[강남리포트 부동산 어떻게 할 것인가, CNP경제팀, 엘비에이네트웍스] - 한국 경제에 대한 긍정적인 전망

강남리포트 부동산 어떻게 할 것인가
CNP 경제팀 지음 / 엘비에이네트웍스 / 2013년 3월

그동안 향후 경제 전망에 대한 여러권의 책을 보았지만 대부분 부정적인 전망이거나 아니면 부정적인 상황을 타개할 방법을 논한 책들이 많았다. 하지만 이 책은 우리나라 경제에 대해 상당히 긍정적인 전망을 제시한다. 2011년 아시아개발은행의 미래전망보고서에 따르면 2030년 한국의 실질구매력(PPP) 기준 1인당 GDP는 56,000달러로 세계 평균의 2.5배에 달하고, 2050년에는 90,800달러로 세계 2위에 오른다고 전망하고 있다.(p.44) 저자는 책의 곳곳에서 이 아시아개발은행에서 예측한 수치를 언급하면서 우리나라는 저성장 기조에도 불구하고 꾸준히 1% 대의 성장을 지속할 것으로 예측하고 있다.

저자는 부동산 경기를 예측하기 위해 여러가지 거시적인 지표들을 살펴봐야 부동산 시장의 움직임을 예측할 수 있다고 말한다. 저자가 말하는 한국경제의 주변수는 환율이고, 환율에 의해 영향을 받는 종속변수로 ①경제성장률(GDP), ②총통화량(M2)l, ③금리, ④종합주가지수 등 4대 지표이며, 이 거시지표에 의해 움직이는 것이 부동산 시장이라는 것이다(p.20).

일본의 전철을 밟지 않을까

우리나라는 고령화 사회에 진입했으니 이웃나라인 일본이 그랬던 것처럼 극심한 불황을 겪게 될 것이라는 많은 사람들이 조언을 헛소리라고 일축한다. 일본의 버블붕괴 과정과 현재 우리나라의 경제위기 상황은 전혀 다르다는 것이다. 일본의 버블붕괴는 1985년 프라자 합의가 시발점이 되었는데 프라자 합의를 통해 엔화가 절상되면서 금리를 지속적으로 인하했고, 서방 투기자본이 부동산과 증시시장이 몰려들었다가 단기 폭등을 버블로 보고 1990년 1월 집중적으로 매도하기 시작하면서 지금까지 일본은 회생 불능상태에 빠지게 되었다. 하지만 우리나라는 상황이 다르다. 우리나라는 1980년대 일본처럼 원화를 동아시아 기축통화화하겠다고 나설 일도 없고, 세계 냉전논리의 희생양이 될 가능성도 사라졌다. 1990년대 버블붕괴 당시 국제적으로 철저하게 고립되어 있었던 일본과는 처한 상황이 전혀 다르다.

한국경제는 건강하다.

저자가 또 많이 인용하는 예측자료 중에 2010년에 발표한 OECD 장기전망보고서가 있다. 이 보고서에 따르면 2011년부터 2030년까지 20년 동안 한국 경제는 연평균 2.7% 성장하고, 2031년부터 2060년까지 30년 간은 1% 대 성장을 할 것이라는 전망이다.(p.51) 이러기 위해서 해결해야 할 것으로 4년 중임제 헌법개정에 대한 정치적인 제안도 곁들이고 있다. 

해리덴트의 인구경제론을 조목조목 비판하고 있기도 하다. 올초에 읽은 책으로 그의 주장이 꽤 신선하다고 생각했는데 저자들은 해리덴트의 주장은 미국 중심의 시각이며, 일본 디플레이션과 중국의 버블론에 대해서도 잘못된 시각을 가지고 있다고 주장한다.

일본과 우리나라의 PPP 기준 1인당 GDP가 거의 같아지고 있으며 2017년 이후에는 한국이 일본을 추월할 것이라는 IMF의 예측자료를 내세우며 또하나 흥미로운 주장은 우리나라의 부동산 시장 붕괴는 없을 것이라는 예측이다. 이는 우리나라 주택시장에 버블이 심하다는 것은 오해라는 주장인데 여러가지 지표를 내세우면서 일본 동경의 부동산과 비교했을 때 거품이 없으며 오히려 저평가되어 있다고 주장한다.(p.42)

무자택자들에 대한 조언도 빼놓지 않는다. 주기적으로 반복되는 경제침체기 때 단기 조정은 받을 수 있지만 한국경제가 장기적으로 제로성장에 빠지지 않으면 집값을 하락하지 않는다는 것이 저자의 생각이다. 설령 향후 집값이 상승하지 않는다고 하더라도 무주택자는 치솟는 월세로 인한 재산적 손실이 더 클 것이다. 주택 월세 이율은 은행 대출금리보다 통상 1.5~2배 더 높기 때문이다.(p.138)

결론은 내 집이 없으면 월세로 망한다. 국가가 저렴한 임대주택을 공급해 줄 것이라고 기대하지 마라. 모든 무주택자에게 충분한 임대주택을 공급하려면 최소한 20~30년이 걸린다. 그 때까지 국민소득과 화폐량 증가에 따른 주탁가격과 임대가격 상승은 불가피한 현실이다. 무주택자가 할 수 있는 최선의 선택은 대출을 받지 않고 전세금으로 단 10평자리 다세대 주택이라도 내 집 마련을 하는 것이다.  - p.138

강남 상권의 향후 투자 유망지역도 제안하고 있는데 삼성동 코엑스 상권, 테헤란로 상권, 청담동 명품거리 상권, 신사동 가로수길 상권 등 4대 상권은 4만불 시대 이후에도 안정적으로 성장할 상권으로 판단하고 있다. 앞으로의 새로운 트렌드로 아파트가 밀집되어 있는 일반주거지역보다 용적률과 층고제한 때문에 아파트를 건축할 수 없는 전용주거지역에 관심을 두는 것이 좋겠다는 조언과 함께 자연녹지도 추천하고 있다. 물론 대출금 갚기에 빠듯한 나는 그림의 떡이다.

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