닥치고 현장! 부동산에 미치다

닥치고 현장! 부동산에 미치다 - 부린이를 위한 특급 투자 비법
이성주 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 8월

부동산은 이론만으로는 제대로 이해할 수 없으며, 반드시 현장의 감각이 뒷받침되어야 목표한 대로 이익을 거둘 수 있겠습니다. 현장 투자 경험 17년차라는 저자의 감과 식견이 그대로 반영된 책이라서 다 읽고 나서 많은 도움이 되었습니다. 

"물량 앞에는 장사 없다." 2008년만 해도 아파트 값은 오히려 자꾸 떨어져서 문제였으며 대출을 받아 집을 산 사람들은 날이 갈수록 떨어지는 분양가, 반대로 계속 커지는 대출금 상환 때문에 삶의 의욕을 잃을 지경이었습니다. 책 p55에는 이른바 "엘리트파"를 당시에 겪은 이들이 물량 공세의 무서움을 얼마나 잘 실감했을지 당시를 회상시킵니다. 저자는 이렇게 강조합니다. "내가 감당할 수 있어야 진정한 투자이며, 사놓고 심장이 두근두근하면 (그건) 투기인 것이다." 우리들이 언제나 잊지 말아야 할 원칙이자 명언이 아닐 수 없네요. 

"정말 투자를 위해 절실한 사람은 점심식사도 빵이나 삼각김밥으로 때운다.(p75)" 현장에서 만나는 사람은 모두 나의 스승이고 정보원이라는 가르침 뒤에 나오는 말입니다. 사실 인생의 많은 부분이 그러하지만 진실의 핵심은 책으로 배울 수가 없습니다. 현장에 나가서 사람을 부대끼고 대화를 나눠 보고, 그 원색적인 감정을 그대로 공유해 봐야, 아 이래야 돈이 벌리고 물건이 눈에 보이는 게 아닐까 싶습니다. "(부동산) 소장님도 사람이다. 진심으로 대해 보라." 이른바 소프트 스킬이라는 게 능해야만 현장의 알짜 정보가 수월하게 습득이 되는 것이겠다 싶더군요. 이렇게 소장님하고 친해지라는 충고는 책 p24에도 나왔습니다. 한번 면박을 당해도 기운을 다시 차리고 다음 부동산중개소로 갈 수 있는 강한 마인드가 중요하다고 합니다. 

"결혼 상대를 소개는 받을 수 있지만, 결혼 여부 결정은 내가 하는 것이다." 아무리 좋은 데서 소개를 받아도 호재, 악재, 입지, 투자금 등은 내 자신이 직접 따져 봐야 한다고 저자는 말합니다. 소개를 하는 사람은 대개 나쁜 건 숨기고 좋은 점만 부풀려서 말하기 일쑤인데, 그저 말솜씨에 넘어가거나 사람이 믿을 만하여 덜컥 경솔하게 구매하는 건 나중에 큰 후회를 낳습니다. "호재, 악재, 입지, 투자금" 등의 조건이 어떤지 판단하려면 먼저 이런 책을 읽고 공부를 해야겠죠. 책 말고도 참고할 사이트는 밸류맵, 호갱노노, 부동산지인, 행안부, 대법원 경매 사이트 등을 수시로 드나들라고 합니다. 이런 사이트를 "(발품이 아닌) 손품 파는 사이트"라고저자는 부릅니다. 이 역시 공부가 먼저 되어 있어야 해당 사이트에서 제공하는 정보들이 눈에 잘 들어올 것 같습니다. 

"돈이 있는 곳에는 언제나 사기꾼들이 득실거린다.(p122)" 저자는 또 "태권도도 노란띠일 때 겁이 없는 법"이며, 돈 냄새 풍기는 곳에서는 항상 작은 부분까지 꼼꼼하게 체크를 하라고 합니다. 방심하여 "내가 어느 정도 안다고 생각(착각)할 때 큰 사고를 치든지, 피 같은 종잣돈이 묶이게 된다"고 합니다. "공실 기법"이라는 것도 있는데, 매매가격은 상승하고 전세가가 하락할 시에는 만약 임대를 주면 매도 타이밍을 놓치게 된다고 합니다. 이때 공실을 그냥 유지하고 추이를 지켜 보다 가장 높은 가격으로 전세를 주든지 하라고 하는데, 초보자들은 쉽게 할 수 없는 기법이라고 하네요. "초보자는 오늘 사는 게 가장 싸게 사는 거지만, 고수는 언제나 원하는 때에 싸게 사고 비싸게 팔 수 있다."

부동산은 현장에 가서 사진을 찍는 게 매우 중요한데, 임기응변을 잘 발휘하라고 합니다. 사진을 찍는 걸 꺼려하면(보통 집주인보다 임차인이 이걸 꺼린다고 하네요) 아내한테 보여 주려고 그런다는 등의 핑계를 적절히 대라는 거죠. 또 내부를 찍고 나서 물건의 주변 사진도 함께 찍어야 나중에 정리할 때 헷갈리지 않는다고도 합니다. 어플로는 에버노트라는 걸 추천하시네요. 

