2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집 1차 민법 및 민사특별법 - 제 32회 공인중개사 1차 시험 대비ㅣ기출지문 빈칸노트 제공 2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집
채희대.해커스 공인중개사시험 연구소 지음 / 해커스공인중개사 / 2021년 6월
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공인중개사 시험 1차 과목은 민법및민사특별법, 그리고 부동산학개론 두 과목입니다. 이 중에서 수험생들에게 큰 부담으로 다가오는 건 아무래도 민법및민사특별법일 것입니다. 양이 방대하고 내용도 좀 어려운 편이기 때문입니다. 특히 민법은 최신 판례도 알 필요가 있고 법 개정 사항도 숙지해야 합니다. 공신력 있는 출판사(학원)에서 나온 책이라야, 오타 없고 정확한 내용의 제시, 편집이 가능합니다. 최신 내용의 업데이트도 그렇고요.


 

이 책은 1차 시험을 대비한 예상문제집입니다. 개념 공부가 아무리 잘 되었어도 실전 문제에 적응하지 못하면 아무 소용이 없습니다. 많은 문제를 풀어 봐야 내 실력이 어디가 부족한지, 어디를 지금 착각하고 헷갈려하는지를 정확히 짚을 수 있습니다. 또 기왕이면 문제집은 올해, 바로 올해 출제될 문제를 예측할 수 있으면 좋습니다. 열심히 문제집을 풀었는데 고사장에 가니 바로 그 문제, 혹은 매우 유사한 문제, 맥이 거의 통하는 문제, 이런 게 나오면 기분도 좋고 성취감도 느껴질 뿐 아니라 무엇보다 합격 가능성이 높아집니다. 

 

이 책을 다 풀어 보니 피곤한 와중에도 내 정확한 실력을 가늠할 수 있어서 좋았습니다. 이 부분은 이 정도면 되었고, 이 부분은 여태 잘 모르는 걸 안다고 착각했구나, 이런 점들을 수험생 입장에서 체크할 수 있었습니다. 문제집은 수박 겉핥기 식으로 봐서는 안 되 겠더군요. 한 문제 한 문제 꼼꼼히 풀어 보고, 가능하면 처음에는 풀이 표시를 하지 말고 틀렸다는 것만 표기했다가 두 번째 세 번째 풀이에는 과연 내 실력으로 풀 수 있는지 점검하는 편이 나았습니다. 이 책에 실린 문제들이 최신 경향과도 맞고 낄끔하게들 뽑혔으므로 적어도 책을 두 번은 돌리시고 시험에 임하기를 권합니다. 

 

제1편 민법총칙

 

총칙은 각론을 다 보고 나서 공부하라는 양창수 대법관의 충고도 있었지만 공인중개사 수험생에게는 그럴 여유가 없으므로 책에 제시된 대로 몸을 맡기고 꼼꼼히 순서대로 풀어나가면 됩니다. 

 

성립요건과 효력(발생)요건의 구분이 헷갈릴 때가 많습니다. 둘 다 요건입니다. 요건이 하나라도 빠지면 그 법률행위는 꽝이 됩니다. 그런데 둘이 무슨 차이가 있는가? 성립요건이 빠지면 "(계약 등의) 부존재"입니다. 효력요건이 빠지면 "(계약 등의) 무효, 취소"를 주장할 수 있습니다. 사실 무효와 부존재는 서로 원래 가까운 개념이고, 취소는 저 둘과 관계가 좀 멀지만 여튼 묶이기는 저렇게 묶이죠.

 

그런데 성립요건은 그 성립을 주장하는 사람이 법정에서 입증을 해야 하고, 성립요건을 일단 증명했으면 효력요건까지는 그 사람이 입증할 필요가 없습니다. 효력요건은, 이 법률행위의 무효, 취소를 주장하는 사람이 "효력 요건 없음"을 증명해야 합니다. 이 입증책임의 문제 때문에 이걸 구태여 가르는 것입니다. 그래서 공인중개사 시험에서 이 사항을 물어 보는 것입니다. 공인중개사의 실제 업무와 관련이 있으니 말입니다.

