서울의 부동산만 오를 것이다

서울의 부동산만 오를 것이다
김형근 지음 / 메이트북스 / 2019년 12월

오늘은 특별한 날이다. 그동안 예고되었던 부동산 규제책이 발표되었기 때문이다. 지난 9월 13일에 발표된 부동산 대책에 이은 강력한 규제책이다. 그런데 이번이 끝이 아닐 거라는 전망 아닌 전망이 벌써부터 들려온다. 이미 어느 정도 예상하고 있었기에 충격에 조금은 대비할 수 있을 줄 알았지만 예상을 벗어난 강력한 규제에 많은 이들이 혀를 내두르지 않았을까 생각된다. 

정부의 부동산 정책은 일부 특정 집단만을 위한 정책이 아님에도 불구하고 많은 이들이 그 정책에 동의하지 않는 이유는 무엇일까. 그중 하나가 너무 서울 특정 지역의 고가 주택의 부동산 집값 상승에만 초점이 맞춰져 있기 때문은 아닐까 생각해본다. 이전의 규제책과 더불어 오늘 발표된 부동산 정책의 대상 또한 서울 특정 지역을 중심으로 하고 있다. 정부의 부동산 정책은 무주택 서민들이 내 집을 마련할 수 있도록 형평성을 고려한 정책이라 하지만 과연 서민들의 생각은 어떨지 자못 궁금하다. 

최근의 부동산 가격 상승을 보면 한편으론 이런 생각이 든다. 서울의 집값을 천정부지로 상승시키는 원인 제공을 정부가 하고 있지는 않은지 말이다. 정부의 규제는 오히려 서울의 부동산을 희소성을 갖춘 특별한 것으로 만들어 버렸다. 서울 부동산의 가격 상승은 그에 따른 당연한 결과일 뿐이다. 정부는 또다시 부동산 가격 상승을 억누르기 위해 이전보다 더 강력한 규제책을 내놓으며 부동산의 상승 의지를 꺾으려 한다. 과연 이런 빤히 보이는 반복적인 싸움이 언제까지 이뤄질지 모를 일이다. 여기서 중요한 것은 그 고래 싸움에서 피해를 보는 건 서민이라는 점이다.

새로운 부동산 정책이 발표된 시점에 그간 생각해온 정부의 부동산 정책 방향에 대한 이야기로 서문을 열었지만 그 속에 담긴 주요 골자는 이 책의 제목처럼 '서울의 부동산만 오를 것이다'라는 명백한 사실이다. 사실 이것은 부동산에 관심이 1도 없는 사람이라도 알 것이다. 미래에 대한민국에서 서울을 제외하고 발전 가능성이 있는 도시를 찾아보기란 쉽지 않기 때문이다. 물론 서울을 둘러싼 수도권의 일부 지역은 서울의 발전과 더불어 작으나마 수혜를 볼 수는 있겠다. 하지만 시간이 흐를수록 보이는 고령화와 인구 절벽으로 인한 도심회귀 현상은 결국은 서울을 중심으로 모든 도시계획이 이뤄질 것이며 발전될 것이다. 

이는 비단 우리가 살고 있는 도시만의 문제가 아니다. 미국을 비롯해 유럽의 선진국의 도시들에서도 찾아볼 수 있는 현상이다. 우리나라보다 경제적 상황이 10년을 앞서간다는 이웃나라인 일본만 봐도 쉽게 알 수 있다. 일본은 우리나라에 앞서 고령사회에 진입을 했고 출산율 저하로 인한 인구 감소 문제를 겪고 있는 나라다. 도쿄와 그리 멀지 않은 지역에 개발된 우리나라의 1기, 2기 신도시와 같은 위성도시들은 처음의 도시 계획에 의한 효율과는 정반대로 죽은 도시가 되었다. 도심에 살 여력이 되는 젊은 세대와 노년층은 모두 도심으로 되돌아가버린 지 오래다. 그로 인해 그 도시의 부동산은 폭락했고 더 이상 거래조차 되지 않는다. 이는 서울을 둘러싼 수도권의 도시들의 미래가 될 수도 있음을 경고한다. 지방 부동산은 만약 계속해서 이렇게 흘러간다면 더 이상 희망이 없다고 해도 과언이 아니다.

