그래도 부동산

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

부동산 투자 관련 책이 붐을 이루고 있다. 분야도 다양하고 방법도 다양해서 어떤 것을 따라해야 하는지조차 헷갈린다. 모두 자신만의 노하우를 내세워 따라하도록 유도한다. 대부분은 자신들의 부동산 투자 성공 경험을 통해 자신만의 노하우를 풀지만 실제로는 그대로 이루어지기 쉽지 않다.

부동산 시장은 다른 어떤 시장보다 변수가 많기 때문이다. 특히 전혀 예측할 수 없는 정부 정책 변수의 영향이 매우 크다. 다양한 변수가 영향을 주지만 종합적으로 바라볼 수 있는 안목을 키우는 것이 결코 쉽지 않다. 필자는 투자 경험자로서 2번의 역전세와 2번의 하락장을 겪으면서 냉정해지는 법을 알려준다.

투자 공부를 하는 사람들은 대부분 투자 시장에 대한 장밋빛 꿈을 꾸기 마련이다. 나도 마찬가지이다. 공부를 하면서 머리 속으로는 이미 수십억대의 자산가가 되어 있다. 하지만 필자는 부동산 투자 시장이 만만치 않다는 것을 다시 한 번 경고한다. 그러면서 철저하게 공부하고 자신의 돈 그릇에 맞게 서서히 규모를 키워가기를 추천한다.

필자는 경제적 자유를 얻기 위한 부동산 투자의 핵심은 자산의 크기보다 현금흐름이라고 말한다. 한 때 법인 4개로 70여 채의 주택을 보유하면서 역전세와 기준금리 빅스텝 인상, 그리고 법인 종부세 문제로 매우 힘든 상황을 거쳤다고 한다. 그 과정을 거치면서 현금 흐름을 위해 고시원, 무인 아이스크림 가게, 호프집 사업을 하기도 했다. 현금 흐름을 위한 수익형 사업이 중요한지 깨닫는 계기가 되었다고 한다.

그래서 필자는 자산의 크기를 높이기보다 멈추지 않고 원활하게 현금흐름을 창출할 수 있는 시스템을 먼저 구축하라고 한다. 현금 흐름이 안정적으로 자리를 잡으면 최소한 실패하는 투자는 피할 수 있다는 지론이다.

2024년 7월부터 부동산 반등의 신호가 보인다. 전세금이 상승으로 돌아섰고, 금리가 내려갔으며, 신규 공급이 멈추고 거래량이 늘었다. 전고점이라는 기준값을 기준으로 상급지들의 전고점 회복 데이터를 확인할 필요가 있다. 그리고 입지에 따라 서울, 수도권의 경기 남부, 경부선을 따라 평택 언저리로까지만 투자하는 것이 좋을 것이라 한다.

서울과 지방의 양극화가 심해지므로 주의가 필요하다고 한다. 특히 인구밀도의 차이로 시작해서 학군, 교통 등 많은 차이가 있다. 필자의 경험상 상급지의 주택은 하락할 때 하락의 속도가 늦고, 상승할 때 상승의 속도는 빠르다. 물론 환금성의 차이는 말할 필요도 없다. 이 모든 조건을 만족시켜 준 곳도 또한 서울과 수도권이었다. 여전히 서울을 중심으로 하는 수도권과 지방의 부동산 투자를 구분할 필요가 있는 것 같다.

서울, 수도권에서 최대한 신축, 핵심지와 거리가 가까운 순으로 투자하라는 조언은 결국 심리에 따르는 결정이다. 사람들의 매수 심리가 부동산 가격을 결정하는 중대한 요인이기 때문이다. 여러 채보다 똘똘한 1채가 현 정부의 정책과 시장의 방향을 읽는 투자라고 말한다. 금리 인하 시기와 금리 인상 시기에 대처하는 투자법도 따라할만하다.

부동산 부린이로서 아직 배워야 할 것이 많지만 10년의 투자 실패와 성공 경험을 통해 귀중한 인사이트를 제공해주는 책이다.

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.