 

p27의 07번 문제를 보면 효력발생요건에 해당하지 않는 걸 묻고 있습니다. 이런 문제는 "효력요건이 아니라 성립요건인 것"을 물을 수도 있고, "이도 저도 아닌데 효력요건과 비슷한 것"을 고르라는 뜻일 수도 있죠. 이 문제는 후자입니다. 과거 출제 경향은 전자였다면 최근에는 후자 같은 게 훨씬 자주 나오죠. 변별력을 높이기도 하고, 최신 판례를 반영도 하기 때문입니다. 

 

①에서 "의사표시에 하자가 없을 것"은 효력요건입니다. 이건 실무에서 "의사표시에 하자가 있었던 것"을 무효, 취소 주장자가 입증해야 합니다. 계약이 유효하다고 주장하는 사람은 처음에 "의사표시의 존재"만 입증하면 되죠(이것은 성립요건입니다). 그 다음에 의사 표시 하자를 반대편이 입증하고, 이에 대해 다시 받아칠 수 있으면 받아치고요. ①에서 "의사"까지만 보고 아 이건 성립요건이구나, 답은 ①, 뭐 이러면 큰일난다는 겁니다.

 

④⑤는 일반인 눈에는 서로 비슷하게 보입니다. ④는 매매 당사자 외에도 관청이 이걸 허가를 내 줘야 계약이 유효하게 됩니다(효력 요건). 당사자 간 계약은 유효한데 다만 허가가 안 나서 미뤄지는 게 아니라, 계약 자체가 소급해서 무효가 되어 버리는 아주 강력한 겁니다. 반면 ⑤는 민사가 아니라 그저 행정 절차의 일부이며, 따라서 이게 안 갖춰져서 매매에 지장이 생겨도 당사자 간 민사 계약이 무효, 취소가 되는 건 아니라는 소립니다. ⑤는 1998. 2. 27에 나온 대법원판례에 근거를 둔 선지인데 별권으로 된 부록인 해설책에 상세하게 나오므로 이해해 가며 문제를 풀려는 수험생분들에게 유익합니다. 

 

p27의 08번 문제에서는 성립요건을 묻고 있습니다. ④에서 요물계약은 낙성계약의 반대말입니다. 낙성계약은 그냥 의사의 합치가 성립요건이지만, 요물계약은 인도까지 추가로 요구합니다. 낙성계약에서는 인도가 안 이뤄졌다는 걸 반대편이 입증해야 합니다만, 요물계약에서는 인도가 이뤄졌다는 걸 자기가 입증해야 합니다. 공인중개사의 업무에 이런 사항의 숙지가 실제로도 반드시 필요하지 않겠습니까? 고객에게 설명해 줄 때 이렇게이렇게 하시라고 알려 주는 게 책임 있는 중개사의 태도이겠으니 말입니다. 

 

해답집 별책의 p10을 보면 해설 끝에 성립요건, 효력요건을 구분하고 다시 일반과 특별을 구분한 표가 나옵니다. 해설을 읽고 나서도 개념이 잘 안 떠오를 때가 있는데 이럴 때 다시 개념서를 찾아 보거나 하면 번거롭죠. 해설에서 바로 개념을 확인할 수 있어서 수험생에게 편합니다. 

 

p30의 16번 같은 게 어렵죠. 우리 생각에는 다 무효일 것 같은데 말입니다. ①은 학설에서 유효설 무효설이 대립합니다. 그러나 문제를 보십시오. 다툼이 있으면 판례에 의한다고 합니다. 역시 부록에는 해당 판례가 잘 설명되어 있습니다. 

 

①은 해당 특조법이 매우 무거운 처벌(형벌)을 규정합니다. 그러나 형벌을 받는 건 둘째 치고, 해당 중간생략등기 자체는 유효라는 게 판례의 태도입니다. 그러니 형사로 불법이지만 민사는 효력을 그대로 유지해 주는 게 이 건이죠. ②는 누구라도 민사 계약 자체는 유효하다고 생각할 겁니다. 식품위생법 위반했다고 그 자체로 식당에 가서 서비스 제공을 무효가 되지는 않으니 말입니다. 물론 그렇게 하자고, 급부의 하자를 이유로(불완전이행) 손님이 따질 수는 있습니다. 아니면 민사불법행위(tort) 책임을 묻든지요. 참고로 공인중개사 출제범위에 불법행위, 부당이득, 사무관리 등은 포함 안 됩니다. 

