공 여부의 전부가 달려 있다.

난 사실 그렇게 부자로 살고 싶은 생각이 정말 없는 것인지는 잘 모르겠다.

그냥 전원주택같은 2층집을 서울에서 살고 수명이 길어 졌는데 평생 먹고 사는데 걱정이 없고  해외여행도 하고 싶을 때 하면서 살면 좋을 것 같다.

사실 그 정도로 살려면 돈이 많아야 할 것 같다.

전문직을 갖고 죽을 때까지 그림이나 글을 쓰면서 인세도 받고 살았으면 좋겠다.

오늘 길에서 종가집 95살 할머니가 아들과 며느리가 너무 괴롭힌다고 얘기했다.

왜 괴롭히는 것 같냐고 하니까 능력이 없어서라고 한다.

능력이 있어야 하지만 돈이 있다고 가족들의 진정한 사랑을 받는 것은 아니다.

요즘 천박한 부자가 세상을 어지럽게 만들었다.

땅 투자 준비 단계를 알아 두면 절대로 실패를 하지 않는다고 저자가 확신을 주니까 그 과정을 따라가 봐야 한다.

매입 전 단계는 땅에 관심을 가지는 순간부터 토지 계약 단계까지를 말한다.

토지 투자 관련 공법을 공부해야 한다.

투자 타당성을 검토해야 한다.

그것은 현 시장 상황, 투자 계획 수립, 자금 조달 계획 수립, 투자 타깃 선정이나 투자 타이밍 분석을 해야 한다.

정말 할게 너무나 많은 것 같다.

그냥 내가 하는 공부를 하는게 좋겠다는 생각이 계속 절실히 든다.

물건 현황을 분석해야 한다.

지주 작업을 해야 한다.

사람들도 많이 만나야 하나보다.

은둔형 외톨이라서 책만 보고 사람은 잘 안만나는데 정말 돈을 벌거나 부자가 되는 건 여러 고비를 넘겨야 하는 것 같다.

계약 실무, 매도 전략 수립을 해야 한다.

토지 투자전에 알아야 하는 공법은 토지 계획이다.

도시 기본 계획, 도시 관리계획을 알아야 한다.

도시기본계획은 5년 마다 재검토해야 한다.

지자체건설도시과나 도시계획과를 통해 재검토기간은 언제인지 최근에 재정비한 지가 언제인지 확인해 앞으로 재정비되기 이전에 도시기본계획의 재정비되는 시기를 알아보면 된다.

주민센터나 구청에서 알아 봐야 하는 건가,,,,새로 생기는 신설 도로와 확장 도로 등을 알아야 하고 도로가 연결 구간을 확인해 인구의 이동을 예측해 볼 수 있다.

도시관리계획의 변경을 확인해 단기투자로 최고의 수익을 올려야 한다.

도시관리계획의 변경은 용도지역, 지구, 구역의 지정, 변경으로 누구보다 빨리 정보를 선점해 단기 차익을 남길 수 있어야 한다.

어렵다,,,,,부자는 아무나 되는게 아니다.

신설도로의 노선을 알아야 하고 도로 확장 계획을 알고 주변 토지를 매입해 높은 투자 수익을 올릴 수 있다.

공법은 토지 투자 관련 법인 것 같다.

아직 법학개론정도 보는 수준이라서 쉽지는 않은 것 같다.

관련된 모든 지식을 아는게 중요한게 아니라 어디에 물어 봐야 하는지만 알면 된다.

토지 투자 역시 토지이용계획확인원에 명시된 규제 사항이 있다면 해당 지자체 건설도시과나 도시계획과에 확인해보는 것이 가장 빠르다.

중개업소에 문의하는 경우가 많은데 해당 지자체가 가장 정확하다.

계약이나 결정을 하기전에는 관공서나 인허가권자에게 물어 봐야 한다.

결정해서 계약하고 일을 벌인 다음에 확인하는 것은 의미가 없다.

