부동산 최저점을 읽는 핵심 수업

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

이 포스팅은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 작성하였습니다!

※ Intro

요즘 부동산 시장이 그야말로 폭등세를 보이고 있습니다. 정권이 바뀐지 불과 3~4개월밖에 되지 않았는데, 벌써 세 번째 부동산 규제 정책이 발표될 정도로 정부가 진화에 나서고 있지만 부동산 시장은 그 약발이 잘 듣지 않는 모습입니다.

한편, 이런 급등세 속에서도 “이거 거품 아닌가?” 하는 우려의 목소리도 함께 들립니다. 불과 4년 전에도 유동성 확대로 집값이 급등했다가, 미국의 금리 인상 여파로 최고가 대비 약 30% 이상 하락했었죠. 만약 그때 하락기에 매수하신 분들은 지금쯤 꽤 높은 평가수익을 보고 있을지도 모릅니다.

이번에 소개할 책 “부동산 최저점을 읽는 핵심 수업”은 바로 이런 시점에서 주목할 만한 책입니다. 부동산 폭등기가 끝나갈 가능성에 대비해 하락 시그널을 읽고, 시장의 흐름을 냉정하게 바라봐야 하니까요. 여태까지 부동산 투자에 관한 책을 많이 봤었는데, 이렇게 부동산 하락을 대비하는 관점을 다룬 책은 처음이라 신선하게 다가왔습니다.

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※ 저자

이 책의 저자는 박감사(박은정)님입니다. 연세대학교 도시공학과를 졸업하고, 건국대 부동산대학원에서 석사 학위를 취득했습니다. 

이후 한국감정원에서 14년간 재건축/재개발 정비사업 컨설팅, 재건축 부담금 산정 및 보상, 담보 평가, 택지비 산정 등 다양한 감정평가 업무와 부동산 공시/조사 업무를 담당했습니다. 

현재는 하나감정병가법인에서 감정평가사로 재직 중이며, 구독자 11.5만명인 유튜브 채널 “박감사리얼아이”를 운영하고 있습니다.

저자 유튜브: https://www.youtube.com/@realeyepark

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※ 구성 및 줄거리

이 책은 총 7장으로 되어 있습니다.

1장. 현실을 직면하고 신호를 파악하기

2장. 첫 번째 신호, 사라지는 매수자

3장. 두 번째 신호, 멈출 수 없는 공급

4장. 3번째 신호, 불안한 약한 고리

5장. 4번째 신호, 정책과 심리의 한계 상황

6장. 5번째 신호, 통제할 수 없는 외부 충격

7장. 최고의 매수 타이밍

1장에서는 정부의 유동성 확대 정책과 사람들의 심리적 기대가 만든 버블, 거래 절벽과 경매/미분양 증가, 인구 구조 변화 등을 통해 현재 한국 부동산이 조용한 붕괴 한가운데 있다고 진단합니다.

2장은 출산율 감소와 이미 소진된 미래 부동산 수요 등 인구 구조적 요인을 중심으로 부동산 수요 측면에서 위험 신호를 살펴봅니다.

3장은 공급을 멈출 수 없게 하는 PF 구조, 2기 신도시의 미분양, 2차 베이비붐 세대의 매도 시기 등 공급 측면의 과잉 현상을 분석합니다.

4장은 가계 부채, 금리 인상, 내수 침체, PF구조와 유동성 고갈로 인한 좀비 기업 확산 등 리스크 현황을 알아봅니다.

5장에서는 과거 정부의 부동산 정책과 시장 심리의 한계를 분석하며, 소수 고가 거래가 만들어낸 환상의 가격을 경계합니다. 이러한 ‘닿을 수 없는 가격’은 결국 심리가 떠받치던 마지막 지지선이 무너졌음을 보여주는 신호이기 때문입니다.

6장은 글로벌 변수들에 대해 알아봅니다. 미국 금리 고착화, 중국의 부동산 침체와 경기 둔화, 환율 불안정성으로 인한 외국인 투자 이탈에 대해 이야기합니다.

7장은 매수타이밍 전략을 다룹니다. 유주택자는 하락을 대비해서 버틸 수 있는지를 점검해야 하고, 무주택자라면 하락기에 기회를 잡아 매수해야 한다고 합니다.

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※ 총평

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업”은 단순히 하락장을 경고하는 책이 아닙니다. 데이터와 현장 경험, 저자의 냉정한 분석을 바탕으로 부동산 시장의 사이클을 읽고 대비하게 도와주는 실전 부동산 책입니다.