이 책은 후반부에서 구체적으로 저자분은 어떻게 현장을 답사했는지 구체적인 계획표를 보여 줍니다. 저는 천안 쪽에 특히 관심이 있어서 해당 파트를 아주 꼼꼼히 읽었는데, 역시 돈 버는 건 장난이 아닙니다. 이 정도 물적, 심적 준비가 꼼꼼하게 이뤄져야 부동산이든 뭐든 돈을 버는 것 아니겠습니까. "천안은 소비와 젊음의 도시다.(p178)" 또한 실거주하는 이들이 많고, 따라서 대중교통보다는 자가용을 이용한다고 합니다. 천안이 전철로 서울에 연결된다고는 하나 너무 멀죠. 또 현장을 처음부터 뛰면 누구나 낯설어할 테니, 내가 어렸을 때 놀던 곳, 어떤 추억이 있는 곳 중심으로 먼저 움직이면 나중에 현장 답사가 더 재미있어진다고도 합니다. 

현장의 부동산중개소를 찾을 때에도 가족이 운영하는 곳이 좋다고 합니다. 부부가 사이 좋게 같은 업을 영위하는 건 보기에도 좋으며, 이 외에도 부산에 소재한 인심 좋은 사장님한테 두 시간 넘게 좋은 강의를 들은 기억도 책에 나옵니다. 저자 같은 분에게 강의를 할 정도면 그야말로 부산에서 터를 잡고 오래 살아 온 부동산 고수라는 뜻이겠죠. 마린시티에 대해 마치 외국에 온 듯하다는 느낌도 털어 놓습니다. 

발품, 손품, 입품이 모두 필요한 게 부동산 매매이며 투자가 투기가 되지 않으려면 첫째, 둘째, 셋째 모두 공부가 그 비결입니다. 특히 부동산 공부는 현장에서 직접 보고 밟고(?) 익히는 감이 중요하며, 세상에 노력 없이 이뤄지는 건 아무것도 없다는 점 다시 깨닫게 되었습니다. 

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다. 

상가 셀프 경매의 정석

상가 셀프 경매의 정석 - 실전 사례로 풀어보는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월

일반 주택도 주택이지만 상가는 목 좋은 곳에 보유하면 상대적으로 고액인 월세를 꼬박꼬박 받을 수 있어 유리한 면이 있습니다. 문제는, 아무리 자리가 좋아도 초기 투자금이 너무 크면 곤란하다는 건데, 이때 피치 못할 사정이 있어 경매에 부쳐지거나 한 물건을 입수하면 좋을 듯합니다. 그러기 위해서는 경매 절차를 잘 알아야 하며, 어떤 입지를 가진 상가 건물이라야 경매에 참여하여 수고를 들이는 보람이 있을지, 낙찰을 받았다고 해서 끝이 아니라 또 어떤 점을 추가로 유의해야 하는지 등을 잘 살펴야 합니다. 

저자는 Lifetime Challenger 라고 해서 줄여서 라챌이라는 닉으로 활동하시는, 전직 국정원 사무관(5급) 전병수 선생입니다. 서문에서 그는 맥도널드를 세계적 프랜차이즈로 키운 레이 크록의 예를 듭니다. 크록은 맥도널드 형제가 운영하던 햄버거 식당에 갑자기 주목하여, 주변의 반대를 무릅쓰고 과감한 동업에 나선 후 상업적으로 대성공을 거둔 입지전적 인물인데, 그 성공이 그의 인생에서 매우 늦은 나이에 이뤄졌다는 점이 또 유명합니다. 부인도 기를 쓰고 반대했으나 그는 뚝심있게 밀어붙여 신화를 만들었습니다. 저자가 구태여 이 이야기를 서문에서 하는 이유는, 자본주의 사회에서 성공이라는 건 어떤 자격이 필요 없으며, 시대의 대세 중 하나를 정확히 읽고 확신을 가진 베팅을 하면 결국 그만한 결과가 따라와 준다는 점을 강조하려는 게 아니었을까 추측해 봅니다.

저자의 투자 철학은 1) 지하철 노선이 개통될 만한 구역 물색 2) 이 지역에서 가장 있는 인기 있는 상권 공략 3) 남들이 주목하기 전에 입찰. 이 세 가지(p33)입니다. 실제로 그는 부천, 또 7호선 통과 예상 구역, 혹은 일산 행신 인근 등을 이런 방법으로 공략하여 큰 돈을 벌었다고 밝힙니다. 일산은 "서울로의 출퇴근이 불리한 베드타운(sic.)이라서 그리 썩 유리한 여건은 아니지만, 기본 인프라가 좋기 때문에 상가뿐 아니라 아파트도 공략"해서 역시 재미를 보셨다고 밝히네요. 여기서 우리가 배워야 할 점은, 부천, 7호선 일대, 일산에 고대로 저자를 따라 투자를 하는 게 아니라(ㅎㅎ), 앞으로 어느어느 지역이 유망하게 부상하겠으며 선점(입찰 참여)을 노릴 때에는 어떤 포인트를 보아야 할지 등의 포인트이겠습니다. 사실 저자께서 스스로 밝히는 것처럼, 저런 투자를 시도할 무렵이면 경매에서 싼 물건을 낙찰받자는 일반의 인식도 매우 낮을 때였겠습니다. 책에는 76%를 써서 낙찰 받은 저자에게 뒤에서 수군대기를 "저럴 거면 동네 부동산에서 살 일이지 뭐하러 경매장에 나오나"라고 했다는 이야기가 나옵니다. 옛날 이야기일 뿐이며 지금은 100%도 예사로 나온다고 저자는 말합니다. 

특히 저자는 직장에 아직 몸 담고 있었을 시절에는 투자에 전념할 수가 없었으므로, 상가 취득 후 임대를 통해 일정 수익을 올리고 나면 반드시 처분하여 이것으로 시드머니를 만드는 데 주력(p37)했다고 합니다. 그래서 이 책은 시간이 많지 않을 직장인들도 쉽게 따라해 볼 수 있는 방법 위주로 설명하고 있습니다. 