잔금을 다 치르고 확인할 때는 이미 늦었다.

토지 투자 관련 공법은 전 국토에 관련된 개발계획, 이용 보전에 관한 국토종합계획을 세워 놓고 국토종합계획을 세워 놓고 국토종합계획의 하위법인 도종합계획이라는 광역도시계획을 세워 놓는다.

시와 군의 장기 계획인 도시 기본계획과 도시관리계획을 지정하게 된다.

대한민국 전 국토에 국토종합계획을 가장 큰 그림을 그려 놓고 그 개발 그림을 도별로 구체화한 것이 광역도시 계획, 도종합계획을 더욱 구체화한 것이 도시기본계획, 도시기본계획을 더욱 구체화한 것이 도시관리계획이다.

거기에는 국토법이 있고 국토종합계획 이런 것도 책에 자세히 있어서 잘 봐야겠다.

봉황리사례라는 것을 실질적으로 보면 저자는 부안에 도시관리계획이 변경되는 시기를 알고 있었다.

저자는 도시지역 미지정이던 땅이 도시지역 자연 녹지로 변경된 것을 확인했다.

그 앞에 접한 2차선 도로가 4차선으로 확장되는 것을 확인했다.

도시관리계획의 변경으로 지가가 상승하는 땅을 사들여야 한다.

그런데 그런 땅을 지주가 팔리가 없다.

용도지역이 변경되고 붙은 도로가 확장되어도 땅 주인들이 그걸 모른다는 것이 기회이다.

지주들이 도시 계획이 변경된다는 것을 잘 모르고 지자체에서 지주들에게 통보하지 않기 때문이다.

심지어는 땅을 팔면서까지 자기 땅의 용도지역이 무엇인지조차 모르는 경우도 허다하다.

용도지역이 자연녹지지역으로 변경된 땅의 지주들을 설득하고 땅값은 도시지역미지정으로 매입이 가능해진다.

같은 도로변에 붙은 기존의 자연녹지지역은 20만원대에서 30만원 사이이지만 기존 도시지역 미지정땅은 10만원~20만원 정도로 형성되어 있다.

10만원 중반에 용도지역이 자연녹지지역으로 변경된 땅을 살 수 있게 된다.

매입하자마자 25만원, 평당 10만원의 시세 차익을 보게 된다.

도시지역 중 가치가 제일 높은 것은 상업지역이고 그 다음이 주거지역이다.

땅값의 상승은 부동산이 들어와야 땅값이 오르고 가수요자가 땅값을 올리고 실수요자가 땅값을 올린다.

땅값 폭등 이슈 지역 선정법은 엄청난 가수요가 몰려올 지역이어야 한다.

이런 지역은 국책 사업 지역이나 대규모 개발사업 지역이다.

이와 같은 사업이 언론에 계속 노출되고 이슈화되어야 한다.

계속 노출되어 수많은 투기꾼의 관심 대상이 되어야 한다.

부동산 업체가 계속 증가해 전국의 투자자들을 끌어 모아야 한다.

그러면 땅값은 반드시 폭등한다.

도로는 핏줄이라고 한다.

그만큼 도로가 중요한 것이다.

맹지 탈출 방법은 도로에 접한 주변 땅의 일부나 전부를 사들인다.

사도를 개설한다.

지역권, 지상권을 설정한다.

토지 사용 승낙서나 임대차 계약을 한다.

매도나 상속으로 주인이 바뀌면 새로 협의하기 어렵다.

구거가 사이에 있는 경우 구거 점용 허가를 받는다.

교환한다.

땅을 보는 방법에서 가장 우선시 되는 것은 땅 보는 목적이 정확해야 한다.

토지 투자를 하거나 개발을 통해 사업 수익을 낼 것인지가 정확해야 한다.

부동산 사업은 분양 수익을 내거나 임대 수익을 내거나 그 땅에 장사를 해서 수익을 내려는 세 종류가 있다.

