[100자평] 경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매 - 경매의 기초부터 실전까지 한 권에
박갑현 지음 / 북오션 / 2026년 8월

처음 경매를 접하는 사람에게 권리 분석에서 입찰, 낙찰 이후 절차까지 흐름을 쉽게 설명이 되어 있어 실전 감각을 익히는 데 도움이 되는 부동산 경매 도서

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매 - 경매의 기초부터 실전까지 한 권에
박갑현 지음 / 북오션 / 2026년 8월

*출판사로부터 도서를 무상 제공 받아 작성한 개인적인 리뷰입니다.*

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매 I 싸게 사는 것보다 위험을 먼저 지우는 법

부동산 경매라고 하면 시세보다 저렴하게 집이나 상가를 살 수 있는 투자 방법이라고 일반적인 시각이다. 실제로 잘 고른 물건을 적정한 가격에 낙찰 받으면 일반 매매보다 유리한 조건을 만들 수 있다. 그러나 막상 공부를 시작하면 등기부 등본, 말소기준권리, 대항력, 우선변제권처럼 낯선 용어가 쏟아지고 입찰과 낙찰까지는 어떻게 이해가 되는데, 그 이후에 남은 명도와 비용을 생각하면 선뜻 도전을 꺼리는 사람이 많을 것으로 생각이 된다.

경매에 과연 괜찮은 물건이 나올까? 여기에 의심을 가지는 사람이 있고 좋은 물건은 암암리에 주위 지인들이 다 챙겨간다고 보는 것이 맞다. 그럼 경매에 올라오는 물건은 아무래도 선호도가 떨어지는 물건임에는 틀림이 없다. 그리고 일반인이 참여를 하지 못하는 고가의 물건은 참여자가 한정되어 있다. 아파트인 경우 인기가 있는 지역은 시세보다 높게 입찰을 하는 경우도 있어 경매의 낙찰가는 점치기가 매우 어렵다.

박갑현의 "경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매"는 제목처럼 경매를 처음 배우는 사람에게 맞게 작성한 책으로 경매가 무엇인지 설명하는 데 그치지 않고 물건을 찾아 권리를 분석한 뒤 현장을 확인 입찰하는 과정을 순서대로 보여준다. 낙찰 이후 잔금 납부와 명도, 사후 처리까지 독자는 경매의 전체 흐름을 한눈에 배울 수 있는 기회를 제공한다.

인상적인 표현은 경매를 복어에 비유한 부분으로 복어는 독을 제대로 제거하면 맛있는 요리가 되지만 잘못 다루면 큰 위험을 불러온다. 경매도 시세보다 싸다는 장점만 보고 접근하면 예상하지 못한 권리와 비용을 떠안을 수 있다. 결국 경매에서 중요한 것은 얼마나 싸게 낙찰 받느냐 보다 그 물건에 숨어 있는 위험을 얼마나 정확하게 찾아 내느냐 달려 있는 것이다. 그것이 발품이 아닐까.

초보자에게 가장 높은 장벽은 권리 분석으로 등기부 등본을 읽는 방법부터 말소기준권리 찾는 과정, 임차인의 대항력과 배당 여부, 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 단계적으로 설명하고 경매 정보 사이트가 제공하는 자동 분석의 자료를 참고로 하면 전체의 내용은 본인이 시간을 내서 천천히 확인 작업을 해야 실수를 범하지 않는다. 잘못된 입찰은 모두 본인이 책임을 져야 하는 게임이다.

권리 분석은 한 번 읽고 외우는 공부가 아니며 여러 물건의 등기와 매각물건명세서, 현황 조사서 등을 반복해서 비교하면서 익혀야 하고 복잡해 보이지만 말소기준권리 중심으로 앞뒤의 권리를 구분하고 임차인의 전입 일과 확정 일자, 배당 요구 여부를 하나씩 확인하면 일정한 원리가 보이기 시작한다. 책에 담긴 실전 사례는 좋은 경험이 된다.

