오피스텔 투자의 이모저모

노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라
강승태 지음 / 황금부엉이 / 2017년 6월

"노후를 위해 오피스텔에 투자하라"

매경이코노미 기자의 직업으로 부동산에 관한 기사를 접하다 부동산 투자를 하게 되면서 오피스텔 4채, 분양권1개를 취득하고 곁에 또 멘토를 해주는 중개사까지 얻게되는 좋은 투자 사례로 평을 내리고 싶다.

이분은 현재 35세로 40세가 되기전에 오피스텔 10채를 목표로 열심히 달리고 있다고 한다.

이렇게 되면 노후준비를 너무 빨리 하는게 아닌가 !

1. 오피스텔의 세금

--> 오피스텔은 세금이 얄궂게 되어 있다. 업무용이든 주거용이든 무조건 건물에 대한 부가세는 납부해야 한다. (주거용에 왜 부가세를 매기는지... 구입때는 업무용, 매도시는 주거용, 전기세는 누진세...세금체계 모순이 많아 보인다)

--> 분양 받고 주택임대사업자로 등록하면 취.등록세가 감면된다.

   : 면적이 60m2 이하는 취.등록세 4.6%가 면제된다.(기존 오피스텔 매입시는 혜택이 없다)

   : 단, 취.등록세가 200만원 넘으면 85% 감면된다.

   : 60 ~ 85m2 에서는 25%만 감면되며 85m2 초과는 감면대상에서 제외된다.

--> 투자용 오피스텔은 60m2 넘어가는 경우가 없으니 걱정을 안해도 되며 보유의무기간은 4년이다.

--> 주거용인 경우는 부가가치세(건물부분의10%)환급 받을 수 없으나 업무용(사무실용)으로 신고시는 환급을 받을 수 있으며 주택 가구수에도 포함이 되지 않는다.

--> 주거용 임대사업으로 등록을 하면 월세 수입에 대하여 세금을 납부해야 하며, 업무용인경우 부가세를 6개월 마다 납부 하고 5월에는 종합소득세 신고도 해야 한다.(귀찮은 일이 많다)

2. 오피스텔 투자

--> 시세차익보다는 임대수익을 목표로 하는 것이 맞다.

--> 원룸이 믹스커피면 오피스텔은 아메리카노

--> 남이 주는 떡은 받아 먹지 말고 자기가 구한 떡은 남에게 주지 마라.

--> 2018년 3대 악재 : 금리인상, 공급과잉, 대출규제

--> 매입가격 산정방법 (월세 x 250 + 보증금 - <준공연도 x 200만원>

    : 월세 x 250배

    : ex) 65 x 250 = 1억6,000 ~ 1억7,000

    : 오피스텔 세입자의 심리적 월세 저항선 60만원

--> 3 ~ 5년된 오피스텔이 가장 적당하다.

    : ex) 울산 삼산 나인파크

    : 65 x 250 + 1,000(보증금) - (2013 x 200만원) = 1억 6,450

--> 오피스텔 임대는 서비스산업이다. 서비스 마인드가 없다면 경쟁이 치열한 임대시장에서 살아 남기 어렵다. 합리적인 선에서 최대한 서비스를 제공한다는 마음으로 임차인을 대할 필요가 있다. 자기 욕심만 앞세워 임차인의 목소리에 귀 기울이지 않으면 더 이상 임차인의 선택을 받지 못하게 될 것이다.

--> 시장이 안 좋을 때 사고, 좋을 때  팔아라. 경기가 꺽이었을 때는 이익을 내는 투자 보다 손실을 줄이는 투자를 해야 부동산 시장에서 끝까지 살아 남는다. 오피스텔 투자에 강조하는 마인드는 바로 욕심을 부리지 말라는 것 거듭 말하지만 오피스텔은 대박 물건이 아니다.

--> 땅 투자나 과거 아파트처럼 몇 배의 시세차익을 가져다 주지 않는다. 차근 차근 월세 수입을 쌓아 간다는 마음으로 접근을 해야 편하다.

--> 90% 이상이 주거용이다 보니 처음 신규 등록시 사업용도 수요에 맞추면 괜찮아 보인다. 희소가치가 있기에...

--> 오피스텔에 입주하여 전입 신고를 하려는데 안되는 경우가 있다. 이는 주거용이 아닌 업무용으로 등록을 했기 때문이다. (이것은 엄연한 불법이다.)

3. 맺음말

주거시장에서 아파트 못지 않고 많이 신축되고 있는 오피스텔 세금문제를 간과 해서는 안되는 물건이다. 원룸보다는 차원이 높고 아파트 보다는 낮아 보이지만, 입지가 좋은 지역에 위치하고 있는 오피스텔에 한번 문을 두드려 보지 않으시렵니까 !

감사합니다.(제네시스 드림)