특히나 불안정하고 변동성이 심한 지금의 부동산 시장에서 불안한 독자들이 냉정하게 판단하게 도와주고, 데이터와 지표를 읽게 도와줍니다.

아무쪼록 이 책을 읽고 준비된 자가 되어 부동산 최저점에 매수하는데 도움 받으셨으면 좋겠습니다.

그래도 부동산

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

 영끌 신조어를 낳은 2017년~2021년 부동산 상승기를 거쳐, 2022년~2023년 미국의 금리 인상과 함께 온 부동산 하락기. 그리고 2024년 상반기부터 다시 상승하기 시작한 부동산을 보면, 부동산은 장기적으로는 우상향하지만, 단기적으로는 변동이 있는 자산이라도 볼 수 있겠습니다.

이런 변동이 심한 부동산 시장에서 살아남고 성공하려면 무엇이 필요할까요?

이에 대한 답을 이 책에서 찾아볼 수 있지 않을까 싶습니다. 이 책은 부동산 상승기와 하락기를 모두 겪은 저자의 경험과 교훈, 팁을 기록한 책인데, 저자의 경험이 어마어마한만큼 시기별로, 상황별로 읽으면서 답을 찾아나갈 수 있을 것 같습니다. 

읽으면서 대단하다는 말을 속으로 곱씹을 만큼 파란만장했던 저자의 부동산 투자 기록서 한번 리뷰해보겠습니다.

※ 저자

이 책의 저자는 최은주(꿈부) 님입니다. 맞벌이를 하면서 세 아이를 키우시다가 맞벌이만으로는 세 아이를 키우기에는 벅차다는 것을 깨닫고, 부자들이 부를 이룬 방법을 따라 하기 위해 부동산 자격증을 따고 부동산 중개사이면서 투자자가 되었다고 하십니다.

※ 줄거리

이 책은 총 5장으로 이루어져 있습니다.

1장. 롤러코스터를 탄 나의 부동산 투자

2장. 아파본 사람만 아는 부동산 투자의 흔한 착각

3장. 예상치 못한 하락장에서 살아남는 법

4장. 역전세로 하락장도 두렵지 않은 부동산 투자 정석

5장. 투자의 방패막, 현금 파이프라인을 만들어라.

이 5장에 걸쳐서 저자의 부동산 투자 경험과 하락기 때 실패 경험과 그로 인해 얻은 교훈, 그리고 실패를 극복하기 위해 했던 경험을 서술합니다.

대부분의 부동산 투자책을 보면 본인들의 성공담이나 어디를 어떻게 분석하고 매매해야 하는 지를 다룬 내용들이 많습니다. 하지만 이 책은 본인의 실패담과 그로 인한 경험을 서술해서 뭔가 더 와닿고, 그것을 극복하기 위해 했던 것들을 읽으면서 작가가 대단하다는 생각이 절로 들게 했습니다.

2번의 역전세와 2년의 하락장으로 마음고생과 경제적인 어려움을 겪었지만, 덕분에 저자는 돈으로 주고 살 수 없는 엄청난 경험을 했고 그 경험을 간접적으로나마 체험할 수 있었습니다.

또 이 책을 읽으면서 느낀 점 중의 하나는 “정말 실행력 하나는 Top 이다” 였습니다. 현금 흐름을 만들기 위한 파이프라인으로 고시원, 아이스크림 무인 매장, 호프집, 부동산 중개업을 하다가 인테리어가 더 돈을 잘 벌 거 같아서 바로 도배일을 배운다는 사례는 정말 감탄이 나왔습니다. 작가님이 다음 책으로 이러한 파이프라인에 관한 글을 쓰면 어떨까? 하는 생각이 들었습니다.

그리고 70채를 샀다니…아무리 부동산 중개인이 일반인보다 부동산 매매의 접근성이 낮다고는 하지만, 그 실행력만큼은 정말 대단하다는 말밖에 나오지 않았습니다.

※ 읽으며 인상 깊었던 부분.

최악의 상황에 대비할 수 있게 자산의 유동성을 고려해야 한다.

대출 능력을 키워야 한다. 나의 소득금액증명원이 문제가 생겼던 하락기에 대출을 받을 수 있게 도와줬다.

※ 약간 아쉬운 것.

뭔가 경험을 비롯해서 내용이 반복되는 느낌이 있습니다.

