부동산 투자 대격변

부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

이 아파트가 분양 후 48년이 지난 지금 재건축을 앞두고 있다. 현재 이 아파트의 예상 매매 가격은 80억 원 선이다. 호가는 95억 원을 웃돈다. 전문가들은 100억원으로 어림잡기도 한다. 현재 재건축 문제가 얽혀 있어 실제 거래 가격 확인이 쉽지 않지만, 매매가격을 80억 원이라고 잡았을 때 분양가격 1,700만 원에서 48년 만에 450배가 오른 것이다. (-20-)

2023년 통계처이 발표한 대한민국 가구당 평균 자산은 5억 2,727만 원이고,부채는 9,186만 원이며, 가구당 연평균 소득은 6,762만 원이다. 자산에서 부채를 뺀 순자산은 4억 3,540 만 원이다. 순자산은 자기 재산에서 빚이나 차입금 등을 제외하고 남은 집, 차, 현금 등의 재산 총합을 의미한다. 쉽게 말해 대한민국 평균적인 가구의 재산이 5억 원 남짓하다는 이야기다. (-43-)

사람들이 간과하는 것이 있는데, 대단위 아파트에서 부동산 중개업을 하는 대표 중에는 해당 아파트를 소유한 집주인이 많다. 자기 명의의 집이 있으니 시세 조작에 쉽게 가담할 수 있다. 부동산 중개업체 10군데가 답함해 한 번씩 거래하면 가격은 올라간다. 10군데까지도 필요 없다. 5곳이 들어가면서 2번씩만 거래해도 된다. 게약이 이뤄지면 실거래가를 등록할 수 있으므로 실거래가를 찍고 3`4개월을 버틴다. (-108-)

또한 향후 금리 인하가 예상되면서 임대 수익률 증가도 기대된다.사업용 부동산 시장에서 매매가 기준 임대 수익률 보통 2~3% 선이다. 만약 금리이나 덕분에 이 수치가 3~4%로 인상되면 건물 매매가에 긍정적인 영향을 미친다. 이는 상업용 부동산 투자의 적기가 시작되고 있다는 것을 시사한다. (-173-)

부의 개념은 상대적이다.그럼에도 불구하고 우리는 보수적으로 지키는 것에 집중한다. 우리는 자신이 가진 가치를 높이는 일에 더 적극적으로 매달려야 한다. 그렇지 않으면 시간이 지날수록 더 많은 ㄷ도전에 직면할 수 있다. 투자할 대 지키는 것은 방법이 될 수 없다. 방어와 수비에 치중하지 말고 적극적인 공격을 통해 최선의 방어를 하면서 미래를 준비해 나가야 한다. (-244-)

부동산 투자에 있어서, 선택하는 것으로 입지와 인구, 상권, 인구 변화를 손꼽는다.즉, 부동산 가치가 올라가기 위해서, 인구가 증가해야 이론적을 가능하다. 아파트를 추가해서 짓거나, 인구가 줄어들고 있음에도 불구하고, 건물을 분양하는 이유은 줄어드는 인구만큼, 1인 가구 수가 늘어나면서 생기는 변화다.여기에 금리가 떨어지는 현상도 한 몫하고 있다.예금 이외의 투자처를 찾을 수 없는 유동 자금들이 부동산으로 흘러 들어가고 있으며,그 흐름을 정확하게 짚어 나갈 때, 부동산 투자 대격변에 대응이 가능하다. 즉 부동산 투자 전문가가 말하는 부동산 투자의 허와 실을 짚어야 한다.

어떤 아파트는는 오르고 ,어떤 아파트는 떨어진다. 입지와 무관할 때가 잇다.이런 경우에 부동산 공인중계사가 관여되어 있는 경우가 있다.대단위 아파트가 여느 아파트보다 비싼 이유는 부동산 공인중개사가 그 아파트에 다수 거주하여,단합을 하거나, 투자를 하는 경우에 해당된다.부동산 전문가인 공인중개사가 아파트 시세에 관여하고 있다고 볼 수 있다.투자를 할 때,고려해야 하는 요소들, 변수들 하나하나 짚어 나간다면, 시세가 떨어지는 아파트를 거를 수 있고, 부동산 투자 리스크를 줄여 나갈 수 있다.