부동산 틈새 투자

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

부동산 투자는 끝났다. 2016년부터 시작된 부동산 상승은 2022년 최고조에 달했다. 그와 더불어 정부의 부동산 관련 정책은 회를 거듭할수록 강력해졌다. 대출 규제로 인해 레버리지를 사용할 수 없게 되었고 매매 시 발생하는 세금도 중과되어 배보다 배꼽이 더 커지게 되었다. 그로 인해 현재는 사실상 부동산 투자가 힘들어졌다. 그렇다. 부동산 투자는 끝났다.

그런데 정말 끝난 것일까. 만약 부동산에 조금이라도 관심을 갖고 있다면 100% 동의를 하지는 않을 듯하다. 각종 규제가 난무하는 이 상황 속에서도 투자를 이어오고 있는 이들이 있기 때문이다. 그렇다면 그들은 과연 어떤 방법으로 투자를 계속할 수 있는 것인지 의문이 들지 않을 수 없다. 그 의문에 대한 해답을 난 이 책에서 찾을 수가 있었다. 부동산뿐만 아니라 어떤 투자든지 제약과 규제가 뒤따른다. 하지만 그 속에서도 빠져나올 수 있는 작은 틈새는 존재하기 마련이다. 이 책은 바로 그 틈새를 찾아 성공적인 부동산 투자를 이어 나갈 수 있는 방법을 제시하고 있다.

결론부터 말하자면 저자가 이 책에서 말하는 부동산 틈새 투자 전략은 바로 토지를 활용한 투자 방법이다. 전문가들조차 혀를 내두를 정도로 너무 복잡해진 부동산 정책들이 향한 곳은 엄밀히 말해 주거용 아파트다. 다른 나라와 달리 우리나라는 아파트가 대표적인 주거 공간으로 자리 잡았다. 그만큼 21세기를 살아가는 현대인들에게 필요한 모든 환경이 잘 갖추어져 있다. 그래서 부동산 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 아파트다. 6~7년간 이어져온 부동산 상승장에서도 단연 아파트의 상승이 돋보였다. 이 말을 달리 해석해 본다면 아파트를 제외한 다른 부동산들 즉, 토지, 상가 등은 부동산 규제에서 살짝 벗어나 있다. 바로 이것이 부동산 틈새 전략의 핵심이다.

경우에 따라 다르겠지만 부동산 투자라 하면 거액이 필요한 것이 일반적인 상식이다. 그래서 사실상 아무나 누구나 쉽게 부동산을 사고팔 수 없으며 신중해야 한다. 그런데 만약 500만 원 정도의 소액으로도 투자를 할 수 있다면 어떨까. 부동산 투자를 함에 있어 조금은 부담을 덜 수 있지 않을까. 더욱이 처음 시작하는 이들이라면 조금 더 쉽게 접근할 수 있지 않을까. 물론 투자에 앞서 대상 부동산에 대한 이해와 그에 맞는 투자 목적을 설정하는 것이 중요하다. 즉, 공부가 필요하다. 아무런 준비 없이 누군가 알려주는 정보에 의지해 투자해서는 절대로 안 된다. 그로 인해 그로 인해 발생하는 피해와 책임은 모두 본인의 몫이다. 쉽게 들어온 것은 쉽네 나가는 법이다. 요행을 바라서는 안 된다.

저자는 오랫동안 토지에 투자해온 전문가 중 한 명이다. 이 책에서는 저자의 토지 투자 노하우가 담겨 있다. 소액으로 투자할 수 있는 방법이라 한다면 무엇이 있을까. 그렇다. 바로 경매 또는 공매를 활용한 투자다. 아파트를 비롯해 상가, 토지 등 다양한 부동산을 시세보다 저렴하게 매매할 수 있는 방법은 경공매가 유일하다. 그 이유는 단순하다. 채무 관계에 있는 당사자들 간의 문제가 해소가 되지 않을 때 채무자의 재산이 채권자에 의해 경공매가 진행되게 된다. 그런데 만약 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있다면 경공매가 원활하게 진행되지 않는다. 그 말 즉슨 유찰이 되기 쉽다. 유찰이 되면 해당 부동산의 가격은 최초 감정가에서 하락하게 된다. 결국 시세보다 저렴해진다. 만약 경공매 권리 분석을 잘 할 수 있다면 좋은 부동산을 취득할 수 있는 기회가 된다. 하지만 권리 분석이라는 게 결코 쉽지는 않다. 하지만 경공매로 진행되는 모든 부동산이 그렇지는 않다. 그래서 공부가 필요하다.

