토지 투자

집 팔아서 땅을 사라 - 대박땅꾼 전은규의, 개정판
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2021년 6월

요즘 부동산 공매와 경매에 관심이 많다. 공매와 경매로 살 수 있는 부동산에는 아파트, 빌라, 상가, 토지 등이 있다. 아파트는 워낙 인기가 많다 보니 낙찰 받기가 쉽지 않고 낙찰 받더라도 결과적으로 제 값을 주고 사는 경우가 대부분이다. 빌라는 소소하게 월세 수익을 얻을 수는 있을 것 같은데 매도하기가 쉽지 않을 것 같고 결과적으로 어떤 세입자를 받느냐에 따라 스트레스의 강도가 달라질 것 같다.

상가는 공실이 하나라도 발생하면 수익률에 미치는 영향이 크고 시드머니가 아파트, 빌라에 비해 많이 필요하기 때문에 아직 내 수준에서 접근할 수 있는 물건은 아닌 것 같다. 토지도 큰 시드머니가 필요하다. 하지만 워낙 토지 투자 관련해서는 정보를 구하기가 어렵다 보니 관련 주제의 책이 나올때마다 읽어보는 편이다. 이 책에서는 토지 수용, 농지, 기획부동산 사기 등 토지 투자 관련해서 다양한 주제를 다루고 있다. 

일단 저자 분이 강조하는 것은 3.3.3 법칙이다. 토지는 최소 3년은 기다려야 한다는 의미다. 1~2년 안에 땅으로 수익을 내는 것은 어렵다. 또한 2년 이내에 팔면 중과세가 나오기 때문에 2년 이상 보유해야 한다. 최소 3년은 기다려야 투자 효과를 볼 수 있고 적정기간은 4~5년 이다.

한편 개발지로부터 인근 3km 이내에 투자해야 한다. 토지는 수익성과 안정성은 높지만 환금성이 떨어지기 때문에 주변이 개발이 되는 곳인지가 중요하다. 신도시 주변, 대기업 주변, 개발지나 고속도로에서의 거리가 얼마나 되는지를 꼭 살펴야 한다. 1km 이내면 좋지만 그런 곳은 가격이 비싸고, 3km를 벗어나면 거리가 많이 떨어져서 호재를 갖기 어렵다. 추천하는 곳은 제2외곽순환도로, 제2서해안고속도로, ic 예정지, 개발지 등이다.

마지막으로 초보투자자라면 3천만 원 정도로 시작하는 것이 좋다. 3천만 원으로 투자가 가능한 곳은 강원도 고성 등이다. 충청권에서 3천만 원으로 하고 싶다면 약간의 대출을 받아서 당진이나 아산지역에 투자하는 것이 좋다. 

작년이었나 전은규님의 토지 투자 관련 서적을 읽었던 적이 있다. 그때 가독성이 좋았던 기억이 있어서 이번에도 책을 읽게 되었다. 하지만 토지 투자를 실제로 하기란 쉽지 않은 것 같다. 왜냐하면 투자금 자체가 다른 종목에 비해서 높은 편이고 자금이 묶이는 기간도 긴 편이다. 그러니까 장기간 동안 안 써도 되는 자금을 투자할 수 있을때 가능하지 않을까? 

또한 부동산 공법을 비롯해서 토지 관련 법에 능통해야 할 것이다. 이 토지가 개발될 수 있는 토지인지 여부가 관건인데 잘못하면 큰 돈을 주고 산 토지가 애물단지가 될 수도 있다. 결론적으로 이러저러한 이유로 실제로 토지 투자를 하기는 쉽지 않다. 그러나 그만큼 성공했을때 가장 보상이 높은 것이 토지 투자인 것 같다. 

영업 코칭

영업 코칭 스킬 - 품격있는 영업인이라면 꼭 갖추어야 할
권태호 지음 / 이담북스 / 2021년 6월

자기계발서라고 분류해도 될 것 같다. 사람의 마음을 얻는 영업에 대한 책이다. 구체적으로는 영업직의 임원, 팀장이 아래 직원들을 코칭할때 어떤 말과 행동을 사용하는지, 동기부여는 어떻게 하는지 등을 다루고 있다.

영업팀장인 리더는 팀원과의 상호작용을 통해 성과를 만들어내야 한다. 아무리 팀장의 역량이 뛰어나더라도 리더 혼자서 모든 일을 할 수는 없다.

이 책에 따르면 코칭을 잘하는 팀장은 '상대의 말에 반응을 잘해주는 사람'이다. 인정, 공감을 잘하고 무엇보다 리액션이 강한 팀장을 말한다. 사람은 누구나 자신의 말에 반응을 잘해주고, 잘 들어주는 사람에게 더 호감이 가게 되어 있다.