서류 검토가 끝났다고 바로 입찰하면 안 되고 강조하는 또 하나의 과정은 임장이다. 인터넷 사진과 지도 만으로는 건물의 실제 상태와 주변 환경, 점유 관계, 수리 범위를 정확하게 알기 어렵다. 현장에 가야 교통과 상권, 소음, 관리 상태를 확인할 수 있으며, 주변 중개업소를 통해 실제 매매 가격과 임대 수요도 알아볼 수 있다.

회사나 공사 현장에서 도면과 보고서만 보고 판단한 내용이 실제 현장과 다른 경우가 있다. 부동산 역시 문서 분석과 현장 확인이 함께 이루어져야 한다. 작은 누수나 불법 증축, 미납 관리비와 점유 상태를 놓치면 싸게 낙찰 받은 이익이 수리비와 시간 비용으로 사라질 수 있다. 임장은 구경하러 가는 과정이 아니라 권리 분석을 완성하고 예상 비용을 계산하는 마지막 점검 작업이다.

입찰 가격을 정하는 방법도 초보자가 반드시 익혀야 한다. 감정 가격이 곧 시세는 아니며, 여러 번 유찰 되었다고 무조건 싼 물건도 아니다. 최근 실거래가와 인근 낙찰 사례, 예상 임대료를 조사하고 취득세, 수리비, 명도 비용, 대출이자까지 계산해야 한다. 그렇게 정한 최고 입찰가를 입찰 당일 분위기에 휩쓸려 넘겨서는 안 된다. 경매의 목적은 낙찰을 받는 자체가 아니라 수익을 남길 수 있는 가격으로 사는 데 목적이 있는 것이다.

낙찰은 끝이 아니라 새로운 절차의 시작이며 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 뒤 점유자와 협의해 부동산을 인도 받아야 한다. 특히 명도는 법률 지식만큼 사람을 대하는 태도가 중요하다. 점유자를 무조건 적으로 생각하기보다 상황을 확인하고 합리적인 일정과 방법을 협의해야 시간과 비용을 줄일 수 있다. 협의가 어렵다면 감정적으로 대응하지 말고 법에서 정한 절차를 따라야 한다.

가짜 임차인과 대위 변제, 유치권, 대지권 미등기, 지분 경매 등 초보자가 주의해야 할 함정을 별도의 장으로 정리한 점도 이 책의 장점이다. 남들이 피하는 물건에서 높은 수익을 얻을 수 있다는 말은 매력적이지만, 위험의 구조를 모른다면 그 물건은 기회가 아니라 손실이 된다. 특히 지렛대 투자와 NPL은 수익뿐 아니라 손실도 크게 만들 수 있으므로 충분한 공부와 자금 계획이 선행되어야 한다.

"경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매"는 쉽게 돈을 벌 수 있다고 부추기는 책이라기 보다 실수를 줄이기 위해 무엇을 공부하고 확인해야 하는지 알려주는 책으로 경매 용어가 낯선 사람, 부동산 경매의 전체 과정을 체계적으로 배우고 싶은 사람에게 좋은 기회를 안겨준다.

다만 법률과 세금, 대출 규정은 계속 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전, 최신 법령과 해당 사건의 법원 서류를 다시 확인해야 한다. 복잡한 권리가 있는 물건은 전문가의 도움을 받는 것도 필요하다. 경매에서 가장 좋은 성과는 무조건 낙찰 받는 것이 아니라 위험한 물건을 알아보고 입찰하지 않는 않는 것도 중요하다.

결국 부동산 경매는 운으로 싸게 사는 게임이 아니고 경매 자료를 읽고 현장을 몇 번 다녀와야 하고 비용을 계산해 보고 감당할 수 있는 위험 안에서 입찰에 임해야 한다. 경매의 기본 흐름을 익힌 뒤 실제 물건을 반복해서 분석한다면 막연한 두려움은 사라질 것으로 생각이 된다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 서리꽃 2

서리꽃 2
조정래 지음 / 해냄 / 2026년 8월

《서리꽃 2》는 사랑의 기쁨보다 고통까지 함께 품는 마음을 보여준다. 삶은 유한하지만 진심으로 사랑한 기억은 오래 남는다는 사실을 깊고 애절하게 전하는 작품이다.

