저자 신명진은 서울 대 법대, 고려대 로스쿨 졸업, 지우 등에서 부동산, 형상 사건을 전담했다.
저자 임주혜는 이화여대 법대, 고려대 로스쿨 졸업, 법정 교육 강사, LG전자 법무팀에서 일했었다.
유튜브 체널 이웃집 변호사를 운영하고 있다.
임대차 계약서는 정해진 양식이 있는 것은 아니라서 당사자 의사에 따라 자유롭게 써도 되지만 대부분 공인중개사가 마련한 통일된 양식을 사용한다.
무엇보다 중요한 것은 임대인의 신분을 확인하는 일이다.
신분증과 등기사항 증명서를 통해 임대인이 부동산의 소유자가 맞는지 소유자가 아니라면 적법한 임대 권한이 있는지 확인해야 한다.
임대차 계약의 핵심 내용은 목적물이 되는 부동산, 임대차 기간, 보증금과 월세의 액수 및 지급 시기이다.
이 세가지 내용은 반드시 확정되어야 한다.
보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 한 경우에는 그 액수 및 지급 날짜도 적어야 한다.
그 외에도 특이사항이란 명목으로 기타 모든 합의 내용을 기재할 수 있다.
가압류나 근저당이 있는 경우 잔금 전까지 말소해 주되 해결되지 않으면 계약을 해제하거나 어떤 식으로 배상을 해주겠다는 취지를 정할 수 있도 있다.
임대차 계약 존속 중 발생하는 수리 및 비용 부담에 대해서 사안에 따라 누가 부담할지 등을 미리 정해야 한다.
난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 노후, 불량은 임대인이 부담하는 것으로 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손과 전구 같은 간단한 소모품 교체는 임차인의 부담하는 것으로 할 수 있다.
처음부터 해석에 따른 분쟁의 여지를 막기 위해 수리비 10만원 미만은 임차인이, 10만원 이상은 임대인이 부담한다라고 정해 놓은 경우도 있다.
부동산등기부 보는 법은 가까운 등기소나 법원 인터넷등기소 사이트에서 누구나 쉽게 열람할 수 있다.
부동산 탭의 열람, 발급하기 메뉴 중 열람하기 메뉴로 들어간다.
부동산 구분을 선택하고 주소를 입력하거나 지도로 찾을 수도 있다.
부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다.
표제부는 부동산의 소재와 물리적 특성에 대해 기재된 곳, 건물일 경우 지어진 날짜, 층수, 주재료 확인가능하다.
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재된 곳,
을구는 소유권 외의 권리관계가 기재된 곳이다.
갑구를 통해서는 소유권 변동을 알 수 있다.
소유권이 변동된 사유가 무엇인지 변동시기는 언제인지 순차적으로 기록되어 있다.
맨 아랫쪽에 기재된 사람이 최종 소유권자이므로 현재 소유권자와 임대인이 일치하는지 다를 경우에는 임대인이 등기부상 소유자로부터 적절한 위임 권한을 받은 사람인지 확인하면 된다.
부동산 매수인이 최종 소유자로 등기가 되기 전에 임대차 계약을 먼저 하려는 경우가 있는데 아직 완전한 소유권을 취득한 것이 아니므로 신중히 판단해야 한다.
잔금 지급일까지도 임대인이 소유권을 확보하지 못해서 부동산을 넘겨주지 못하는 문제가 생길 수 있기 때문이다.
현재 소유자에 대해서 압류 기록이 많을 경우 채권자가 많다는 뜻이고 보증금이 확보되지 않을 위험성이 있으므로 주의하는 게 좋다.
그다음은 소유권 외의 권리가 표시되는 을구는 편의상 소유권 외의 권리라고 말했지만 엄밀히 말하면 소유권 외의 물권에 관한 사항을 기재하는 곳이다.
물건에 대한 권리는 종류와 내용이 법으로 정해져 있어서 사람들이 마음대로 물권을 창설하거나 개조하지 못한다.
저당권, 지상권, 지역원, 전세권 등을 등기할 수 있다.
주택 임대차라면 부동산을 담보로 대출을 받은 내역이 있지 않은지 근저당 설정을 유의깊게 보면 된다.
확정일자는 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다는 뜻이므로 근저당권 등 권리를 가진 사람이 있다면 내 보증금 회수권을 알릴 수가 있다.
채권최고액과 본인의 보증금을 합한 금액이 부동산 가격의 60~70%를 넘으면 위험하다고 판단한다.
최초 계약 시와 잔금 지급 시에 부동산에 관한 권리관계가 달라질 수 있으니 등기부 등본을 최신 것으로 확인한다.
임대차 계약서를 작성하고 나면 바로 동사무소에 가거나 등기소 사이트를 통해 확정일자를 받는다.
확정일자는 해당 날짜에 임대차 계약이 체결되었다는 것을 공적으로 확인받는다는 의미이다.
임대차 계약을 한 날 이후에 해당 주택에 근저당권이 설정되거나 후순위 권리자가 들어왔을 때 그것보다 우선해서 보증금을 지키기 위해서이다.