장사를 하려는 사람은 상권 분석을 해봐야 한다.

토지투자의 실전에서 가장 중요한 것은 타이밍과 부동산, 매수자들의 심리를 아는 것이다.

초보들이 고수로 가는 가장 빠른 길은 닥치는대로 토지 투자 관련 서적을 읽어야 한다.

공인중개사 2차 기본서를 읽으면 법령 체계를 머릿속에 그려 넣어야 한다.

공법에는 국토기본법과 국계법이 있다.

토지 투자 관련 서류 판독 능력을 마스터해야 한다.

기본적으로 토지 이용계획확인원과 등기부, 토지대장, 임야대장, 지적도를  읽을 줄 알고 난 뒤 토지 투자에 임해야 하는 것은 기본이다.

부동산 양도세의 인간 계산기가 되어야 한다.

양도세 계산은 신고 비용을 아끼려고 하는 것이 아니라 자신이 땅을 살 때 지주의 세율을 따져 보기 위함이다.

지주의 세금이 자신과 관련이 있는데 그것을 알려면 백프로의 강의를 들어야 한다고 한다.

개발자의 마인드로 생각하고 개발 과정을 머릿속에 그려 봐야 한다.

자신의 발품을 팔아야 하고 부동산 업체의 말은 참고만 해야 한다.

가수요입장에서 용도지역을 선택해야 한다.

용도지역이 아니라 입지가 우선이다.

용도지역이 무조건 상위클래스라고 좋은 것이 아니다.

하위클래스도 가격상승은 일어 난다.

선택해야 하는 지역은 상업지역, 주거지역, 자연녹지,

농림지역도 가격 상승이 일어난다.

입지가 최고일 때만 농림지역에 투자해야 한다.

용도지역이 최고로 좋아도 가격이 비싸면 거래가 중단되고 지가 상승이 없다.

실수요란 건축업자나 사업하려는 사람들의 대상이다.

이들이 찾는 땅은 허가가 나며 장사가 잘 될 입지의 땅이다.

실수요도 하려는 사업에 따라 찾는 땅이 다르다.

항상 수요가 많은 땅을 사야 한다.

땅을 살 때 물리적으로나 수익적으로 피해야 하는 땅들이 있다.

건축 허가를 받을 수 없는 땅이고 못생긴 땅이다.

현저히 낮은 땅도 안되고 주변에 혐오시설이 있으면 안된다.

강이나 하천이 너무 가까워도 안된다.

서류가 지저분하거나 각종 규제가 걸려 있는 땅도 안된다.

암반이 있거나 경사가 25도 이상인 땅도 안된다.

땅모양이 정방향이나 정방향으로 도로에 접한 땅도 안된다.

땅 모양은 분할 할 때 사용할 수 있는 면적이 많이 나오는 땅이 좋은 모양이다.

버릴 면적이 없어야 하는 것이다.

가용 면적을 봐야 하는 것이다.

사방이 막히지 않은 땅은 고민할 필요가 없지만 산을 바라보는 쪽이 남향이라면 집을 지을 수가 없다.

이 책을 보면서 뭐든지 할려고 하면 공부를 많이 해야 한다는 생각이 들었다.

천국을 믿어서 이 땅에서 너무 부자로 살고 싶은 생각은 없지만 내가 원하는 삶을 살려면 돈을 많이 벌기는 벌어야 하는 것 같다.

요즘 길에서 중국 사람들을 많이 만나는데 중국어로 칭찬을 해주면 너무너무 좋아 한다.

중국 사람들이 우리 나라 제주도 땅을 산다고하는데 중국어공부를 많이 해서 일이나 투자를 중국쪽으로도 생각을 해보고 싶다.

이 책으로 투자자나 개발자마인드를 키울 수 있을 것 같고 집이나 땅, 건물을 사는데고 뭔가를 알고 사야 한다는 것을 알게 되었다.

부동산말만 믿고 사는 건 안되는 것 같다.