2020 부동산 시그널 - 영리하고 민첩하게 규제의 틈새를 노려라

2020 부동산 시그널 - 영리하고 민첩하게 규제의 틈새를 노려라
배용환 외 지음 / 다산북스 / 2019년 11월

다사다난했던 2019년을 얼마 남겨두지 않은 시점인 지난 16일 역대 가장 강력한 부동산 정책이 발표되었다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들뿐만 아니라 부동산 투자 전문가들에게도 적지 않은 충격으로 다가왔을 정부의 이번 정책으로 인해 다가오는 2020년의 부동산 시장 전망에 대해 많은 이들이 주목하고 있다. 부동산 전문가들은 정책 발표에 이어 앞으로의 투자 전략에 대해 여러 견해를 보였다. 2019년도에 이어 불안한 시장을 전망한 이들도 있지만 반대로 시간이 지남에 따라 부동산 투자 시장이 다시 활성화될 것으로 전망하는 이들도 적지 않았다. 여러 견해에도 불구하고 한가지 분명한 사실은 부동산 투자가 지난 과거와는 다른 양상을 보일 것이며 보다 체계적이고 계획적인 투자 전략이 필요할 것은 명백해 보인다. 따라서, 성공적인 투자를 하기 위해서는 앞으로 다가올 2020년 부동산 투자 시장의 시그널을 놓치지 않아야 한다. 우리가 이 책을 빼놓지 않고 읽어야 하는 이유다.

부동산 투자가 어려운 이유는 알다시피 재개발, 재건축, 청약, 분양, 경매, 상가, 토지, 세금 등 그 분야가 너무나 다양하고 복잡하기 때문이다. 그래서 한 사람이 부동산의 여러 분야에 정통하기란 결코 쉽지 않다. 소위 부동산 투자 고수라 불리는 그들도 모든 분야를 섭렵하진 못한다. 다행인 것은 우리가 부동산 투자를 함에 있어 각 분야의 전문가들의 노하우를 배우고 투자에 참고할 수 있다는 점이다. 이 책이 바로 그런 역할을 한다. 이 책은 앞서 언급했던 재개발/재건축, 청약/분양, 경매, 상가, 토지 그리고 세금 이렇게 총 6개 분야로 나뉘어 2019년 한해 동안의 부동산 시장을 돌아보고 2020년 부동산 시장을 전망하며 새로운 투자 전략을 세울 수 있도록 길잡이 역할을 한다. 각 분야에서 중요하게 생각되는 점들을 세부 테마로 구성하여 심도 있게 진단하고 분석하고 있다.

서울은 모두가 알고 있듯이 더 이상 신규 주택을 지을 수 있는 택지가 없다. 따라서, 넘쳐나는 수요를 공급이 뒷받침하기 위해서는 기존 주택을 멸하고 새롭게 짓는 재건축, 재개발 밖에 방법이 없다. 하지만 이는 현재 고공상승하는 서울의 부동산 가격을 잡기 위한 재건축초과이익환수제와 같은 규제들로 인해 더 이상 진행되지 못하는 한계에 부딪혔다. 그렇다면 재개발, 재건축을 통한 투자는 더 이상 방법이 없는 것일까. 그렇지 않다. 서울에 집중된 규제로 인한 풍선효과의 수혜를 얻게 되는 지역에 투자를 고려한다면 가능하다. 인천, 수원의 오래된 구도심에서 진행되고 있는 재개발, 재건축에 관심을 갖고 지켜봐야 되는 이유다. 재개발에 관심이 있다면 이 점을 놓쳐서는 안될 것이다.

청약, 분양권 시장도 부동산 정책으로 인해 얼어붙은 것은 마찬가지다. 분양가상한제로 인해 서울 부동산의 청약이 '로또'라 불리는 이유다. 하지만 이제는 이마저도 쉽지 않은 게 현실이다. 강남4구를 비롯해 마용성으로 일컬어지는 마포구, 용산구, 성동구에 들이댄 정부의 핀셋 규제는 황금 통장을 갖고 있는 청약 고점자라도 쉽지 않다. 서울 청약이 쉽지 않은 시점에 주목해야 할 곳은 다름 아닌 서울을 벗어난 수도권 지역이다. GTX를 비롯해 서서히 착공 소식이 들려오는 서울을 중심으로 한 수도권 지역의 교통 호재는 수도권 아파트의 분양 시장을 뜨겁게 한다. 다만 수도권이라고 다 같은 수도권이 아니다. 부동산 투자에 있어 수요와 공급의 법칙은 언제나 선행된다. 따라서, 2019년에 이어 도래하는 2020년의 수도권 아파트 분양 물량을 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다. 앞으로 서울 생활권이 되는 수도권에 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 기회가 될 수도 있다.

