2020 수도권 부동산 2차 상승기가 온다

2020 수도권 부동산 2차 상승기가 온다 - 공급 절벽을 밀고, 재건축이 끌고 갈 갭 투자 이후의 실전 투자법
엘디 지음 / 헤리티지 / 2019년 9월

어느덧 2020년이 4개월 남짓으로 다가왔다. 2018년 정부의 강력한 부동산 정책으로 말미암아 2019년은 그야말로 부동산 시장의 침체기였다고 해도 과언이 아니다. 정부의 바람대로 부동산 상승세는 꺾여 하락세로 돌아섰다. 그로 인해 부동산 투자자는 물론이고 내 집 마련의 꿈을 안고 있던 이들도 울고 웃는 이들이 많았다. 그렇게 2019년의 마지막 분기가 지나가고 있다. 그런던 차에 또 한 번 정부의 부동산 규제책인 분양가상한제가 시행되었고 그것의 풍선효과로 인해 서울의 일부 지역의 집값은 재상승하기 시작했다. 서울의 집값은 꼭 그것이 아니더라도 현실적으로 상승할 수밖에 없기는 마찬가지다.

이러한 시점에 부동산에 관심을 갖고 있는 사람이라면 2020년의 부동산 경기가 가장 궁금하지 않을 수 없겠다. 그런 의미에서 2020년 수도권 부동산 시장을 전망한 이 책이 사람들의 궁금증을 조금이나마 해소해주지 않을까 생각된다. 부동산 시장을 정확히 예측하기란 사실 전문가도 쉽지 않다. 신문, 방송을 포함해 여러 온라인 매체에서 전문가라고 일컬어지는 이들의 예측이 빗나가는 경우도 많다. 그렇다 하더라도 확률은 50:50 이긴 하니 여러 전문가 중에서 누군가의 예측은 어느 시점엔 맞았을 가능성도 있겠다. 어쨌든 그러한 점은 차치하더라도 책 속에 기술되어 있는 저자의 2020년 수도권 부동산 시장 전망이 허투루거나 전혀 근거 없는 이야기는 아니라는 것이다. 바로 그 점이 이 책에서 우리가 기억해야 될 가장 중요한 점이다.

부동산에 조금만 관심을 갖고 있다면 알고 있을 것이다. 부동산의 가격을 결정짓는 가장 중요한 요소는 바로 수요와 공급이다. 공급이 많고 수요가 적으면 부동산 가격은 내려가고 반대로 공급이 적고 수요가 많으면 부동산 가격은 상승한다. 부동산의 기본 요소인 수요와 공급을 바탕으로 부동산 시장은 사이클이 형성된다. 즉, 하락-후퇴-회복-상승을 반복한다. 사실 이것은 부동산을 포함해 모든 투자에 적용되는 사이클이기도 하다. 저자는 이 투자 사이클을 바탕으로 부동산 시장을 4등분 하여 각 시기에 맞는 투자법을 제시하고 있다.

첫째, 부동산 하락 시장이다. 이 시기는 투자 사이클에서 하락 - 후퇴 구간을 가리킨다. 이 시기는 투자를 고려하기보다 숨 고르는 시기라고 생각하면 좋다. 투자란 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것이다. 따라서, 부동산 가격이 하락하는 시점엔 절대 투자해서 안된다. 절대로 떨어지는 칼날은 잡는 것이 아니다. 대신 하락장에서도 성공할 수 있는 임대수익형 상품에 관심을 두고 투자를 고려하는 것이 올바른 선택이 될 것이다. 또한, 오랜 하락장을 지나 바닥을 다지는 시기가 언제가 될지 끊임없이 모니터링해야 한다.

둘째, 부동산 반등 시장이다. 이 시기는 투자 사이클에서 후퇴 - 회복 구간을 가리킨다. 이 시기는 부동산 시장이 하락을 멈추고 바닥을 다지며 재 상승하기 시작한다. 따라서, 그동안 쌓였던 미분양 물량이 해소되며 점차 공급 부족으로 이어진다. 부동산에 투자를 고려 중이라면 이 시기에 좋은 매물을 찾아야 한다. 저자는 이 시기 실제 자신이 어떤 방법으로 매물을 찾아 투자에 성공했는지 실제 투자 사례를 바탕으로 설명한다.

셋째, 부동산 실수요 시장이다. 이 시기는 회복 - 상승 중간 구간을 가리킨다. 실수요라는 단어의 뜻에서도 알 수 있듯이 실거주를 목적으로 하는 사람들이 많은 시장을 가리킨다. 하락장이 끝나는 시점에서 임대수익형 투자자들과 실수요자들이 부동산을 사들이며 시장에서 저가 매물이 소진된다. 그로 인해 집값이 바닥을 다지고 상승하기 시작한다. 이 시기 특징은 전세가율 상승하여 매매가와 큰 차이를 보이지 않는다는 점이다. 전세가가 매매가를 밀어 올리면서 집값 상승으로 이어진다. 따라서, 이 시기에 투자를 고려한다면 전세 수요가 많고 입지가 양호하면서 전세 물건이 적은 지역을 찾으면 된다. 책 속의 '저평가 지역 찾는 6단계 절대 법칙'은 오랜 기간 투자를 해오면 익힌 저자의 노하우가 그대로 담겨 있다고 할 수 있겠다.

마지막, 부동산 가수요 시장이다. 이 시기는 상승 중간 - 상승 정점 구간을 가리킨다. 이 시기는 그야말로 부동산 상승기의 정점이다. 전세가가 약간 하락하는 모습을 보이거나 횡보할 것이며, 만약 상승한다고 해도 미비할 것이다. 실수요 시장에서처럼 전세가율이 높은 지역을 찾을 수 없다. 따라서, 절대 갭투자를 해서는 안되는 시기다. 이 시기 부동산 상승은 재개발, 재건축과 같은 개발 호재로 이어지게 될 것이다. 그 단적인 예를 보여주는 것이 올해 5월 초에 발표된 3기 신도시 발표가 아닐까 생각된다. 하지만 이는 정부의 부동산 정책 중 가장 큰 오판이다. 서울의 집값을 잡기 위해 서울 외곽에 공급을 늘리는 게 과연 얼마나 효과를 거둘 수 있을까. 2기 신도시도 현재 여전히 진행형인 판국에 말이다.

스스로 공부하고 투자해 소위 준 부동산 전문가가 된 이들이 많다. 이 책의 저자 또한 그들 중 한 명이다. 그런 저자가 이 책에 자신의 알짜와 같은 노하우를 전부 공개한 것은 자신과 같이 처음 시작하는 이들의 어려움을 알기 때문이다. 이 책이 부동산 초보라도 따라 할 수 있게 이해하기 쉽고 쓰인 것만 봐도 충분히 알 수 있다. 책을 통해 두 가지를 새삼 깨닫게 된다. 부동산 투자는 꾸준한 공부와 실전이 중요하다는 사실을 말이다. 먼저 그 길을 가고 있는 선배 투자자들의 조언이 동기부여가 되어 다시 일어나 나아갈 수 있게 해준다.