개인적으로 이 책을 보면서 관심이 간 부분은 농지연금 부분이다. 주택연금을 생각하면 이해하기 쉽다. 농지를 활용하여 노후에 연금처럼 매월 월급처럼 생활 자금을 받을 수 있다. 더욱이 부부가 공동으로 투자하는 경우 지분별로 각각 연금을 받을 수 있어 매월 받게 되는 금액이 2배가 된다. 노후 준비에 이만큼 좋은 방법도 없는 듯하다. 물론, 농지 연금을 받기 위해서는 조건을 갖추어야 한다. 단순히 해당 농지만 갖고 있다고 가능한 것은 아니다. 무엇보다 영농 경력(5년 이상)이 필요하다. 하지만, 그 방법이 생각만큼 어렵지는 않으며 젊을 때 조금씩 준비한다면 충분히 가능한 일이다. 바쁜 일상 속에서 주말을 활용하여 내가 투자한 농지를 활용하여 아이들과 함께 자연에서 영농 경험을 쌓는 것도 나쁘지 않을 것 같다. 토지가 있어야만 영농 경력을 쌓을 수 있는 것은 아니다. 공매 사이트 온비드에서 임대 토지를 활용하여 요즘 유행하는 소위 주말농장으로 미리 영농 경력을 쌓을 수 있다. 농지연금 제도를 잘만 활용한다면 토지 투자로 완벽한 노후 준비를 할 수 있을 듯하다.

이 외에도 공유 지분, 공동투자, 맹지를 활용한 투자도 소액으로 할 수 있는 좋은 투자 방법이 될 수 있겠다. 초보자가 실제 투자 경험을 쌓기 좋은 방법이 공유 지분이나 공동투자가 아닐까 생각된다. 혼자서 하는 것보다 뜻이 맞는 사람과 같이 하게 되면 그만큼 투자에 대한 위험 부담을 줄일 수 있고 소액으로도 가능하기 때문이다. 맹지에 대한 투자는 초보자들이 쉽게 접근할 수 없는 조금은 전문 영역이지만 아무도 관심 있어 하지 않는 맹지이기에 아주 저렴한 가격에 매수가 가능하다. 맹지를 벗어날 수 있는 방법을 찾는다면 투자 금액 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다.

'하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다'라는 속담이 부동산 투자에도 적용된다. 아니, 지금과 같은 상황에서는 오히려 가장 잘 어울리지 않을까 생각된다. 그만큼 투자하기 어려운 상황이다. 물론, 곧 있으면 정권이 교체될 예정이고 그에 따른 부동산 정책들도 변화가 예고되고 있다. 벌써부터 그 변화의 조짐이 하나둘씩 보이고 있다. 하지만, 그것이 당장 어떻게 시행되고 적용될지는 알 수 없다. 또한, 언제든 다시 제약이 따르게 될 지도 알 수 없다. 그렇다고 한다면 성공적인 투자를 위해서는 한 가지 방법에만 올인하기보다는 전략을 새롭게 구상하고 방향 전환을 하는 것이 옳다. 부동산 틈새 투자 전략이 그 하나가 될 것이다.

"생각을 바꾸면 부동산 투자도 달라진다"

이 책의 말미에 저자는 이렇게 말했다. 이 책에 담긴 내용을 함축하는 한마디라고 생각한다. 이 진리의 말은 비단 부동산 투자에만 국한되는 말은 아닐 것이다. 기회는 누구에게나 찾아온다고 한다. 하지만, 정작 그게 기회인지도 모른 채 놓치고 뒤늦게 후회한다. 생각이 바뀌면 행동이 달라지고, 행동이 달라지면 기회를 잡을 수 있게 될 것이다. 모두가 원하는 경제적 자유라는 기회를 말이다.