낙찰을 받았다고 그게 끝이 아니라 건물에서 사업을 하고 있는 이가 있으면 빨리 명도하게 만들어야 합니다. 이것도 상대에 따라 대응하는 방법이 다르다고 합니다. 외모, 옷차림 등을 보고 법적 지식이 어느 정도인지, 사업 경험이 어느 정도인지 파악을 한 후 그에 맞게 대응합니다. 가구점 사장과 협상을 한 예가 책에 나오는데, 사업경험은 많고 법적 지식은 대신 그리 많아 보이지 않는 상대 정도로 견적(?)을 내고, 이런 상대일수록 더 강하게, 확실하게 밀어붙여 명도 기간을 최소로 줄이는 데 성공했다고 합니다. 만약 상대가 경매 낙찰도 여러 번 겪어 봐서 제법 노련한 사람이라거나, 반대로 사업 경력도 일천하고 무작정 남의 말은 안 듣고 보는 사람이라면 더 공을 들여서 꼬아 내는 방식으로 나갔을지도 모르죠. 아무튼 임장이라는 게 그저 낙찰만 잘 받는다(이것도 쉬운 일이 아니지만)고 다가 아니라 이렇게 사람 다루는 방법에도 능해야 한다는 점 다시 실감하게 됩니다.

낙찰도 받고 기존 임차인(혹은 전 주인)도 내보냈다고 해도 그 자리에 무엇을 해야 할지는 여전히 고민입니다. 저자는 당시로부터 몇 년 전 미국에 다녀왔던 경험에 비추어, 코인 빨래방을 1층에 열면 좋겠다는 생각을 했다고 밝힙니다(이 무렵에는 이런 업종이 국내에 별로 없었다고 하네요). "가시성이 좋았다." 하긴 코인빨래방을 보면 대개 매장이 크고 가시성이 좋게끔 크게 간판을 내겁니다. 1인 가구가 늘어나리라는 전망에 기반한 선택이었다고 합니다. 저는 그런데 잘 이해가 안 되었던 게, 전에 가구점 하셨던 사장님은 왜 그 자리를 고르셨을까요? 보통 가구점은 가구거리 중에 입주하는 게 보통인데도 말입니다. 이불점 같은 건 어쩌다 나홀로 가게가 가끔 보이긴 하지만... 뭐 여튼 투자는 타이밍이 그 핵심이라고 하면서, 좋은 물건이 나오면 즉시 사라고 합니다. 무엇이 좋은 물건인지 바로 알아보는 능력을 기르는 게 일단 보통 일이 아니지만 말입니다. 

역시 낙찰이란 건 이제 시작일 뿐 골칫덩이 일은 잔뜩 쌓여 있습니다. p55에는 사업자 등록도 안 내었고, 임차보증금 내역도 없는, 그야말로 "거액의 이사비 요구 등 명도를 곤란하게 할 의도밖에 없어 보이는 법인 임차인을 어떻게 다뤘는지에 대한 이야기가 나옵니다. 법적 절차에 대한 공부도 공부지만, 임대사업이나 경매의 달인이 되려면 이런 법외의 스킬에 또 능해야 합니다. 책의 이런 대목에서, 현장의 잔뼈가 굵은 달인의 면모가 엿보입니다. 임차인인 세 법인은 모두 특정 건설사의 계열사였고 결정권자는 회장 한 사람이었는데 관리비는 잔뜩 연체되어 있고 집기에는 사방팔방에 가압류 딱지가 붙어 있었습니다. 운명의 담판날 저자는 저쪽과 인원수를 맞추기 위해 아내분과 어린 쌍둥이 아들 둘을 데리고 갔다고 합니다. 한판 험악한 대결을 펼칠 각오를 했을 것으로 보이는 회장은 이런 저자의 태도에 오히려 기가 막혔는지, "고가 낙찰을 받으셨다"며 위로금까지 건넸다고 합니다. 

저는 이 대목을 읽으며 많은 생각을 했습니다. 그 회장은 이런 식으로 물건 입찰을 사사건건 방해하고 누가 함부로 낙찰 받을 엄두를 못 내게 아주 지저분한 수를 쓰고 있었던 것 아니겠습니까? 이런 인간들이 잔뜩 도사리며 부당한 이익을 취하는 경매판이라는 곳에 한 발을 디디기도 망설여지는 게 현실이죠. 법이란 게 맹점이 많아서 바로 이런 인간들 때문에 생돈을 떼이고 선의의 다른 피해자들도 생기는 겁니다. 만약 낙찰자가 정말로 한판 붙어볼 생각으로 담판에 임했다면 어떻게 되었겠습니까?(그런 경우도 비일비재합니다) 그런데 오히려 역으로, (어린이가 동반된) 가족을 동반하여 협상에 임했으니 그 회장도 상대가 무슨 생각인지 바로 짐작하고 그냥 좋게 물러난 거겠죠. 그런데 그 회장은 과연 상대가 전직 국정원 직원인 걸 알았을까요? 뭐 국정원 직원이라고 해서 어떤 다른 방법을 동원할 수 있다는 게 아니라, 세상 물정 모르는 상대방이 미리 위축될 수도 있지 않겠습니까. 저 회장 같은 사람은 산전수전 다 겪은 사람이라 그게 쉽지 않다는 건 잘 알았겠지만요.