서리꽃 2

서리꽃 2
조정래 지음 / 해냄 / 2026년 8월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

조정래 장편소설 《서리꽃 2》 서평 I 사랑은 끝나는 것이 아니라 더 깊어지는 것이다​

조정래 작가의 [서리꽃 1]이 사랑의 시작과 그 사랑을 둘러싼 현실의 무게를 보여준 작품이었다면 [서리꽃 2]는 그 사랑이 어디까지 사람을 변화 시키고, 또 얼마나 깊은 슬픔과 아름다움으로 이어질 수 있는지 보여주는 작품이라고 생각되며 1권에서 이재이와 윤소인의 만남과 재회가 중심이었다면, 2권에서는 두 사람이 만들어온 사랑이 단순한 감정의 교류를 넘어 서로의 삶을 끝까지 끌어안는 마음으로 넓어진다.

우리는 흔히 사랑을 설렘이나 행복, 함께 웃는 시간으로 떠올리기 쉽다. 그러나 서리꽃 2에서 사랑은 그보다 훨씬 더 무겁고 깊다. 사랑하는 사람의 기쁨만 함께하는 것이 아니라 고통과 불안, 두려움까지 함께 감당하려는 마음이야말로 진짜 사랑이라고 작가는 말하고 있는 것 같다. 2권은 장흥 가지산 보림사, 시인의 숲 산책길, 완쾌의 기도, 파리의 꽃들, 반 고흐의 자취 그리고 마지막 영원히 이어진다.

제목만 따라가 보아도 두 사람의 사랑이 현실의 고통에서 출발해 기도와 예술, 삶과 죽음, 영원이라는 질문으로 점점 넓어지는 것을 느낄 수 있다. 윤소인은 여전히 힘겨운 현실과 싸우고 있고, 이재이는 그런 윤소인을 바라보며 자신의 사랑이 단순한 감정이 아니라 책임과 연대의 마음임을 보여준다. 여기서 이재이의 사랑은 소유하려는 사랑이 아니다.

상대를 통해 자신의 행복만 얻으려는 것이 아니라 그 사람이 무너지지 않도록 곁을 지키고, 힘겨운 순간을 함께 건너가려는 사랑이다. 조정래 작가 꿈은 그림 그리기였으나 돈이 많이 들어가는 직업이기에 일찍 글을 쓰는 작가로 바꿈 했다. 그림을 좋아하다 보니 반 고흐의 펜이 된 것 같다. 반 고흐의 흔적을 따라가는 여정은 단순한 여행 장면으로만 보이지 않고 대학 시절 시와 그림을 통해 인연을 맺었던 두 사람이 예술을 통해 다시 자신들의 사랑을 되돌아보는 과정처럼 간다.

윤소인의 그림과 이재이의 시, 그리고 반 고흐라는 예술가가 하나의 줄기로 이어지면서 사랑은 더욱 섬세하고 운명적인 감정으로 다가온다. 작품을 준비하면서 반 고흐의 그림들을 직접 취재하고 취재 수첩에 그려 넣을 정도로 작품에 공을 들인 모습도 보인다. 자신도 역경 속에서 집필을 이어갔으며, 겨울 추위 속에 피는 서리꽃을 작품의 제목으로 정했다고 하며 무엇보다 서리꽃 2에서 작가가 추구한 것은 슬픈 사랑 이야기 자체 만은 아닌 분위기를 만들어 내고 있으며 답은 작가가 설명하는 것이 아니라 독자가 스스로 찾아야 한다고 한다.