부동산등기부에는 물건에 관한 권리를 기재하고 물권은 법으로 정해져 있다.
부동산 전세 계약을 체결할 때 세입자가 갖게 되는 권리는 법으로 정한 전세권물권이라기보다 개인들이 합의로 만들어낸 계약상 권리에 불과하다.
세입자가 보증금을 내고 임대차 계약을 하더라도 임차인의 권리는 부동산등기부에 기재되지 않는 것이다.
임대차 계약상 세입자의 권리는 부동산등기부에 기록해서 다른 사람들에게 공시하지도 못하고 임대인에게만 주장할 수 있는 것이 된다.
그래서 특별법을 만들어서 물권에 준하여 보호받을 수 있도록 근거를 마련했다.
주택임대차보호법에서는 임대차 목적물인 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차인이 계약 기간에는 안정적으로 거주할 수 있도록 새로운 소유자가 임대인 지위를 모두 승계하도록 규정하고 있다.
임대차 계약 기간이 존속하는 중에는 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약의 당사자는 아니지만 임대인과 같은 권리 의무를 부담하도록 하는 것이다.
임차인은 임대차 계약 기간이 종료될 때까지 부동산을 인도할 의무가 없고 임대차 계약 종료 시에는 새로운 소유자를 상대로 보증금반환청구를 할 수 있다.
임대차 계약 기간이 끝나면 세입자는 임대차 목적물인 건물을 비워주고 임대인은 세입자에게 보증금을 돌려 주어야 한다.
양측의 행위는 동시에 이루어져야 한다.
임대인이 보증금은 주지 않으면서 집만 비워 달라고 한다면 보증금 주면 그때 열쇠를 준다고 하기도 한다.
이런 주장을 동시이행항변권이라고 하는데 상대방이 자기 의무를 할 때까지 자기 의무 이행도 거절할 수 있는 권리이기 때문에 계약 기간 만료 후에도 부동산을 계속 점유하더라도 위법이 아니다.
보증금을 받을 때까지 방을 먼저 비워주면 안된다.
실제로 사용 수익을 하고 있다면 월세에 상응하는 돈은 지급해야 한다.
다른 사정이 있어서 새로운 주거를 얻어야 하는데 계속 보증금을 받지 못하고 있을 경우가 문제된다.
계약 만기 1개월 전까지는 계약을 종료한다는 의사를 밝힌다.
형식에 제한은 없지만 추후 입증을 대비하여 문자메시지나 녹음, 내용증명 우편 등으로 해 두면 좋다.
법적으로는 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임대차보증금은 부동산등기부에 기재되는 물권이 아니기 때문에 부동산등기부를 열람해도 나오지 않는다.
등기명령 제도를 이용해서 등기부에 기재할 수 있다.
이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
임대인이 계속 보증금을 반환하지 않을 경우에는 일반 채권과 마찬가지로 민사소송을 제기하거나 지급명령 신청을 하면 된다.
법원을 통한다는 점에서는 유사하다.
민사소송에는 시일이 오래 걸릴 수 있으나 채무자는 소장을 받은 날부터 12%의 지연이자가 가산된 금액을 지불해야 한다.
판결이 확정되면 판결문은 집행권으로 해서 채무자의 재산에 강제 집행하여 보증금을 회수한다.
2020년 12월 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권이 큰 화두로 떠올랐다.
임차인의 계약갱신요구권은 기존에도 있던 제도인데 법 개정으로 조금 더 보완된다.
임차인은 기존 계약을 갱신하려면 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신 의사를 표시해야 한다.
계약 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 2년이 연장된다.
임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차하였거나 임차한 주택을 고의 과실로 파손하는 등의 잘못이 있으면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
임대인이 주택에 거주하려는 경우에도 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다.
임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 해당 주택을 공실로 남기는 것은 문제가 되지 않지만 제3자에게 임대한다면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지를 하거나 계약 조건을 변경할 수 있다.
위 기간 동안 아무런 의사 표현을 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
묵시적 갱신은 임차인의 계약갱신요구에 의한 갱신과는 구별된다.
임대차 존속기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있다.
임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 해당 기간 내에 임차인과 의사소통을 잘해야 한다.
계약을 마치고 입주한 후에도 세입자로 살아가면 임대인과 겪게 되는 곰팡이, 누수, 소음 문제 등 다양한 분쟁이 생길 수 있다.
공인중개사가 계약 후에도 이런 문제를 중재해주는 경우도 있지만 세입자가 임대인과 직접 연락하여 문제를 해결하기는 쉽지 않다.
이럴 때 활용할 수 있는 것이 서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주에서 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회가 있다.
임대인 또는 임차인이 분쟁 조정을 신청할 수 있으며 조사관이 현장 답사와 법률 점검을 거쳐 조정 회의를 진행하고 조정안을 결정한다.
양 당사자가 이 조정안에 이의제기하지 않으면 조정이 성립되고 이는 법원의 판결과 같은 효력을 가지게 된다.
법률이론만 공부하다가 실질적인 내용을 공부하니까 더 정확하게 알 것 같다.
[이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다]