경매의 신

경매의 신 - 개정증보판
이성용 지음 / 무한 / 2019년 6월

난 집에 있는데 집에 빨간 딱지가 붙어서 엄마랑 아빠가 집을 나가야 한다고 했다.

그래서 밤에 집에서 나오고 짐을 옮기는데 이사갈 집에 사람이 이사를 안 가서 길에서 냉장고박스에서 짐이랑 잔 적이 있다.

그래도 또 빌라에서 사는데 갑자기 아빠는 친구집에 가고 나는 고시원에 가고 동생은 기숙사에 들어 간게 우리집이 경매에 넘어가서 그렇다고  한다.

춘천에도 시골집이 있는데 짐은 못 뺏는데 경매에 넘어가서 이제는 우리집이 아니라고  한다.

우리집은 왜 자꾸 경매에 넘어가는지 궁금하고 연예인중에 황석정이 경매로 은평구의 건물을 싸게 샀다고 해서 집을 사거나 건물을 사는데 경매로 사는게 어느정도 도움이 되는지 궁금하고 나도 할 수 있는지 궁금하다.

일방적인 경매물건도 가끔씩 반값 낙찰이 가능한 경우가 종종 있다.

​하지만 결정적인 기준이 다르다.

​감정평가 금액을 기준으로 보았을 때의 반값 낙찰인 것이다.

​예를 들어 진행되는 경매물건 중 감정평가는 5억인데 현재의 거래 시세는 3억인 경우 낙찰이 2억5000만원이 되었다 친다.

 이것은 감정평가 금액을 기준으로 보았을 때 반값 낙찰이지만, 훗날 매매를 할 때 중개업소에 들어가 감정평가금액에 매물을 내놓을 수 있는지 알아봐야 한다.

경매전문가는 감정가에 얽매이지 말고 감정가는 시세가 아니라고 한다.

​5억짜리 경매물건을 2억5천만 원에 낙찰 받았다고 하더라도 일반적인 아파트 경매물건의 경우처럼 시세대비 83%의 금액에 낙찰 받은 것이다.

​감정평가에 속지 말아야 한다.

기초지식만 있는 사람이  봤을 때 좋은 물건은 누구나가  봐도 당연히 좋다.

​자신이  공부한 물건을 실전 전문가의 도움을 받아 다루는 방법을 직접 경험해 보아야 한다.

​예를 들어 특수한 권리가 도사리고 있어 일반인들이 참여하지 않는 ‘유치권’ 물건은 시세대비 30%금액에 낙찰 받고 유치권 자를 물리치는데 성공하며 1억원의 수익이 생긴다고 하면 2000만원을 실전전문가에게 수수료를 지불하고 8000원만 수익을 본다는 마음으로 해 본다.

실전에는 자신이  공부한 것과는 다르게 변수들이 마구 휘둘러지는 것을 경험할 것이다.

​초보자가 가장 쉽게 접할 수 있는 아파트에 대입하여 심층 분석해 보면 아파트 경매물건 대부분의 낙찰자는 실수요자다.

​실수요자는 현 부동산경기를 반영해 급매가보다 조금 더 싸게 살 수 있다면 좋다.

​하지만 아파트를 임대수익 목적으로 혹은 양도를 통해 시세차익을 목적으로 낙찰 받는다면 응찰가로 낙찰 받을 수 있을지 알아봐야 한다.

투자자 입장에서 욕심때문에 응찰가를 써 내기 어렵다.

​이 책은  경매에 대해 심층적으로 깊이 공부해 본적은 없지만 투자하고 싶은 사람은 어떻게 해야  하는지 잘 알려 준다.

소형평수지만 월세가 안정적인 아파트나 오피스텔을 찾아야 한다.

​아파트가 하락 하더라도 소형 아파트는 많이 떨어지지 않는다.

​세계 부자 2위 워런 버핏은 30년 동안 단 한번도 눈에 띌 만한 높은 수익률을 기록해 본 적이 없다.

 그런데 세계 2위의 부자가 되었다.

​오히려 워런 버핏이 기록하지 못한 높은 수익률을 기록한 투자자들이 대한미국에서만 별처럼 많았지만 결론적으로 워런버핏과 우리들이 가진 부가 차이나는 이유는 단 한 가지이다. 그는 매번 꼬박꼬박 배당(임대수익)을 주는 투자물건에만 투자했다.

​그리고 투자물건의 배당액(월세)이 줄어들면 “나 안해” 하고 파는 한 가지 방식에 집중했다.

​그게 바로 정답이다.

​땅을 사놓고 20년을 묻어 두었다가 개발계획 범위에 포함되어 시세대비 3배 높은 금액에 팔았다면 땅 잘 팔았다고 생각할 수 있지만 사실 엄청난 손실을 본 것이다.