 

③은 추가보수약정 부분만 효력규정 위반으로 무효이고 나머지는 유효하죠. 문제에서 추가보수약정 부분만 물었으므로 무효가 맞습니다. 해설책 별권에 단속규정/효력규정 구분에 대해 언급이 있습니다. 이 부분 혹시 더 궁금한 분들은 이영준 저 <민법총칙> 같은 책을 참조하면 됩니다. 1,000페이지가 넘으므로 색인에서 해당 부분만 찾아서 읽으십시오.

 

p31에 ③은 반사회질서의 판단 기준이 어떤 절대 불변이 아니라는 겁니다. ⑤는 매도인이 이중매매를 통해 첫번째 매수인을 속이고 두번째 매수인에게 이중으로 팔아먹은 사건인데 이 경우 두번째 매수인이 매도인에게 앞의 사람 무시하고 자기한테 팔라고 적극적으로 권유를 했다면 이는 반사회질서로 무효입니다. 

 

그런데 이 사건(97다45532)에서는 두번째 매수인은 사정을 몰랐고(혹 알았다고 해도 적극 가담이 아니면 유효합니다) 그 대리인이 적극 가담한 것뿐이니 반사회질서가 아니지 않냐는 게 쟁점이었습니다. 부록 p12의 해설에도 나오듯 이런 건 본인(=두번째 매수인)이 아니라 대리인을 기준으로 합니다. 따라서 본인은 몰랐다 해도 대리인이 적극 가담했으면 이 행위는 무효입니다. 살다 보면 이런 애매한 경우가 발생하는데 참 좋은 기준이 되는 판례이죠. 


 

p78의 03번에서 선지 ③이 왜 맞는 말이냐면, 유동적 무효 상태에서는 계약금 반환을 청구 못 한다는 겁니다. 나중에 확정적 무효가 되고 나면 그때 가서는 청구할 수 있죠. ⑤에서 무효는 누구에게도 무효이므로 설령 귀책사유가 있는 사람이라 해도 무효를 주장할 수 있게 해야겠죠. 

 

p85의 19번에서 ①이 맞는 것처럼 보이지만 사실은 틀렸죠. 취소만큼은 미성년자도 단독으로 할 수 있으므로 애초에 (부모 등의) 동의가 필요 없습니다. 유효한 취소이므로 이것을 다시 취소(즉, 취소의 취소)하는 건 불가능합니다. 부록(별책) p29의 해설에 아주 잘 나와 있습니다. 본책 저 뒤 제3편 계약법 파트 p224에 보면 개념 정리에 "취소는 단독행위이고 형성권 행사"라는 설명도 나옵니다. 이처럼 모든 파트가 유기적으로 연결되어야 알찬 공부가 됩니다. 

 

제2편 물권법

 

사람에 따라 다를 수 있으나 공인중개사 시험에서는 물권법이 좀 어려운 편입니다. 이번에 해커스 예상문제집으로 공부하면서 특히 물권법 파트에 좋은 문제가 많다고 개인적으로 느꼈습니다. 

 

p107의 12번을 보면 ②에서 그럼 예컨대 임대인을 상대로는 소유물 반환을 청구할 수 없는가, 가능합니다. 그 사람은 "현재 점유하고 있지 않은 자"가 아니라, "간접점유를 하는 자"이기 때문이죠. 

 

특히, 중개사 시험 준비하는 분들은 점유 부분을 무척 어렵게 여깁니다(제 주변도 그렇고요). p133의 06번 문제에서 ①은 등기가 물론 공시 방법이기는 하나 그것만으로 "소유의 의사"가 표시되었다고 할 수 없다는 판례의 태도와 같습니다. ②도 참 어렵죠. 상속을 했으니 사람이 바뀐 건데 점유는 그대로 계속되는 것이다? 그래서 앞 사람의 점유에 하자가 있었으면 이 역시 뒤의 사람이 그대로 계승한다는 소리죠. 별개의 권원이 있다면 또 모르지만 말입니다.

