나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

부동산 경기가 최고조에 이르렀다가 하향세로 돌아선 후 2019년 부동산 전망이 말 그대로 홍수처럼 쏟아져 나왔다. 아무리 국가 경제가 어려운 상황이라 할지라도 주택경기는 장기적인 관점으로 볼 때 상향 조정될 수밖에 없다. 수도권을 비롯하여 2019년의 부동산 경기는 침체기를 맞이할 것이다. 매매뿐만 아니라 전월세 거래는 멈추고 갭투자들은 역전세와 금리 인상에 따른 투자위험에 대비해야 할 것이다. 전문가들의 2019년 부동산 전망들이다. 

이제 정말 부동산 투자의 길은 막힌 것일까. 영향이 아주 없다고 할 수는 없을 것이다. 그렇지만 이런 상황 속에서도 성공적인 투자를 하는 이들은 존재한다. 그들은 말한다. 진짜 전문가란 부동산 경기가 상승세든 하향세든 상관없이 성공적인 투자를 하는 사람이라고 말이다. 내 생각도 그렇다. 아무리 경기가 나쁘다고 할지라도 주택 가격이 오를 곳은 오른다. 어느 지역의 어느 부동산에 언제 매수를 하고 또 언제 매도를 하는지를 정확히 판단할 줄 알아야 한다. 부동산에 관심을 갖고 투자를 하려는 이들이 가져야 할 자세다.

부동산 경기에 가장 영향을 많이 받는 것이 무엇일까. 아파트를 비롯한 빌라, 단독주택 등 다름 아닌 주택이다. 모르긴 몰라도 지금 시점에 주택을 사고팔아서 이익을 얻기는 쉽지 않아 보인다. 물론 그중에서도 가격이 오를 주택들은 오르며 떨어질 것들은 떨어진다. 주택에 투자하여 이익 실현을 하는 이들이 없을 리 만무하다. 하지만 정부에 의한 각종 규제와 불안한 부동산 경기로 인해 투자 위험은 더 커진 것 또한 사실이다. 그렇다면 정말 방법이 없는 것일까. 그렇지 않다. 바로 토지 투자다. 그것도 값이 오를 땅에만 투자하는 것이다. 주택을 사고파는 것도 머리 아프고 신경 쓸게 많은데 하물며 토지를 어떻게 한단 말인가. 지레 겁부터 먹을 필요는 없다. 손쉽게 토지 투자를 할 수 있는 방법이 여기 있기 때문이다.

초보자에게 토지 투자가 어려운 이유가 멀까. 너무 많은 것을 알려고 하기 때문이다. 토지를 사고파는데 있어 알아야 할 각종 규제와 법규를 다 알 필요는 없다. 그것을 다 외운다고 해도 써먹지 못하는 경우도 많다. 중요한 규제 몇 가지만 제대로 알고 있어도 토지 투자하는데 어려움은 없다. 또 다른 하나는 호재성 뉴스에 너무 쉽게 현혹된다는 점이다. 어느 시에서 앞으로 몇 년 새에 도시 개발을 계획하고 있다는 뉴스가 흘러나온다. 개발 규모는 어느 정도이며 총 개발 비용은 몇백억에 이른다는 기사를 보면 당장 그 주변 토지를 사야 될 것만 같다. 그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 바로 개발을 시행하는 업체 즉, 시행사가 선정되지 않은 상황에서는 그 호재는 말 그대로 뉴스에 불과하다. 호재가 아니다. 따라서 관련 뉴스를 제대로 분석할 줄 알아야 한다. 이 두 가지만 잘해도 절대 손해 보는 투자는 하지 않는다.

저자는 초보자 입장에서 토지 투자의 A부터 Z까지 쉽게 설명한다. 전문가가 아니라도 토지 투자를 어떻게 접근해야 하는지 알려준다. 오랜 기간 토지 투자를 경험한 저자의 노하우가 담겨 있다. 아무리 전문가의 노하우라고 할지라도 이를 받아들이는 사람이 이해하지 못하고 믿을 수 없다면 그것은 진정한 노하우라고 할 수 없을 것이다. 그러나 이 책에 실린 사례들은 저자 또는 저자의 강의를 들은 수강생이 직접 투자를 한 내용들이다. 그렇기에 믿을 수 있다. 저자는 그 사례들을 바탕으로 토지 투자를 쉽게 할 수 있는 4가지 비결을 알려준다. 

토지 투자를 쉽게 만드는 비결 그 첫 번째는 바로 뉴스 분석 제대로 하기다. 호재성 뉴스에 잘못 판단하여 섣부른 투자를 하게 되면 오랫동안 투자금이 묶일 수도 있으며 결국에 팔지 못하는 경우도 생긴다. 반드시 뉴스 기사에서 개발 계획의 구체적인 시행사가 선정되었는지를 확인해야 한다. 뉴스를 통한 개발 호재에 대한 투자 시기는 절대 발표 시점이 아님을 명심해야 한다. 시행사가 선정된 후 실제 개발 계획이 실현되기 시작할 때를 찾는 것이 중요하다. 두 번째는 시가지가 될 비시가지 찾기다. 계획관리지역이 일반 거주 지역이 되는 경우,  녹지지역이 일반 거주 지역이 되는 경우, 용도 변경이 가능한 일반 주거지역이 이에 속한다. 세 번째는 2번 타자를 찾아 투자하기다. 여기서 2번 타자란 개발계획이 실현된 지역을 1번 타자라고 했을 때 그 주변 지역 중 1번 타자의 영향으로 가격 상승이 예상되거나 같이 개발이 될 가능성이 있는 토지를 말한다. 야구에서 공격할 때 중심이 되는 타자는 4번 타자지만 공격의 시작과 흐름을 가져오는 것은 1번 타자와 2번 타자다. 네 번째는 안 건강해지는 땅에 투자하기다. 건강해지는 땅과 안 건강해지는 땅이란 어떤 의미일까. 가령 예를 들면 이렇다. 호재성 뉴스에 혹해서 멋모르고 투자를 했지만 토지이용계획서를 살펴본 결과 보건녹지 또는 보전관리 대상인 경우 개발이 불가능한다. 땅에 투자한 만큼 그것으로 이익을 취하려면 오래도록 건강하게 살아야 한다. 반대로 안 건강해지는 땅은 매수한지 얼마 되지 않아 개발이 되거나 토지 가격 상승으로 인해 이익을 본 땅이다. 돈을 벌어 기분 좋으니 술도 마시고 이것저것 하고 싶게 만든다. 안 건강하게 만든다.

우리가 살고 있는 대한민국은 좁은 땅덩어리의 작은 나라다. 그 작은 나라에서도 토지와 주택 가격은 제각각이다. 과연 그 많은 땅 중에서 잘 팔리는 땅, 개발되는 땅을 어떻게 구별할 수 있을까. 책 제목처럼 오를 땅만 산다는 것은 바로 그런 땅에 투자하는 것을 말할 것이다. 토지 투자를 한 번도 안 해본 사람도 할 수 있느냐고? 그렇다. 쉽게 배워서 바로 써먹을 수 있는 토지 투자 기술이 이 책 한 권에 담겨 있다. 그렇다고 너무 낙관하진 말자. 이 책 한 권만 읽는다고 실패하지 않는다는 보장은 할 수 없다. 책을 읽고 얼마만큼 저자의 투자 기술을 자신의 것으로 만드느냐가 중요하다는 점을 잊어서는 안되겠다.