부동산 투자에 있어 경매를 빼놓고 말할 수 있을까. 부동산뿐만 아니라 모든 투자에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 싼값에 사서 비싸게 파는 것이다. 그렇다면 부동산을 싸게 살 수 있는 방법이 무엇일까. 그렇다. 바로 경매다. 경매를 통한다면 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 물론 좋은 입지의 좋은 매물은 감정가보다 높은 금액으로 낙찰되기도 한다. 부동산 경매 분야에 한해 2019년은 황금 타이밍의 해였다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 규제로 인해 많은 매물이 쏟아졌던 시기다. 그렇다면 2020년은 어떨까. 2020년은 2019년에 비해 낙관적이라고만은 할 수 없을 듯하다. 그렇기에 전문가는 부동산 사이클을 통해 내년을 전망한다. 부동산 시장이 반드시 사이클 주기대로 흘러가진 않는다고 할지라도 투자시 고려해야 할 중요한 사안임에는 틀림없어 보인다.

부동산 투자에 있어 가장 무서운 것은 무엇일까. 그것은 아마도 공실이 아닐까 생각된다. 아파트는 물론이고 상가 또한 세입자를 구하지 못해 오랜 기간 공실로 방치한다면 처음 생각했던 투자 수익률은 계속해서 하락하며 종국엔 마이너스가 되고야 만다. 최근 서울 이태원 상가를 보면 공실의 공포를 확실히 체감할 수 있다. 그뿐이 아니다. 신도시의 상가들 또한 공실이 적지 않다. 하지만 위기는 기회의 또 다른 이름이라고 했던가. 광교 신도시 아파트 단지에 들어선 초대형 상가는 늘 봐왔던 상가와는 180도 다른 모습을 선보이고 있다. 지역 주민들의 화합은 물론 그 일대 상권을 스마트하게 변화시키는데 일등공신의 역할을 하고 있다. 2020년 주목해야 될 상가와 아이템은 무엇일까.

역대 가장 강력한 부동산 정책들이 쏟아진 2019년이지만 2020년 부동산 투자에 있어 일말의 희망은 있다. 바로 토지 투자다. 8.2 정책부터 12.16 정책까지 지금껏 발표된 부동산 정책의 공통점은 모두 주택에 한해 적용된다는 점이다. 즉, 토지 투자는 규제가 미치지 않는 청정 지역이다. 그런 점으로 미루어 짐작해볼 때 2020년 가장 주목해야 될 지역은 서해안이다. 우리가 익히 알고 있는 신안산선을 말할 것도 없고 서해안의 교통 호재는 끊어진 철도를 잇는 것을 넘어 새로운 길을 만들어 하나의 교통 혁신을 이루어 나가고 있다. 물론 완전한 하나의 교통 밸리가 만들어지기 위해서는 일련의 오랜 시간이 필요하다. 따라서, 일찍이 교통 호재를 따라 준비를 해나간다면 호재는 투자에 호응을 하게 될 것이다.

마지막으로 부동산 투자에 빼놓을 수 없는 세금 분야다. 세금은 투자의 시작과 끝이라는 말이 괜히 나온 것이 아닌 만큼 아무리 투자를 잘 했어도 세금을 고려치 않고서는 투자 수익보다 납부할 세금이 더 많은 배보다 배꼽이 더 큰 웃지 못할 상황을 겪게 될지도 모른다. 더욱이 역대 최강의 부동산 정책은 세금을 더 복잡하고 어렵게 만들었다. 전문가들조차 헷갈리고 쉽다고 하니 일반적인 투자자라면 더더욱 난해할 것이다. 책에서는 부동산 투자에 있어 헷갈리기 쉬운 내용들인 부동산 임대 사업자, 법인, 종합소득세, 1세대 1주택 비과세에 대한 내용을 Q&A 형식으로 엮어 알기 쉽게 했다. 세금은 반드시 투자에 선행되어야 할 중요한 사안이므로 기본적인 사항은 반드시 숙지하고 있어야 하겠다.

부동산 시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 정확히 예측하기란 결코 쉽지 않다. 하지만 지난 과거를 돌아보면 앞으로의 향방을 어느 정도 예상할 수 있는 있으리라. 그런 점에서 비춰본다면 이 책은 부동산의 여러 분야를 총망라하여 2020년 부동산 시장의 맥을 정확히 짚어주고 있다. 이 책에 실린 내용이 100% 정답이라고는 할 수 없지만 강력한 규제책에 대비하며 새로운 투자 전략을 새우는데 일조할 것임은 분명해 보인다. 시시각각 변하는 2020 부동산 시장의 시그널을 놓치지 말자.