저자는 이 책을 통해 왜 서울의 부동산이 오를 수밖에 없는지 왜 서울의 부동산만 그러한지를 선진국의 사례는 물론 여러 가지 다양한 데이터를 바탕으로 철저하고 치밀한 분석을 통해 그것을 증명해 보이고 있다. 수박 겉핥기 식의 뜬구름 잡는 이야기가 아닌 팩트와 수치를 통해 보여준다. 이것이 저자의 주장에 합리적으로 수긍할 수 있는 이유다. 그렇다면 서울의 부동산에 관심을 갖는다면 성공적인 투자를 할 수 있을까. 사실대로 말하자면 반드시 그렇지는 않다. 이제는 예전과 달리 서울 부동산에 대한 투자환경이 많이 달라졌기 때문이다. 최근 몇 년간의 폭등한 부동산 가격을 생각하면 투자가 그리 녹록지는 않다. 그럼에도 불구하고 이런 악조건에서도 투자를 강행하는 이들은 분명히 있다. 그리고 그 안에서 소수는 투자를 성공시키며 자산을 일궈낸다.

서울의 주택은 수요에 비해 공급이 한참 모자라다는 사실을 모르는 이는 없을 듯하다. 그런데도 우리가 서울에 집 한채 갖지 못한 이유는 또 다른 이유다. 우리나라도 고령화 사회에 진입을 했고 2026년에 이르면 고령사회에 도달할 것으로 보인다. 즉, 급격한 인구변화에 따라 서울의 부동산의 향방도 달라진다. 1인 가구 증가로 중대형보다는 소형 주택이 대세가 될 것은 자명한 일이다. 물론 그렇다고 중대형에 대한 수요가 아예 없는 것은 아니다. 다만 부동산 가격 상승의 추세는 소형 주택이 이끌 것이라는 점이다. 따라서 그에 맞게 서울 부동산 투자 전략이 필요하다. 소규모 가로주택정비사업과 도시재생에서 새로운 투자 전략을 모색해 볼 수 있을 것이다. 또한, 압구정동과 뚝섬과 같은 최근 신흥 부촌을 뜨고 있는 지역에 주목할 필요가 있을 듯하다. 더불어 용산 미군 기지 이전으로 인한 서울의 도심재생사업은 그 일대 부동산 시세를 완전히 변화시킬 것이다.

앞서 오늘 발표된 정부의 부동산 정책에 대한 짧은 소견을 다시 한번 정리해본다면 이렇게 결론 내릴 수 있지 않을까 생각된다. 서울의 부동산의 불패신화는 정부의 정책이 뒷받침해주고 있기 때문이라고 말이다. 서울의 부동산이 폭락했던 유일한 시기는 1997년 IMF와 2008 세계 금융위기 때뿐이다. 상승과 하락을 반복했지만 인플레이션을 감안하더라도 서울의 부동산은 꾸준히 상승해왔다. 이는 현재 서울의 부동산 가격이 많이 상승해 있다고 하더라도 변하지 않는다. 가까운 미래에 혹자는 오늘을 회자하며 '그때 서울에 부동산에 투자했어야 했다'라고 말할지 모른다. 이제 한 가지는 분명해졌다. 내 집 마련을 하거나 부동산에 투자를 하려면 서울에서 해야 된다는 사실이다. 문제는 서울 부동산 투자를 어떻게 성공으로 이끌 것인지는 본인에게 달렸다. 저자는 이 책에서 서울 부동산 투자가 성공할 수밖에 없는 근거와 유망 투자 지역까지 고스란히 공개했다. 남은 것은 그 정보를 활용하여 내 것으로 만드는 일 뿐이다.