영업 스킬과 노하우를 전달하기 위해 중요한 스킬 도구 중 하나는 '공감하기'이다. 공감하기는 팀원의 존재 및 팀원의 삶에 대해서 관심을 가지고 궁금히 여겨 깊은 호기심으로 다가가는 것을 말한다. 특히 신뢰와 공감이 바탕을 이루어야 한다.

두번째로 중요한 것은 '지지하기'이다. 팀장은 팀원 자신이 문제를 해결할 가능성과 잠재력을 지닌 존재로서 바라보고, 어떤 상황에서든 팀원을 긍정적으로 대해야 한다. 팀원이 문제의 발견과 해결 주체로 보는 만큼 긍정적 시각으로 팀원을 바라보고 그의 능력을 믿는 것은 굉장히 중요하다.

마지막으로 중요한 것은 '팀원이 옳다고 생각하는 것'이다. 패러다임을 상대방 중심 혹은 팀원 중심으로 바꿔보자. 그렇게 하면 상대를 제대로 볼 수 있게 된다. 팀원 스스로 주제를 제기하고, 생각하고, 선택 및 행동하도록 도와줄 수 있다.

요즘 내가 겪는 어려움 중 하나가 '사람을 설득하는 능력'이 부족하다는 점이다. 말을 청산유수처럼

잘 하지도 못하고 성격상 능글능글하게 사람들을 친밀하게 대하는 능력도 부족하다. 전반적으로 사람을 대하는 능력이 부족하다고 느껴서 이 책을 읽게 되었다. 결론적으로는 내가 원하는 바를 얻기에는 조금 부족했다. 아무래도 이 책에서 중점적으로 다루는 내용은 팀장과 팀원의 관계였기 때문이다.

부동산투자

나의 첫 번째 부동산 - 오늘부터 시작하는 부동산 공부
서울경제 집슐랭.김현정 지음 / 두사람 / 2021년 4월

30대 초반이 되니 나도 부동산에 많은 관심이 생긴다. 하지만 내 소득을 모아서는 '과연 내 집 마련을 할 수 있을까?' 의구심이 들 정도로 전반적으로 집 값이 많이 올라 버렸다. 물론... 지방 중소도시에서는 가능할수도 있겠지만 아직까지는 나도 웬만하면 수도권에 내 집이 있었으면 좋겠다는 생각을 하고 있다. 수도권이 아니라도 최소 지방 광역시라도...  그렇지만 대전이든 대구든 이미 너무 많이 올라 버렸다. 왜 오르기 전에 과감하게 투자하지 못했는지 뒤늦은 후회가 몰려 오지만... 

돌이킬 수 없는 과거에 매몰되는 것보다는 이제부터라도 어떻게 하면 주거공간을 마련할 수 있을까?에 초점을 맞추고자 이 책을 읽게 되었다. 시중에 나온 부동산 서적들을 읽어보면 크게 두가지로 분류할 수 있다. 바로 투자 목적과 실거주 목적(내맘대로 분류)이다. 대부분은 부동산을 투자 목적으로 구입하려는 분들에게 초점을 맞춘 책이다. 이 책은 몇 안되는 실거주 목적, 그러니까 생애 최초로 주택을 구입하려는 분들을 대상으로 쓰여진 책이다. 

단순히 매매와 관련된 것들뿐 아니라 사회 초년생의 주머니 사정?에 맞추어 전세와 월세로 주거 공간을 마련하는 방법, 구체적인 대출 상품까지 자세히 나와 있다. 특히 사회초년생을 위한 행복주택, 아이가 있는 신혼부부를 위한 신혼희망타운에 대한 내용은 나와 비슷한 또래의 직장인들에게 많은 도움이 될 것 같다. 

후반부에는 부동산 투자에 관련된 내용도 담고 있다. 직접 투자하는 방법도 있지만 리츠나 etf를 통한 간접 투자 방법도 있다. 미국의 유명한 부동산 투자 리츠로 리얼티인컴이 언급된다. 나도 실제로 투자하고 있는 리츠라서 반가웠다. 

의사의세금

의사의 세금
이장원.이채형.박동일 지음 / 삼일인포마인 / 2021년 5월

개인적으로 많이 도움을 받은 책, 시중에 세금, 세무를 다루는 책은 많지만 의료인에 초점을 맞추어 서술된 책은 '의사의 세금'이 최초인 것 같다. 현재 치과의사로 일하면서 일반적인 직장인들과는 다른 급여체계, 세전 연봉제가 아닌 세후 네트제로 월급을 받고 있다보니 자세한 내용이 궁금했다. 세후 급여를 받다보니 연말정산이 크게 의미가 없다는 것은 알고 있었지만 그 외에 장단점이 무엇이 있을지 궁금했다. 