부동산 소장님 사용 설명서

부동산 소장님 사용 설명서 - 부린이를 위한 부동산 거래의 기술
망둥이(오성일) 지음 / 아라크네 / 2024년 8월

※ Intro

어렸을 때는 부동산과 관계가 없었던 사람도 사회에 나가거나 혹은 대학생이 되어서 자취를 시작하게 되면 원룸 등 거주할 곳을 구하느라 부동산에 가게 되는데요. 막상 부동산에 들어가면 경험 많으신 소장님에게 휘둘리는 경우가 많았을 것입니다. 특히 부동산 경험이 없거나 성격이 내향적인 분들은 더 그럴 것 같습니다.

저 또한 과거 집을 구할 때, 부동산 소장님을 상대로 제대로 된 협상 한번 못해보고 달라는 대로 수수료를 지불했던 기억이 있습니다. 한참 나중에 이런저런 협상법과 꼭 상한 수수료를 안 줘도 된다는 것을 인터넷에서 보고 후회하곤 했죠.

부동산 자체에 대해 쓴 책은 많이 봤는데, 부동산 소장님에 대해 다룬 책은 상대적으로 덜 있는 것 같습니다. 있어도 챕터 1개 정도를 할애해서 팁 같은 것을 알려줬는데, 이번에 리뷰할 책은 부동산 소장님 자체를 타겟으로 두고 쓰여져서 더 흥미로웠습니다.

※ 작가

이 책의 저자는 망둥이 님입니다. 돌파구를 찾고자 나이 마흔에 무작정 부동산 투자를 시작했다고 합니다. 다른 대부분의 초보 투자자와 마찬가지로 천성이 소심해서 부동산 소장님이 가장 어려웠다고 합니다. 하지만, 어느 정도 거래에 익숙해지면서 노하우가 생겼고, 블로그에 기록하고, 비슷한 어려움을 겪고 있는 사람들을 알게 되면서 소장님께 휘둘리고, 거래할 때 손해보는 세상의 수많은 망둥이를 위해 책을 쓰셨다고 합니다.

※ 목차

이 책은 총 4개의 챕터로 구성되어 있습니다.

Part 1. 소장님에 대한 이해

Part 2. 부린이의 소장님 활용법

Part 3. 작은 돈 아끼는 법

Part 4. 큰 돈 아끼는 법

※ 간단 줄거리

이 책에서는 소장님을 대하는 방법 뿐만 아니라 부동산 매매와 계약에 관한 사항에서 몰랐던 부분도 자세히 설명을 해줍니다. <작은 돈 아끼는 법>에서는 대표적으로 잔금 당일 법무사 견적서에서 채권 할인액을 계산하는 것이었는데요. 저는 금액별로 매입률이 다른 건 알고 있었고, 계산까지 다해갔었는데, 부부 공동 명의일 경우 공시가를 1/2로 나누어 각각 계산하는 것은 몰랐습니다. 지금 보니 1/2로 나눌 경우, 매입률이 변경이 되는데 당시 법무사가 제대로 계산해줬을지 모르겠습니다.

<큰 돈 아끼는 법>에서는 중요한 팁들이 여러 가지가 나옵니다. 최대한 많은 예비 매수자에게 보여주는 법, 정리하기, 매수인에게 혜택 주기, 특약 등 매매할 때 실제로 유용하게 쓰일 수 있는 여러 팁들이 있습니다. 부동산 시장에 따른 소장님들의 태도 변화와 아내를 잘 이용하는 법? 등 저자가 매매하면서 실제로 유용하게 쓴 다양한 방법을 이해하기 쉽게 설명했습니다.

※ 읽고 나서

책을 읽으면서 이 책을 처음 부동산 계약(전세 계약)을 했었던 2019년에 읽었더라면 하는 생각이 많이 들었습니다. 당시 결혼 준비와 부동산 폭등으로 전세집 구하기가 힘들어서 소장님과 협상을 해볼 생각 자체를 못해봤었거든요. 그런 이야기를 해보지도 못했던 것은 지금 생각해도 좀 아쉽습니다. 마찬가지로 이후에 첫 집을 살 때도 매도자 우위의 시장이라 쉽지 않았었는데, 가격이 안 맞으면 때로는 박차고 나와서 기다릴 줄도 알았어야 했는데, 부동산 급등으로 너무 심적으로 초조해서 무리하게 계약하지 않았나 되돌아보게 되었습니다.