낙찰을 받아도 유치권 행사자 때문에 손을 못 쓰는 경우도 비일비재합니다. 임차인, 점유권자들이 그냥 실력 행사만 하고 들어도 보통 사람으로서는 어쩔 줄 모를 것인데, 민법이 보장하는 유치권까지 보유한 사람들이라면 얼마나 당황스럽겠습니까. 어떤 분은 "그런 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다"라고 가볍게 여기기도 하던데, 그 판단은 결국 법원까지 가서 따져 봐야 하는 거라서 일단 저쪽이 그런 걸 들고 나오면 당장은 방법이 없습니다(경찰이 바로 개입 못함). p121에는 "유치권 격파(저자의 표현입니다"에 나선 저자의 경험담이 자세히 펼쳐집니다. 

제가 이 책을 읽고 감탄한 대목은, 경우에 따라서 다양한 방법을 저자께서 구사하신다는 점이었습니다. 아까 그 회장님처럼 산전수전 다 겪은 상대한테는 의표를 찌르며 온건책으로 대응하고, 사업 현황엔 밝으나 법에는 좀 서투른 사장님한테는 할 말만 딱 강하게 해서 빠른 해결을 도모하고... 이처럼 상대가 누구냐에 따라 방법이 다 다르다는 게 놀라웠습니다. 책상에서 법만 공부한 사람 머리에서는 이런 수가 안 나오죠. 법공부도 물론 중요하지만 그건 기본이고 진짜 난제는 그 다음 단계입니다. 물론 경험 많은 변호사님들은 이런 것까지도 의뢰인에게 바로 도움을 줄 수 있는 분들이겠습니다. 

사실 이런 건 법의 영역이라기보다 세상 사는 지혜이며 사람 다루는 수완입니다. "경매는 실전이다!" 독자들이 유념해서 많은 생각을 해 가며 읽어야 할 것입니다. 여튼 유치권이라는 게 보통 골치 아픈 이슈가 아니라서 이 책에서도 구체적인 전략을 p190 이하에 자세히 풀어 놓습니다. 진짜 이 대목만 읽어 봐도 책값 본전은 빼고도 남을 듯하네요. 

p143에는 저자가 아파트 혹은 상가를 어떻게 바라보는지 관점이 그대로 나옵니다. "지금은 아파트 공화국이라서 인기가 좋지만 경기불황으로 베이비붐 세대가 속출하면 그때부터는 상가를 주목해야 할 것이다" 100% 맞는 말씀이며, 그래서 그나마 가격이 쌀 때 상가를 공략하라는 게 요지지요. 아까 도곡동의 모 아파트를 중국인이 100% 대출해서 샀다고 내국인 차별이라는 뉴스가 나오던데, 이 대출이라는 게 국내 은행이 아니라 국내에 지점도 없는 외국계 은행에서 대출을 받아 산 것이니, 거시경제 관점에서는 오히려 호재입니다. 외국 돈이 우리 나라 자산을 탐내서 우리 나라에 굴러들어온 건데 오히려 박수를 쳐야죠. 또 저는, 지금 욕 많이 먹는 S 모 전문가의 7년 전 진단이 크게 봐서는 맞는 말이라고 봅니다. 그분 잘못은 중국 변수를 충분히 고려 못 한 점, 맞는 말을 나쁜 타이밍을 잡아서 한 죄밖에 없죠. 

롯폰기 복합센터를 건립한 모리 미노루 회장의 사례를 책에서 소개합니다. 이 모리 타워에서 저자가 주목한 포인트는 "아카데미 타워"입니다. 저자는 바로 앞에서 왜 이렇게 우리나라에서만 스벅이 인기를 끄는지도 설명하는데, 이번에 화천대유-천화동인 주주 한 분도 부산 모처에 스벅 보유로 큰 화제가 된 것 아니겠습니까. 저자가 내세우는 키워드는 "코워킹 스페이스(p168)"입니다. 일개 독자인 저도 이 대목 읽으면서, 그저 "상가"가 아니라 어느 테마에 끼인 상가인지를 주목해야겠다고 생각이 들더군요. 

part5에는 NPL 경매에 대한 이야기가 자세히 나오는데 물론 저자께서도 1차 소스를 보고 연구, 소화하여 자세히 알기 쉽게 설명해 주시는 거겠으나 읽어 보니 참 좋은 내용이 너무 많아서 제 독후감에 옮기기가 좀 죄송해지더군요. 아무튼 읽으면서 참 이런 신세계가 있구나 싶었습니다. 

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다. 

신돈 미천하니 거리낄 것이 없네 - 김헌식

신돈 미천하니 거리낄 것이 없네 - 역사를 바라보는 새로운 시선
김헌식 지음 / 창해 / 2006년 2월

신돈은 괴승으로 평가됩니다. 그가 걸었던 행보에는 분명 개혁적인 면모가 뚜렷한 게 있음에도 불구하고 후세에나 당대에나 그를 마냥 우호적인 평가를 보내는 입장은 찾아보기가 쉽지 않습니다. 이는 아마도 그가 원래 몸담았던 불교 측에서 봐도 그가 이질적인 존재였고, 신진사대부 측에서는 아무리 권문세가를 타파할 필요를 공유했다 하더라도 워낙 신돈이 견지한 입장과 출발점 자체가 현격한 차이가 나다 보니 도저히 공동전선을 구축할 수 없었을 겁니다. 

