부동산 투자는 가장 복잡한 투자 중의 하나라고 생각한다. 그리고 세무 중에 가장 복잡하고 자주 바뀌는 세금도 부동산 관련 세금이다. 부동산은 정부가 바뀌면 항상 대폭적인 변화에 직면하는 분야이다. 정치인들이 가장 쉽게 자주 써먹는 공약의 단골메뉴가 된지 오래다.
신방수 세무사는 일반인들도 세금을 알기 쉽게 배우고 실전에 사용할 수 있도록 여러 분야의 책을 집필했다. 내가 가지고 있는 필자의 책만 거의 5권이 넘는 것 같다. 세금관련 출판 분야에서는 아이돌과 같은 인기를 누린다고 해도 과언이 아니다. 이번에는 부동산 계약부터 등기, 심지어 중개시 필요한 부동산 관련 모든 세금을 모았다.
이 책은 필자의 집필 의도대로 기본적인 세금지식과 더불어 투자자, 부동산 종류별, 부동산 거래 주체별로 필요한 세금 문제를 다룬다. 책의 후반부에서는 부동산 계약을 할 때 반드시 따라오는 세무적 쟁점을 다루고, 양도세 계산과 신고 유의사항 등을 일반인의 시선에서 쉽고 체계적으로 풀어낸다.
신방수 세무사의 책들이 갖는 공통적인 특징은 실전 사례를 가져다 쓴다는 것이다. 실전 사례를 바탕으로 세무사님의 컨설팅 포인트를 수록했다. 그리고 비슷한 다른 사건들을 제시하고 독자들이 고민할 수 있는 여지를 남긴다. 부동산 책뿐 아니라 다른 책을 읽고, 공부하다보면 종종 잊어버리기 때문에 연습문제를 푸는 것은 많은 도움이 된다.
특히 나는 7장을 유심히 살펴보았다. 부동산 계약을 할 때 반드시 검토해야 하는 항목들이다. 양도세, 멸실조건부 특약, 부가세 별도, 포괄양수도계약, 권리금 특약 등 겉으로 명확하게 들어나있지 않지만 계약에 지대한 영향을 미치는 것들이다. 특히 각종 특약들은 표준계약서에는 없는 부분이라 좀더 꼼꼼하게 볼 필요가 있다.
양도세를 매수자가 대납하는 경우에는 매도자의 양도가액에 합산해 양도세를 과세한다. 또한 매수자는 이를 취득가액에 포함하기 때문에 주의할 필요가 있다. 또한 매수자의 과도한 취득세 부담으로 인해 '멸실조건부 특약'을 넣기도 한다. 과세당국이 이를 잔금청산일 현재를 기준으로 판단하는 것으로 해석을 내리면서 주의해야 할 부분이다.
만약 매매계약서 특약에 '부가세 별도'라고 표기되어 있다면 부가세는 매수자가 부담한다. 부가세가 포함되면 당연히 매도자가 부담한다. 특별한 언급이 없다면 매도자가 부담하는 것이 일반적이다. 부가세가 결코 무시할 수 없는 부분이므로 부가세 발생 없이 진행하고 싶다면 포괄양수도계약을 활용하면 좋다.
부동산 계약은 쉬운 일이 아닌 것 같다. 다양한 계약 실무, 그리고 매매계약서에 별도로 표기되는 다양한 특약들이 결코 쉽지 않다. 신방수 세무사의 도움을 받아 꼼꼼하게 공부한다면 실전 매매계약에서 많은 도움을 받을 수 있을 것이다.
* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.