그 슬픔의 근원을 인간이 가진 삶의 유한함에서 찾아보게 되며 사람은 아무리 간절하게 사랑해도 시간의 흐름을 멈출 수 없다. 상대의 아픔을 대신 가져갈 수도 없고 운명을 마음대로 바꿀 수도 없다. 사랑하는 사람이 아프다고 해서 내가 대신 아파줄 수 없다는 사실은 얼마나 안타까운가. 그러나 인간은 그런 한계를 알면서도 사랑한다. 그 점 때문에 사랑은 슬프면서도 아름다운 것인지 모른다.

지금은 스마트폰 하나로 사람을 만나고 헤어지는 것도 어렵지 않다. 관계의 시작은 빨라졌지만 한 사람을 오래 이해하고 그의 아픔까지 함께 감당하는 관계는 오히려 귀해지고 있다. 출판사 소개에서도 서리꽃을 인공지능과 스마트폰이 일상을 장악한 시대에 사람과 사람이 직접 만나 사랑을 나누는 의미를 되묻는 작품으로 설명한다.

상대의 고통을 외면하지 않고, 사랑하는 사람이 힘들 때 함께 울어줄 수 있으며, 자신의 욕망보다 상대의 삶을 먼저 생각할 수 있는 마음이다. 사랑의 반대말은 미움이 아니라 어쩌면 무관심일 수도 있다는 생각도 해보게 된다. 누군가 아파하는데 외면하지 않는 것, 그의 고통이 나와 아무런 관계가 없다고 선을 긋지 않는 것에서 인간 다운 사랑은 시작되는지도 모른다.

서리꽃은 차가운 겨울밤에 피어나지만 햇살이 비치면 오래 머물지 못한다. 그러나 짧은 순간에도 눈부신 아름다움을 보여준다. 이재이와 윤소인의 사랑도 그렇다. 따뜻하고 편안한 환경에서 만들어진 사랑이 아니라 시련과 고통 속에서 더욱 선명해지는 사랑이다. 사랑이 영원히 계속되기 때문에 아름다운 것이 아니라 언젠가 끝날 수 있다는 사실을 알기에 지금 함께하는 순간이 더욱 간절하고 소중해지는 것이다.

사람은 언젠가 떠나고 함께했던 시간도 지나간다. 하지만 한 사람이 다른 사람을 진심으로 사랑했다는 사실까지 사라지는 것은 아니다. 사랑 받은 사람의 기억 속에 남고, 함께했던 사람들의 삶 속에 흔적을 남긴다. 그래서 영원한 사랑이라는 말도 반드시 두 사람이 영원히 함께 살아야 한다는 의미 만은 아닐 것이다.

그리고 1권에서 던졌던 질문에 2권은 조금 더 깊은 질문을 보탠다. 사랑하는 사람의 행복을 함께하는 것은 어렵지 않을 수 있다. 그러나 그 사람이 절망하고 아파할 때도 끝까지 옆에 있을 수 있는가.

서리꽃을 읽으며 조정래 작가가 우리에게 묻고 싶었던 것이 바로 이것이 아니었을까 생각해 본다.

사랑은 함께 웃는 것에서 시작될 수 있지만, 서로의 아픔까지 품고 함께 울어줄 때 비로소 깊어지는 것이라고.

그리고 삶은 유한해도 진심으로 사랑했던 시간과 그 사랑이 남긴 흔적은 쉽게 사라지지 않는다. 한동안 서리꽃 이라는 세 글자가 마음속에 남아 있다. 차가운 겨울에 피어나기에 더욱 아름다운 꽃처럼, 고통 속에서 끝까지 놓지 않았던 사랑이었기에 더 오래 기억되는 것이 아닐까. 감사합니다.(제네시스 드림)

[100자평] 서리꽃 1

서리꽃 1
조정래 지음 / 해냄 / 2026년 8월

사랑은 함께 웃는 것만이 아니라 상대의 아픔까지 품는 일임을 보여준다. 《서리꽃 1》은 이재이와 윤소인의 사랑을 통해 희생과 연대, 인간 다운 삶의 의미를 다시 생각하게 하는 작품이다.