저자는 그를 둘러싼 편견, 그리고 섹슈얼리티에 대해서까지 고찰합니다. 이는 그가 승려이면서도 색을 탐했다는 일각의 비판 때문인데, 이 비판이 제법 강한 인상을 남겼는지, 혹은 반야라는 천민 출신의 여인이 그의 곁에서 행한 역할에 대한 미심쩍인 시선 탓인지, 여튼 프레임이 먹혀 들어 오늘날에까지도 개혁가로서 신돈을 바라보는 데 여전한 장애가 되고 있기는 합니다. 

전민변정도감은 공민왕과 그가 함께 이룬 업적의 상징처럼 평가됩니다. 원래 찰리변위도감이라 하여 충렬왕이 개혁사업으로 그 앞선 시대에 추진하던 기관이 있었습니다. 개혁 군주라고 하면 충렬왕을 대뜸 떠올리기 쉽지 않으나 원 간섭 시기에 최대한 자주를 지키면서 친원 세력과도 싸우던 힘겨운 군주로서 우리가 기억을 할 필요는 있습니다. 아무튼 공민왕 시기에 훨씬 앞서서, 이미 충렬왕 시기에도 불법적으로 귀족의 세력 하에 노비로 신세가 떨어진 양민, 또 무고하게 약탈당한 전답이 그처럼 많았다는 건 성찰을 해 보아아 할 일입니다. 원이 오히려 고려에 이처럼 만연한 노예제의 폐단을 빌미로 삼아 내정 간섭을 하고 들었으며, 비록 그 모든 게 위선적 제스처로서 오히려 부패한 부원배를 막후에서 더 키워 주는 결과를 빚었을망정 말입니다. 중국은 티벳을 병합할 때도 이처럼 내부 노예제 등의 악습을 핑계로 삼아 침략을 정당화했습니다.

역사나 문예에서 미화되기 십상이지만 보우 역시 대농장주로서의 면모가 있었고, 이에 반해 신돈은 그저 몸뚱이뿐이었다는 저자의 대조는 경청할 가치가 있습니다. 그럼에도 불구하고 보우는 오늘날까지도 칭송 받는 고승의 이미지를 그대로 간직하는 게 보통입니다. 저자는 마지막으로 과연 우왕은 누구의 아들인지 고려사 최대의 미스테리 하나를 집중 조명합니다. 혹 우왕이 정말 신돈의 자식이었다면, 공민왕은 왜 하필 그런 수상쩍은 소생을 데리고 와 후계자로 공포했을까요? 이는 신돈과 공민왕 사이의 미묘한 관계를 제대로 알아야 해명할 수 있겠는데, 복잡미묘한 공민왕이라는 통치자의 내면을 시원히 들여다볼 방법이 없는 만큼 참으로 큰 난제가 아닐까 생각합니다. 

부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라

신방수 세무사의 부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 6월

자금출처 조사 등 세무 관련하여 당국에서 개인 간의 거래 과정에 대해 꼼꼼히 들여다 보는 건 어제오늘의 일이 아니며 기업이든 (특별한 경우의) 개인이든 언제나 세무조사가 무섭긴 무섭습니다. 그런데 특히 p47에 잘 나오듯, "최근 자금출처 조사가 부동산 시장에서 핵으로 등장하고 있"으며, "제도를 실효성 있게 만들기 위해 정부가 (더) 정교히 대책을 세운 게 그 이유"라고 합니다. 예전에도 크게 다르지는 않았고 자금출처는 거액 부동산 구매 시 언제나 소명이 필요했었으나 최근 더 절차가 강화된 것입니다. 따라서 괜히 탈세 시도로 오해받지 않기 위해서는 더 확실한 대비가 필요하겠습니다. 

p27에 보면 "본인 자금이 그 출처라고 해도 불분명하거나 세금을 피한 자금이라면 문제가 있다"고 한 후, "그런데 타인자금에서 이런 문제가 발생한다면 문제가 더 커질 가능성이 높다"고 저자는 말합니다. 그러니 타인 자금일 경우 당사자는 세무 관련 대비를 더 철저히 해야 하며, 이것 관련 내용이 이 책의 핵심입니다. 국내에 세무 관련 베테랑, 전문가는 많지만 저자는 관련 분야 베스트셀러를 여러 권 저술했으며 독자와 활발히 소통하는 분이라고 책날개에 나오네요.

누구한테 탈세의 우려, 혐의가 있다 아니다는 지자체도 큰 관심을 갖고 나서는 판단 영역이며, p26에서는 "거래 단계에서부터 이를 잡아내는" 데에까지 진화하고 있다고 합니다. 이를 위해 법에서 "자금조달계획서와 거래증빙 제출의무"를 마련한 것인데, 지자체가 국세청에 저 서류 등을 넘기면 국세청에서 이를 "폭넓게 활용"하게 된다고 책은 말합니다. 이로 인해 "조사의 범위와 강도가 상당히 세어지고 있다"고 하네요. 

자금조달계획서의 양식은 p29에 나옵니다. 어느 경우에나 이걸 제출해야 하는 건 아니고, 과열지구 등에서는 3억원(실제거래가액) 이상 주택, 비규제지역에서는 6억 이상 주택이라고 나옵니다. 그런데 적어도 수도권에서는 집값이 크게 올랐으므로 해당이 안 될 주택이 별로 없을 듯합니다. 지방 대도시도 그런 곳이 많으므로 신경 써서 이를 작성해야 할 이들이 많을 것입니다. 책 중반부인 p140 이하에 자세히 다뤄집니다. 본인 외 가족 입주의 경우 무상임대로 취급되므로 증여세 부과에 조심(p143)하라고 합니다. p169 이하의 내용도 꼼꼼히 읽어야 하겠습니다. 

