이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일

이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일 - 2020 최신개정
이은하 지음 / 스마트북스 / 2020년 3월

투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까. 당연히 싸게 사고 비싸게 파는 것이라고 말할지도 모르겠다. 당연히 백번 맞는 말이다. 그런데 그 투자 대상이 부동산이라면 완벽한 정답이라고 할 수는 없겠다. 그 이유는 다름 아닌 세금 때문이다. 부동산을 팔 때 세금을 고려치 않고 무작정 팔았다가 오히려 수익보다 세금을 더 많이 내야 하는 경우가 있기 때문이다. 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 왕왕 발생한다. 더욱이 2017년부터 시작된 부동산 정책으로 인해 세무 전문가들도 헷갈릴 정도로 세법이 복잡해졌다. 그렇기에 부동산을 사고팔 때는 반드시 세금을 고려해야 한다. 아니 정확히 말해 부동산을 살 때부터 추후 팔 때를 고려해 세금까지 완벽하게 계산을 해봐야 한다. 그렇다면 세무 전문가도 헷갈리기 쉬운 복잡하고 어려운 세법을 일반인들이 어떻게 쉽게 이해할 수 있을까. 여기 그 해결책이 있다. 바로 현직 세무사가 쓴 이 책을 읽어보면 된다.

이 책은 현직 세무사가 무려 14년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 상담을 해온 경험을 바탕으로 실제 부동산 투자에 있어 흔히 발생할 수 있는 사례를 바탕으로 절세 방법을 담고 있다. 부동산 투자에서 가장 중요한 양도세를 비롯해, 부동산 규제책으로 중요해진 종부세와 임대 소득세는 물론, 상속 및 증여세, 재건축과 재개발, 토지보상에 따른 절세 방법, 최근 관심이 높아진 부동산 법인을 통한 절세 방법까지 부동산 투자 절세의 모든 것을 담고 있다.

사실 이 책은 올해 처음 출간된 것은 아니다. 작년 7월 이미 출간되어 독자들에게 뜨거운 반응을 일으켰던 책이다. 그런데 1년 후 바로 최신 개정판이 나온 것이다. 이렇게 빨리 최신 개정판이 나온 데는 그만한 이유가 있을 듯하다. 이미 알고 있듯이 2017년 8.2 부동산 정책을 시작으로 2018년 9.13 정책, 2019년 12.16 정책, 2020년 2.20 정책까지 매년 강력한 규제책이 발표되었다. 그런 만큼 개정된 가장 최신의 세법을 반영할 필요가 있었다. 부동산 투자자들에겐 도움의 손길이 아닐 수 없겠다. 한가지 더 좋은 점은 책으로 이해가 어려운 점은 저자의 부동산 절세 유튜브 특강을 통해 육성으로 배울 수 있다는 점이다.

한층 더 높아진 부동산 규제책으로 인해 투자자들뿐만 아니라 자가를 소유하고 있는 사람들에게도 부동산 절세는 필 수 아닌 필수가 되어버렸다. 노후를 위해 월세 수익형 부동산을 갖고 있거나 1개 이상의 주택을 소유하고 있던 사람들에겐 수익만큼이나 절세가 중요해졌다. 그런데 1세대 1주택이라 하더라도 잘못 알고 있어 비과세 혜택을 못 받는 경우가 종종 있다. 부모 형제 자식 간의 정확한 세대 분리 개념을 이해하지 못해 양도시 다중 과세가 된다. 거주 요건 강화로 인해 양도시기와 거주기간을 반드시 체크해야 한다. 물론, 보유 및 거주기간을 채우지 못해도 받을 수 있는 비과세 특례로 알아야 하겠다.

2주택이라도 절세를 할 수 있는 방법은 있다. 이사로 인한 일시적 2주택 혜택이 있다. 하지만 바뀐 정책으로 인해 조정대상지역인 경우 처분기간은 2년에서 1년으로 축소된 사실은 반드시 기억해야 한다. 바뀐 내용을 모르는 경우도 많다. 2주택 이상이라면 자신이 보유하고 있는 부동산이 조정대상지역에 속하는지 비조정대상지역에 속하는지도 반드시 체크해야 한다. 결혼 및 부모 봉양을 위한 합가, 상속으로 인한 2주택에게는 비과세 특례가 적용된다. 단, 여기서도 처분기간이 중요하니 반드시 체크해야 한다. 특히, 상속 주택인 경우 기존 보유 주택과 상속 주택 중 파는 시기가 무엇보다 중요해진다. 부동산을 파는 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다. 이점은 정말 유의해서 체크해야 할 부분이다.

부동산 투자라면 가장 궁금해할 부분은 바로 다주택자 절세 방법과 법인 설립을 통한 절세 방법이 아닐까 싶다. 특히 조정대상지역내 2주택 이상 보유하고 있는 투자자라면 양도 세금 계산 시 중과가 되기 때문에 새롭게 바뀐 정책을 잘 이해할 필요가 있다. 똘똘한 한 채만 남겨두고 정리하기 위해서는 한시적 중과 완화 기간을 활용하여 매도하는 전략을 세우는 것도 나쁘지 않다. 그 기간 내 매도하는 것과 그렇지 않은 것은 납부해야 될 세금의 차이에서 바로 알 수 있다. 억 소리 나온다. 

경험이 많지 않은 다주택자들이 쉽게 헷갈리는 부분이 '주택 수' 계산이 아닐까 생각된다. 가령 A라는 사람이 서울의 아파트 한 채를 먼저 팔고, 서울의 다른 아파트 한 채와 지방의 아파트 2채가 남아 있을 때 남아 있는 서울의 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까? 받을 수 없다. 좀 더 자세히 말하면 다주택자 중과 여부 시엔 지방의 아파트가 제외되지만 양도세 계산 시엔 포함된다. 즉, 양도세를 계산할 때 '주택 수에서 빼주는 주택'이란 '다주택자로서 양도세 중과 여부'를 판단할 때 주택 수에서 빼준다는 의미다. 따라서, A는 서울 아파트를 팔 때 2주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 없다. 만약 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 지방의 아파트를 임대주택으로 등록하면 가능하다. 단, 임대주택 등록 후 과세 특례를 받기 위해서는 임대료 인상률 5% 상한제를 반드시 지켜야 하며 4~8년 이상의 의무 임대기간을 충족해야 한다.

그 외에도 부동산 투자시 고려해야 될 사항은 정말 많고 복잡하다. 일반인이 완벽하게 전부 이해하기란 쉽지 않아 보인다. 그럼에도 불구하고 책을 통해 간략하게나마 알 수 있고 체크할 수 있다는 점은 매우 효과적이라 할 수 있겠다. 특히 이 책을 읽으면서 가장 좋은 점이라 할 수 있는 것은 앞서 얘기했던 절세 방법들을 현장 사례와 함께 보여주고 있다는 점이다. 그래서 더 피부로 와닿을 수 있었고 절세 사례를 이해하기 쉬웠던 것 같다. 바로 이점이 현장에서 투자자들과 많은 상담을 해온 경험이 책 속에 그대로 녹아져 있기에 발휘되는 강점이 아닐까 생각된다. 단순히 절세 방법을 나열해 놓기보다는 실제 사례를 바탕으로 그에 맞는 절세 방법을 제시하고 있기에 추후 투자 시에 많은 참고가 될 수 있기 때문이다. 이렇게 술술 책을 읽다 보면 400페이지가 넘는 두꺼운 책이 금방 읽혀버린다. 그러나 한 번으로 읽고 끝낼 책은 절대 아니다. 곁에 두고 부동산 투자 시에 빠트리지 말고 읽어봐야 할 책이다.