여유있는 사람에게 리스크는 게임이다.

​하지만 여유가 없는 사람에게 리스크는 생존게임이다.

​서점이나 TV에서도 종종 듣고 볼 수 있는 리스크를 즐겨야 한다.

리스크에 올인 하라는 말은  당사자가 즐겨야 할 것을 남들에게 하라고 하고 있는 것이다.

​이것은 잘못이다.

​스스로 해야 하는 것이다.

 특수권 권리들이 권리주장을 하는 복잡한 물건들이 있다.

​이런 물건에 투자하고 싶지만 잉여가 없고 자신을 던져 투자를 해야 한다면 매월 안정적인 임대수익을 주는 경매 물건부터 여러 개 낙찰 받아 해당 물건에 대해 대출이자를 내고 남는 임대 수익에 일부를 쌓아 그 잉여로 특수물건을 낙찰 받아 게임을 하는 것이다.

​경매는 투자와 같은 성격과 다르게 전문가와 함께 꼼꼼히 분석하고 따져서 리스크에 투자를 한다면 사실 목적달성 확률이 굉장히 높다.

​경매는 법률 문제이기 때문에 꼼꼼히 분석하고 준비한 만큼 리스크는 급격히 줄어든다.

 말소 기준 권리는 근저당, 저당권, 압류(가압류), 담보가등기, 경매시 결정등기(나열한 권리 중에서만 말소 기준권리가능) 나열한 등기권리 들 중에서 가장 빠른 (날짜)순위에 있는 권리가 말소 기준권리가 되어 기준권리보다 늦게 기입된 권리들은 원칙적으로 소멸된다.

​하지만 말소기준권리보다 앞서 기입되어 있는 것은 원칙적으로 낙찰자가 인수를 해야 하는 것으로 인식하고, 그 부분만 그때그때 전문가에게 자문을 구해 정말 인수해야 하는 권리라면 얼마의 금액을 부담하여 권리를 소멸시켜야 하는지 아니면 소멸시키는 것이 불가능한지 파악한다.

​임차보증금 권리, 주택임차 보호법상의 임차인 보증금인수 및 소멸에 대한 내용은 위 2가지 내용만을 익히고 말소기준권리보다 앞서는 권리가 있거나 말소기준권리보다 앞서는 선순위임차임이 존재한다면 그때마다 전문가에게 자문을 구해 익혀 나간다면 투자자로서 가장 현명한 방법이 될 것이다.

​권리 분석 전문가가 되고 싶다면 민사집행법, 민법, 민사소송법, 공시법을 알아 둬야 한다.

경매 사이트를 자세히 보면 유치권신고라고 적혀 있는 물건들이 꽤 있다.

​우리는 여기서 한 가지 명확하게 알고 넘어가야 한다.

​법원에서 공지하는 유치권 신고 있음은 유치권자가 있다는 것이 아니다.

​단순히 유치권을 신고할 자가 있다는 것을 알리는 것이고 법원은 진정한 유치권자인 가장된 유치권자인 혹은 유치권신고 금액이 2-3배 부풀어 신고된 것인지, 전혀 알고자 하지 않는다.

​경매 초보자들도 지식수준이 높아져 아파트경매물건의 유치권인지 허위유치권인지 구별 능력을 갖추고, 실무기술을 익힌다면 일반 경매인들이 쫓아올 수 없는 고수익이 가능하다.

실전에 허위임차인이 발생하는 경우는 크게 2가지가 있다.

소유와 공모해서 적극적으로 허위임차인으로 행세하는 경우와 허위임차인으로 행세할 의도는 없었지만, 임대차 관계를 확실히 조사하는 것이 불가능하며 실무상 어쩔 수 없이 선순위임차인으로 취급되는 위장임차인을 추정할 수 있는 경우가 있다.

​선순위임차이면서 대항력 있는 위임 임차인임을 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는 임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우이다.

최우선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당자가 은행이고 그 근저당액수가 거액인 경우이다.

​소유자가 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전임신고가 되어 있는 경우도 해당된다.

 등기부등본을 통해 확인할 수가 있다.

 허위임차인으로 추정되는 선순위 전입신고가 있다면 법원의 문건접수내역을 확인한다.

임차인이 주장하는 보증금이 임대차 계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지 검토해야 한다.

​현장으로 달려가 우편함을 뒤져 본다.

우편함 속의 우편물들에 소유자 우편물이 뒤섞여 있거나 전입신고자 이외의 사람들에게 온 우편물이 채워져 있다면 세상의 어떤 소유자가 임차인에게 임대를 주고 함께 동거를 하고 있겠는가, 명확한 물증을 확보하기 위해서는 우선, 대출은행을 찾아가 임대차 내역에 대해 문의해 본다.

관리사무실을 통해 관리청구비의 명의자를 확인해야 한다.