그런데, 이어지는 p31 상단에는 2020. 9부터 이른바 6. 17 대책의 일환으로 거래금액 규정마저 폐지되어 이제 모든 거래, 즉 금액 제한 없이 모든 주택 거래에 대해, 계획서, 증빙 제출이 의무화할 것이라고 저자가 예측한 대목이 있고, 실제로 그렇게 되었습니다. 아래에 제가 캡처한 파일을 보면 작년(2020) 10월 27일 새 대통령령이 시행되었고 종전의 3조 1항 내용이 완전히 바뀌었습니다. 이후에도 이 시행령은 지금(이 독후감을 쓰는 2021. 9.29)까지 두어 차례 더 개정되었으나 금액 관련 조항은 여전히 없습니다. 

인터넷에 검색하면 아직도 6억, 3억, 9억의 기준이 살아 있는 듯 낡은 정보를 소개하는 블로그, 심지어 최근 2개월 안에 작성된 신문 기사까지 나옵니다. 우리는 법제처 홈피에 가서 반드시 공신력 있는 최신 정보를 확인하는 습관을 들여야 하겠습니다. 참고로 이 책은 작년(2020) 6월에 출판되었습니다. 이 책 p39에는 저자도 신경이 쓰이셨는지 다시 별도로 강조하여 더 자세하게 개정(예상) 관련 사항을 설명합니다. 이래서 결정적인 정보는 (만약 법제처나 대법원 등에서 게시하는 사항을 바로 해석하기 힘들다면) 이런 책을 보고 확인해야 할 듯합니다. 

중간결론 - 현재 거래증빙이나 자금조달계획서는 실제 거래 금액 무관하게 모두 제출해야 한다. 

이런 거래를 잘 안 해 본 분들은, 계획서는 계획서라고 해도 거래증빙은 뭘 뜻하는지 모를 수도 있겠습니다. 책 p30에 설명이 자세히 나오는데, 예금잔액증명서 등 다양한 서류가 나옵니다. 이런 서류까지 다 제출해야 하나 같은 생각이 들 수도 있으나 이게 세상 사는 규칙이므로 뭐 본인이 잘 적응하는 수밖에 없습니다. 또 책 중반부 p153 이하에 같은 표도 한 번 더 나오고 더 자세히 설명이 이뤄지네요. 

얼마 전 어느 정치인이 자녀에 대여한 금액을 두고 증여세 관련 규정을 회피한 것 아니냐는 의혹이 제기된 적 있었습니다. 이처럼 요즘은 증여세 관련을 대단히 엄격하게 적용하기 때문에, 웬만해서는 자녀에 대한 대여도 거의 다 증여로 추정하여 과세를 하는 경향입니다. 이 책 pp.47~48에도 가족 간 거래를 할 때 특히 조심해야 한다고 잘 나옵니다. 또 자금 대여자에 대한 소득세 혹은 법인세 등으로 세무조사가 이어지는 게 빈번하다고 하므로 책에서 말하는 대로 세무 전문가를 찾아가 상담을 받은 후 위임을 하든지 하는 게 신경 덜 쓰고 그냥 싸게 먹히는 선택일 수도 있습니다. 

상속세 신고는 제척기간이 15년이므로(p77), 이 기간을 넘기면 사실상 문제가 안 되는 셈입니다. 단 특례 조항으로 그 가액이 50억원을 넘는다면 "안 날로부터 1년 내에" 과세할 수 있다고 합니다. 제척기간은 소멸시효기간과 달리 도중에 중단되는 게 없으므로 그냥 흘러가는 게 보통입니다. 또 소득세의 경우 제척기간은 7년이므로 뭐 그 시간이 지났다면 마음 놓고 있어도 될 듯합니다만 그래도 정직하게 살아야 하겠지요?

위에서 자금조달계획서 등은 이제 금액 무관하게 제출한다고 했으나 그렇다고 자금출처 조사가 무조건 개시되냐 하면 그건 아니라고 합니다. p104에 보면 "증여의 개연성이 높은 경우에만 그렇다"고 나옵니다. 또 근거 없이 인터넷 등에 떠도는 정보로 80%만 출처를 입증하면 증여세가 과세되지 않는다고도 하나 이는 그릇된 것이라고 명확하게 알려 줍니다. 아마 p112, 혹은 p117 등에 나오는, 상증령 34조 1항을 오해해서 생긴 결과가 아닐까 추측합니다. 상증법 관련해서는 p182의 내용도 잘 알아 두어야 하겠습니다.

p104에 차용증 등은 무조건 인증된다는 세간의 상식은 틀린 것이라고 나오는데, p123 이하에 더 자세히 나옵니다. 직계존비속 간의 금전소비대차는 원칙적으로 인정이 안 된다는 겁니다. 다만 입증자료가 구체적이고 과세당국의 금전대차의 실질을 인정하는 경우에만 예외로 취급된다고 합니다. 차입기간이 얼마 이상이어야 한다고 객관적으로 정해진 건 없고, 다만 기한이 없는 경우에는 차입으로 인정 못 받을 가능성이 크다고 합니다(p129). 또 명의차용 등의 경우에도 엄격히 다뤄집니다. 