일단 연말정산은 둘째치고 축소신고를 한 경우 대출 가능액이 감소한다. 요새는 DTI(총부채 상환 비율)과 DSR(총부채 원리금 상환 비율)에 따라 대출액이 결정되기 때문에 연 소득이 중요하다. 만약 네트급여제로 계약을 한다면 소득이 축소신고될 가능성이 있고 그렇게 되면 대출 가능액이 줄어드는 것이다.

그 밖에 중간에 이직을 하는 경우 세금 정산문제가 발생하고 세무조사 추징 시 페이닥터는 늘어난 근로소득분에 따른 세금을 추징당하게 된다는 단점이 있다.

봉직 생활을 하는 의사 뿐만 아니라 개원의들에게 도움이 되는 세무 및 노무 정보도 많이 들어 있다. 예를 들어 병원에서 가족이 실제 근무를 한다면 급여를 지급할 수 있게 되고 이것도 인건비로 경비처리를 할 수 있다. 하지만 가족에게 지급하는 급여는 타 직원과 비교해서 너무 높지 않은 금액으로 책정해야 한다. 

급성장하는 병원은 금방 높은 소득세율이 적용되기 때문에 인건비에 대한 절세효과를 볼 수 있지만, 적용세율이 높지 않은 개원 초기에는 오히려 4대 보험료에 대한 지출이 부담으로 다가올 수 있다. 따라서 가족이 도와주는 노동력을 4대 보험 신고 및 근로소득을 신고하지 않는 것도 한 방법이다. 

'의사의 세금'은 고용되어 일하는 페이닥터 뿐만 아니라 사업장을 경영하는 개원의까지 두루두루 추천할 수 있는 책이다. 

블록체인

블록체인이 미래를 바꾼다 - 미래의 부를 주도하며 살 것인가 구경꾼으로 살 것인가
오진현 지음 / 굿웰스북스 / 2021년 5월

최근 몇 달 간 비트코인을 비롯한 가상 화폐들의 가격이 많이 오르면서 다시금 서점에 블록체인, 암호화폐에 대한 책들이 늘어났다. 약 3~4년 전에 가상화폐 붐이었을때 비슷한 주제를 다루는 책들이 서점에 정말 많다가 2018년 대폭락이 오면서 진열대에서 일제히 사라졌다. 시장의 분위기에 따라 가상화폐를 바라보는 전망이 달라진다. 그렇기에 시장의 분위기가 좋을때 나온 이 책도 비판적으로 읽게 되었다. 

'블록체인이 미래를 바꾼다' 역시 블록체인 기술과 가상화폐의 미래를 낙관적으로 보고 있다. 하지만 모든 암호화폐를 좋게 보고 있는 것은 아니고 비트코인 같은 메이저한 코인 위주로 투자할 것을 권유하고 있다. 

정확히 말하면 미래에 상용화될 암호화폐에 투자해야 하는 것이다. 하지만 진짜와 가짜를 구별하는 것이 현실적으로 쉽지 않다. 따라서 가상화폐에 미래 비전을 보고 투자를 선택했다면 주식의 삼성전자와 같은 비트코인과 이더리움에 묻어두면 된다. 절대 안전이 보장된 종목은 없지만 가상화폐에서 가장 안전한 종목은 비트코인이다. 그 다음으로 안전한 종목은 이더리움이다.

한편 대형 거래소에서 안정적인 거래량을 기록하고 유행에 덜 민감한 종목이라면 장기 보유하는 것도 좋다. 소형 거래소는 자체 코인이나 인맥이 동원된 작전용 코인이 많이 거래되기 때문에 이왕이면 대형 거래소에서 단기 매매를 하는 것이 좋다. 

실체가 없는 코인은 대형 거래소에 상장되기 어렵다. 물론 가상화폐에 투자하면서 진짜와 가짜를 구별하기는 현실적으로 불가능할 만큼 어렵다. 대형 거래소에 상장되어 있는지 여부도 무조건 맹신할 수는 없겠지만 투자할때 어느정도 참고할 수는 있을 것이다.

나도 가상화폐 투자를 실제로 하고 있다. 물론 단기간의 큰 수익을 노리거나 블록체인 기술의 혁신에 반해서 투자를 한다기 보다는 전체 자산의 포트폴리오 분배의 관점에서 자산의 일정 비율을 가상화폐에 투자하고 있다. 개인적인 생각으로 비트코인이 1억을 갈지 급증을 할 것인지는 잘 모르겠지만 완전히 없어지거나 망하기는 어려울 것 같다.

왜냐하면 갑자기 없어지기에는 이미 전 세계적으로 많은 사람들이 투자를 하고 있고 제도권 국가에서 과세를 하려는 움직임이 포착되고 있기 때문이다. 과세를 한다는 것은 규제라고 볼 수도 있지만 한편으로 생각해보면 가상화폐의 존재를 인정하고 법적인 테두리 내에서 관리를 하려는 것이라고 생각한다.