​성공적으로 낙찰 받았다면 이젠 해결해야 할 일이  있다.

위임차인들은 어차피 돈이라면 가면을 쓰고 덤비는 사람들이다.

​인격적으로 접근할 필요가 없다.

​위장임차인의 대한 해법으로는 대부분 명도소송이나 임차권 부존재 확인소송을 흔히 생각하는데, 말은 멋있지만 좋은 방법은 아니다.

​우선 낙찰이 된 후 법원 경매계를 통해 경매기록을 유심히 살펴본다.

진정한 임차인이라면 이사비를 요구할 텐데, 제 발저린 위장임차인은 이사비 말도 못 꺼내고 형사고소만 안한다면 최대한 빨리 이사하겠다고 꽁무니를 내린다.

​대지권 미등기가 발생하는 이유는  애초부터 대지 사용권이 없는 건물 즉, 건물주와 토지소유자가 다른 상태에서 대지를 사용할 수 있는 법적인 권리에 대한 약정이 전혀 없이 건물건축이 진행된 경우이다.

​전체 건물이 대지사용권은 있지만, 대지규모가 광대하여 합필, 분필 등의 절차가 지연되거나 혹은 토지구획사업, 도시재정비 사업 등의 일환으로 건물이 축조되는 경우에 절차의 지연으로 대지권등기가 늦어지는 경우도 해당된다.

​대지권의 목적이 되는 토지 자체의 권리관계가 너무 복잡하여 권리관계가 정리될 때까지 대지권등기가 지연되는 경우도 마찬가지이다.

​대지에 건물과 별도의 등기 즉, 토지별도 등기가 기재되었다가 토지별도 등기권자자가 토지에만 경매를 진행하여 토지와 건물의 소유자가 변경되는 경우에 건물소유자가 대지사용권을 잃게 되어 대지권등기를 할 수 없는 경우이다.

위 4가지 경우에 첫 번째의 경우는 낙찰 후 대지권등기를 할 수 없다.

​하지만 그 외의 경우에는 대지사용권은 분명히 존재하고 대지와 전유부분을 분리하여 처분할 수 있도록 하는 내부의 규약이 공정증서도 없어 전유부분의 일체불가분성이 인정되는 대지권이 성립되었지만 대지권 등기만 되어 있지 않은 경우에 낙찰로 대지권을 취득할 수 있다.

​지분경매의 경우 아무리 물건이 좋아 보여도 경매인들이 선뜻 다가서지 못하는 이유는 이 공유자가 우선매수청구권의 강력한 파워 덕분일 것이다.

​그럼에도 불구하고 도전해볼 결심이 선다면, 지분경매의 꽃은 ‘토지’라는 점을 명심해야 한다.

지분으로 나온 토지를 낙찰받아 공유물 분할 소송을 거쳐 지분대로 분할하면, 그 때부터는 공유물이 아닌 어엿한 단독소유로 변하는 매력 때문이다.

​토지의 경우 이렇게 ‘꽃’으로 불릴 만큼 인기가 있는데, 건물 지분경매는 토지경매에 비해 반대로 인기가 없다.

​보통 아파트가 공동소유인 경우는 대부분 가족관계이다.

 지분경매이기 때문에 정상가보다 굉장히 낮은 가격으로 낙찰을 받았을 것이다.

​해당 아파트가 매매가 된다면 아무리 급매가라 하더라도 매매대금에서 지분만큼 나누어 가져 최소 2배 이상의 수익은 가능할 것으로 보인다.

​지분 경매 중에서도 또 하나의 고수익 모델은 토지 공유지분만 경매에 나왔는데 그 지상에 다른 토지공유자 명위의 건물이 건축되어 있는 경우다.

​물건 명세서상법정지상권 성립여지가  있는 지분만 경매로 공지되기 때문에 이때 토지지분은 시세의 반값이하로 낙찰 받을 수 있다.

​사실 진짜 부자가 되는 사람은 스스로 부자가 되겠다는 의지가 없다고 한다.

부자가 된 사람들은 모두 자신의 영역에서 최고가 된 사람들이고, 그 결과 부자가 되었을 뿐이다.

​인간은 한 가지 영역에 집중할 때 최선의 결과를 얻을 수 있다.

​그래서 진정 통찰력을 갖고 투자를 하고 싶다면 신문, 뉴스, 책, 인터넷정보, 강의 등이 자신의 통찰력을 높이는 것이 아니라는 것을 알고, 오히려 미술, 연극 , 클래식등 예술분야와 많이 친해져야 한다.

​그것들 안에서 남과 다른 포착을 하고 느끼고 판단하기 위해서는 온몸의 감각과 오감등을 살려야하기 때문이다.     

난 클래식과 미술을 좋아하니까 경매의 신이 될 가능성이 약간은 있다는 것이다.