혹시 "문제"가 발생하고 난 후라면 여튼 해결을 하기 위해 노력해야 한다고 책 여기저기에서 강조합니다. 손 놓고 방치하며 요행을 바라는 게 최악이죠. p157에는 증비서류 미제출 사유서 양식이 나오는데 본인이 이런 책을 읽고 잘 대처할 수도 있겠지만 역시 세무사를 찾아가서 종합적인 대처를 위임하는 편이 나을 듯합니다. 

책에는 구체적으로 예시를 들면서, 이런 경우에 어떤 게 더 문제가 되고, 개별적으로 무엇무엇을 대처헤야 하는지 잘 나옵니다. 아무래도 우리 같은 문외한들은 사례를 들어 줘야 더 잘 이해가 되죠. 또 사례는 가장빈발하고 전형적인 걸 들게 마련이므로 책에 나온 사례가 운 좋게도 내 경우에 딱 들어맞으면 (책값은 빼고) 무료 컨설팅을 받은 셈이 됩니다.

만약에 관할 세무서에서 자금출처조사에 대한 소명을 요구받았다면, p224 이하에 나오는 대로 차분히 따라하면서 충실히 준비를 하면 되지만, 그래도 최종적으로 전문가의 의견을 들어 볼 것을 권고하고 있네요. 개인사업자의 경우 근로소득만 있는 이들보다 더 철저히 준비를 해야 하지만 그렇다고 해서 자신의 정당한 이익마저 지레 포기할 필요는 없을 듯합니다. 따질 게 있으면 따져야 하고, 예를 들어 제척기간이 10년 지났다면 이 금액이 설령 탈루소득이라고 해도 당국에서의 추징이 불가능하다고 합니다(p232). 

8장 이하에서는 특히 법인의 경우 어떻게 대처해야 하는지 자세히 나오는데, 저는 세무상 쟁점, 법인조사 내용으로 2단 구분해서 독자가 보기 좋게 설명해 주는 점이 마음에 들었습니다. 

증여의 경우 특히 사전증여가 문제되는데, p283에서는 10년 내에 동일인에게 증여받은 가액은 모두 합산하여 과세된다고 하니 주의해야 하겠습니다. 부모님과 재산 문제로 이런 내력이 있는 분들은 꼼꼼하게 알아보고 신고할 바는 신고해야 불의의 타격을 받는 일이 없겠습니다. 아는 것이 힘이고, 몰라서 법을 어겼다는 말이 현대 사회에서는 통하지 않으므로 세무 관련해서는 그저 공부가 답입니다. 

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다. 

전기차 상식사전

전기차 상식사전 - 전기차 사용자를 위한 필수 가이드
정우덕 지음 / 넥서스BOOKS / 2021년 8월

우리 주변에는 이제는 전기차 고유의 번호판을 달고 다니는 차가 눈에 많이 띕니다. 저희 동네에도 6년 전에 충전소가 하나 생겼는데 아직도 이용자가 그리 많은 것 같지는 않습니다만 여튼 앞으로는 누구나 자주 이용할 일상의 인프라가 되지 않을까 예상할 수 있습니다. 한국은 마이카시대(이 말도 좀 낡은 느낌이 듭니다만), 또 오너 드라이버 시대를 맞이한지 이미 오래되었고 요즘 운전자들은 공부를 해 가면서 차를 몰기 때문에 웬만한 정비사 사장님 못지 않게 차에 대한 지식이 많습니다. 그런데 이런 차에 대한 지식이라는 게 현제는 가솔린차, 엔진차에 대한 것들이죠. 그렇다면, 앞으로 차에 대한 패러다임이 바뀌어 전기차가 된다면, 이제는 차에 대한 상식도 전기차에 대한 것으로 채워져야 하지 않겠습니까? 유럽에서는 일정 연도에는 가솔린차 생산이 완전 중단됩니다. 한국도 머지않아 그런 날이 올 것이 확실하며, 아 나는 가솔린차가 체질에 맞아, 낯설고 위험(화재에 취약)하다는 전기차로 안 바꿀거야, 이렇게 혼자서 버틸 수가 없습니다. 전기차에 대한 공부는 선택이 아니라 필수가 되는 거죠.

세제상의 어떤 혜택이건 간에 시한이라는 게 있습니다. 하도 무슨 일회성 혜택이 있다가 사라지곤 반복되기 때문에 이제 전기차 세제 혜택, 보조금 이런 거 이미 다 없어지지 않았나 착각할 수 있지만 그렇지 않습니다. p50 이하에 아주 자세히, 또 2색 도표로 한눈에 잘 들어오게 정리해 두셨네요. 보통 이런 정보를 찾을 때 인터넷에서 검색하곤 하는데 인터넷의 정보는 몇 년 전의 것이 검색결과에 그대로 노출되곤 합니다. 또 잘못된 정보가 복사+붙여넣기 해서 진실성, 공신력과는 무관하게 돌아다니기도 하기 때문에, 이런 정보는 최신 서적에서 책임 있게 제시하는 걸 참조해서 구매 결정에 써야 합니다. 확실히 아직까지도, 전기차, 친환경차에는 이런저런 혜택이 많이 남아 있습니다. 나중에 도로 위를 달리는 전기차가 50%이 넘어가는 시점에선 이런 게 지금같지 않으리라는 예상도 가능하지 않을까요.

