어쩌다 건물주란 없다 - 30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기

어쩌다 건물주란 없다 - 30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기
오동협 지음 / 영림카디널 / 2019년 9월

갓물주. 신이라는 뜻을 가진 '갓(God)'과 '건물주'의 합성어다. 그런데 요즘 이 말이 많은 사람들에게서 화자되고 있다. 심지어 어린 학생들도 보고 듣고 한 게 있어서인지 그런 얘기를 하는 모습을 심심찮게 볼 수 있다. 시대적 상황이 그래서일까. 하긴 지나가는 사람을 붙잡고 물어봐도 백이면 백 모두가 '갓물주'가 되고 싶어 할 것이다. 그만큼 건물을 보유하는 것은 부유함의 상징처럼 되어 버렸고 현실적으로도 그들 모두 부자들이다.

그런데 많은 사람들이 건물주에 대한 오해 아닌 오해를 갖고 있다. 우리가 건물주를 바라보는 시각은 대체로 이렇다. '잘난 부모 만난 금수저', '어떠다 우연히 돈벼락을 맞은 행운아' 등등. 말인즉슨 자수성가나 노력과는 정반대의 시선으로 그들을 바라보고 오해하고 있다. 물론, 그들 중 몇 명은 실제로 태어날 때부터 금수저인 사람도 있다. 하지만 그런 사람은 그중에서도 손에 꼽을 정도로 적다. 반면 대다수의 건물주는 우리의 생각과는 별개로 상당한 전문가들이다. 누구보다 관련 분야에 대해 박식할뿐더러 끊임없이 공부하고 성공적인 투자를 하기 위해 노력한다. 말 그대로 어쩌다 건물주가 된 사람들은 없다.

이 책은 소위 흙수저 인생에서 시작해서 우리가 그토록 바라 마지않던 건물주가 된 저자의 오랜 노하우를 집약해놓은 책이다. 무려 15년간 빌딩 매매를 전문적으로 해오면 수많은 거래를 성사시킨 빌딩 매매 전문 중개사다. 현재 그가 몸담고 있는 원빌딩에서 수습사원으로 시작해 현재 2대 CEO의 자리에 오르기까지의 모든 과정이 이 책에 담겨 있다. 저자는 이 책을 빌딩 매매 시에 항상 들고 다닐 수 있는 교본이 되기를 바라는 마음으로 썼다고 한다. 그만큼 빌딩 매매에 필요한 기초지식은 물론 반드시 알아야 할 세부 지식까지 총망라하여 정리했다. 또한 저자는 단 한 번의 집필로 끝내지 않고 2~3년 주기로 개정 증보판을 내놓으며 계속해서 책을 업그레이드할 계획도 하고 있다. 이 책이 행간에 떠도는 'O년안에 꼬마빌딩 건물주가 되는 비법', '이렇게 저렇게 하면 누구나 건물주가 될 수 있다', '나는 O천만 원으로 시작해 OO억 건물주가 되었다'라는 식의 뜬구름 잡는 성공 사례를 억지 논리로 일반화 시킨 다수의 부동산 관련 책들과 다른 이유다.

그렇다면 도대체 건물주가 되기 위해서 어떻게 해야 될까? 역시 모든 것은 아는 만큼 길이 보인다. 우선은 최근 빌딩 투자로 각광받고 있는 꼬마빌딩 투자에 대해서 알아야 한다. 꼬마빌딩이 어떻게 투자처로서 매력을 갖게 되었는지 그 이유와 2015년을 시작으로 2020년까지 최근 5년간 빌딩 시장의 동향을 파악해 본다. 더불어 빌딩 투자시 전문 컨설팅이 중요성과 필요성도 함께 알아본다. 그 후에 실질적인 건물주 되는 '내 빌딩 만들기 전략'에 대해 알아본다. 저자는 '내 빌딩 만들기 전략'을 총 10단계로 나누어 소개하고 있는데 그 단계는 이렇다.

제1단계: 자금 계획 세우기

제2단계: 빌딩의 종류와 지역 선택하기

제3단계: 선택한 빌딩의 현장 답사 및 시세 파악하기

제4단계: 실질적인 빌딩 매입에 앞서 체크리스트 작성하기

제5단계: 빌딩 매입 계약하기

제6단계: 빌딩 매입 계약 후 중도금 및 잔금 준비하기

제7단계: 잔금 집행 및 소유권 이전 등기하기

제8단계: 빌딩 매입 후 처리 계획 세우기

제9단계: 빌딩 임대 및 기존 임차인 재계약

제10단계: 더 나은 투자처로 빌딩 갈아타기

겉으로 보기엔 크게 어렵지 않아 보인다. 더욱이 부동산 매매를 경험해본 사람이라면 더더욱 그렇게 생각할지 모르겠다. 하지만 저자는 딱 잘라 말한다. 부동산 시장과 빌딩 시장은 엄연히 다르다고 강조한다. 따라서, 아파트나 빌라와 같은 일반 부동산에 대한 투자 전략과 빌딩 투자 전략을 달라야 하며 그에 따른 계획과 준비도 달라야 한다고 말이다. 우선 자금에서부터 크게 차이 난다. 사실 일반적으로 빌딩 투자를 어렵게 생각하는 이유가 여기에 있다. 하지만 저자는 전략만 잘 세운다면 불가능한 것은 아니라고 말이다. 이때 필요한 것이 전문가의 컨설팅이다. 전문가의 적절한 조언은 빌딩 투자에 있어 쉽지 않은 준비 과정과 결정에 큰 역할이 되어 준다.

하지만 무엇보다 중요한 것은 매입한 빌딩으로 어떻게 돈을 버는냐가 아닐까 생각된다. 저자도 재차 강조한다. 건물주가 되는 것은 계약서를 쓸 때가 아니고 매입한 후 어떻게 운영 관리를 하느냐에 있다고 말이다. 빌딩 투자가 일반적인 부동산 투자와 다른 점이 여기 있다. 아파트나 빌라는 매입 후 특별히 소유주가 할 게 없다. 즉, 지역적 상승에 따른 시세 차익과 월세 수익이 전부다. 하지만 빌딩은 지역적 상승과 더불어 건물주가 빌딩의 가치를 어떻게 만드느냐에 따라 수익은 무한대다. 아무리 입지가 좋은 건물이라 할지라도 건물 관리가 되지 않는다면 임대가 되지 않는 깡통 빌딩에 되는 건 한순간이다. 그래서 저자는 앞서 언급한 두 가지 상승 요인에 대해 실 사례를 통한 구체적인 방법을 제시하고 있다.

300 페이지 남짓한 한 권의 책에 빌딩 투자의 모든 것을 담기란 그릇이 작아 보인다. 그만큼 분야와 정보가 방대하고 다양하다. 그럼에도 불구하고 책 한 권에 다년간의 노하우를 농축하여 담아낸 저자의 노고가 엿보인다. 실제로 빌딩 투자를 시작하는 이들이라면 책을 통해 기본기를 탄탄히 하고 들고 다니면서 체크사항에 유념하면 좋을 듯하다. 앞으로 출간될 개정증보판에 어떤 내용이 새롭게 추가될지 기다려진다.