아무래도, 전기차 사는 데 가장 망설여지는 점은, 한 번 충전했을 때 얼마나 달릴 수 있냐는 겁니다. 대략 400~500km 정도가 보통인데 같은 차라도 이게 경우에 따라 많게는 100km까지 편차가 생겨 소비자들을 어리둥절하게 만들 때가 있습니다. NEDC, EPA 등에 따라 다 다른데, 여기에 대해 한국의 환경부는 적절한 지침을 마련하여 환산하게 돕고 있네요. 보정 계수 승인 여부에 대한 설명도 책 p37에 잘 나옵니다. 이게 고속주행이냐 아니면 섰다 출발했다가 반복되는 시내 주행 위주냐에 따라 달라지기 때문에 이런 보정 계수 같은 것도 도입이 되는 거죠. 

확실히 1세대부터 전기차를 몰고 다닌 어얼리 어댑터들은 자동차 메이커나 이후의 소비자들에게 (의도했든 아니든) 기여한 바가 적지 않습니다. 이미 2세대로 접어들었지만 이 책도 1세대 전기차에 대해 여러 가지 회고를 합니다. 우리 같은 보통 소비자들은 그런 불편을 도저히 감수하기 어려워서 참여(?)를 하지 않았습니다만 여튼 비싼 돈 내고 베타 테스터가 된 이들은 아무리 그게 취향이었다고 해도 대단하다는 생각이 드네요. 이 책 저자님도 과거 <PC사랑> 같은 잡지에 기고하셨던 분이라고 나오는데 이 책에서도 그런 내공 같은 게 느껴집니다. 

가솔린 차에 연비가 있듯 전기차도 연비 비슷한 개념을 얼마든지 만들어 체크할 수 있죠. 리터당 얼마나 먼 거리를 달릴 수 있느냐처럼 전기차는 kWh(전력량) 당 얼마나 먼 거리를 달리느냐로 "전비"를 따지는데 연비라고 불러도 상관 없습니다. 다만 가솔린차도 그렇지만 차급이 올라가면 연비가 떨어지며, 이는 전기차도 마찬가지입니다. 무작정 연비만 높다고 좋은 것은 아니며 다만 최근 십 년 간(저유가 구간이 많았음에도 불구하고) 연비가 부쩍 높은 관심을 받은 건, 주로 소비자들이 환경에 대한 관심이 커져서입니다. 이 책에서는 전비에 대한 설명도 꽤 자세합니다만 독자로서 저 개인적으로는 이미 전기차 자체가 친환경이므로 이전처럼 전비가 구매에 있어 결정적 팩터는 아니지 않을까 예상도 해 봅니다. 

사는 아파트 단지 내에 충전소가 있으면 정말 편하죠. 입주민의 동의를 먼저 받은 후 설치업자와 계약을 첵하고서, 이를 관리사무소나, 혹은 업자가 관리하는 별개 공간이나, 아니면 가장 보편적으로 주차장 등에 설치할 수 있습니다. 주차장 설치의 경우는 부정 사용자가 간혹 있기 때문에 이게 골치입니다. 뭐 엘리베이터 이용처럼 전세대가 분납하는 형식도 있고, 파워큐브, 이볼트(p132) 등의 업체는 테그인증을 통해 사용자별로 이용량에 따라 요금이 부과되는데 예전에 어떤 난방열사 같은 사건이 안 생기려면 이용량에 비례한 요금 부과가 가장 바람직하겠습니다. 책에는 가정용 콘센트를 길게 끌어오는 방법도 소개하는데 저도 캠핑카 충전을 이렇게 하는 걸 봤습니다. 누진제 폭탄 안 맞게 조심할 필요가 있죠. 

p154 이하의 내용을 보고 웃음도 나왔고 참 책 성의 있다는 느낌이 들었습니다. 뭐냐면 가솔린 차도 제휴카드가 있어서 주유소에 목숨 건(?) 사람들이 많았던 것처럼, 전기차도 제휴카드가 꽤 많이 출시되었다는 점입니다. 전기차 마니아라면 기왕 쓰는 것 충전비용을 최대한 아낄 수 있는 카드를 쓰는 편이 훨씬 좋겠죠. 

아주 예전 폰 쓰면서 이상하게 쓰면 쓸수록 배터리 용량이 줄어든다는 불만이 있었습니다. 전기차도 마찬가지 문제가 있기는 해서 이른바 EFC 이슈를 이해할 필요가 있습니다. 완속충전이 급속보다 낫다는 상식(?)도 큰 근거는 없다고 저자는 알려 줍니다. 재미있는 건 가솔린 차에는 12V 배터리가 있어야 하지만 전기차는 안 그럴 것 같은데도 이게 또 별개로 있다는 점입니다. 뭐랄까 컴에 메모리가 하는 역할처럼 성능을 최대화하고 기능을 좀 더 빨리 발휘하기 위해 있는 장치라고 이해하면 될 듯합니다. 꼭 그래야 하는 건 아니지만 가급적이면 타이어도 전기차 전용이 낫다고 저자는 알려 줍니다.

책 부록에는 차종별 제원에 대해 자세한 비교 분석이 나오고, 심지어 차종별로 매상이 어떠한지도 나옵니다. 차는 사실상 개인에게 허락된 유일한 모빌리티이며 제2의 집이라고도 볼 수 있고, 현명한 소비를 하려면 그저 내 스타일만 확실히 지킨다고 다가 아니라 같은 시대 비슷한 직종 비슷한 나이대의 다른 소비자들 트렌드도 다 고려할 필요가 있습니다. 전기차 상식도 상식이지만 우리 시대에 차를 갖고 몰고 다닌다는 게 어떤 의미인지 깊이 생각하게 도와 주는 책이었습니다. 

*본 포스팅은 네이버 카페 문화충전으로부터 제공 받아 솔직하게 작성된 서평입니다.