 

p149의 03번 같은 문제에서는 "고득점용"이라고 상단에 따로 표시됩니다. 이처럼, 특히 고득점 노리는 수험생을 위해 책은 배려를 하고 있으며(고득점 합격이라고 해서 특별한 혜택이 있는 건 아니지만) 반대로 최소 노력으로 과락만 면하려는 전략인 분에게는 이런 문제는 생략해도 된다는 뜻도 되겠습니다. 다른 과목이 좀 약해서 민법에서 최대한 뽑아야 하는 분들은 역점을 두어 이런 문항들을 공략해야겠네요.

 

위 문제에서, ㉡은 민법 조문이 "~두어야 한다"면서 마치 강행규정인 것처럼 표현하지만 여튼 성질상 강행규정은 아니라고 판례가 말하는 것입니다. ㉢은 "기존의 통로가 있더라도" "기능을 못하는 경우에는" 인정된다는 뜻입니다. ㉥은 원래 맞는 말이지만 별책 부록 p43의 해설에 나오듯이 단서 사항, 즉 1년이 지나면 손해배상"만" 청구할 수 있다는 민법 규정 때문에 틀린 게 됩니다. 단서가 있으면 단서까지 다 포함시켜야 맞는 말이 됩니다. 이것은 판례가 아니라 민법 조문 자체에 있는 내용이므로 더 철저히 알아 둬야 하겠네요. ㉤은 "전세권"의 경우 법조문에 명시적으로 말이 있으므로 "준용"이고, "임차권"의 경우 해석상 그러하다(별책부록 p43 해설에 그리 나옵니다)는 것이므로 "유추 적용"입니다. 

 

p180의 13번 같은 것이 신유형입니다. 개인적으로 이번 해커스 최신개정판에서 가장 만족스러운 게 이런 신유형 문제가 많이 추가되었다는 점이었습니다. 최근 중개사 문제 난도가 갈수록 높아지고 있으므로 대처를 좀 시켜 주셔야 하는데 이런데서 해커스 강사진의 저력이 엿보입니다. 

 

13번은 신유형이긴 하지만 사실 눈치가 좀 빠른 수험생이라면 답이 ⑤라는 걸 알 수 있습니다. 선지 ②를 보십시오. "다른 특약이 없는 한, 건물 양도가 지상권 양도를 포함한다"고 하지 않습니까? 이제 ⑤를 보십시오. "필수적이므로 분리해서 양도할 수 없다"라고 합니다. ②와 ⑤는 서로 모순입니다. 둘 중의 하나는 반드시 답이 되어야 하는 거죠. 민법에서 특약이 광범위하게 허용되므로(사적 자치의 원칙 때문) 설령 배운 걸 잊었다고 해도 답을 ⑤로 고를 수 있습니다. ⑤는 특약이 안 된다는 소리 아니겠습니까? 너무 강한 말이죠. 즉, 틀렸을 가능성이 크죠.


 

물권편에서 또 수험생들이 어려워하는 게 담보물권, 그 중에서도 근저당입니다. p215에 고득점용으로 42번 문제가 있습니다. ②가 정답인데(=틀렸는데), 이건 말이 안 되죠. 가뜩이나 일반 보증인도 아니고 물상보증인일 뿐인데, 더군다나 연대보증도 아니고 면책적으로 해당 피담보채무만을 인수했는데 다른 채무까지 책임진다는 건 말이 안 됩니다. 아무리 근저당이라고 해도 말입니다. 

 

③에서 후순위 근저당권자의 경매 신청에 의해 선순위 근저당권자가 영향을 받을 수 있다는 게 의아할 수도 있으나, 어차피 경매 절차가 개시되고 대금 완납이 되면 선순위권자가 순위에 따라 채권 만족이 가능하므로 상관 없습니다. 

 

제3편 계약법

 

이 책 1~4편이 모두 그렇습니다만 예상문제집이라고 해서 문제만으로 책이 구성된 게 아니고, 앞부분에 간략하게 개념도 정리되어 있습니다. 그러므로 문제 풀기 전에 한 번만이라도 꼼꼼히 읽어 보고, 생각이 안 나면 앞으로 다시 돌아가서 훑어 보는 식이 되어야 하겠네요.

 

공인중개사 시험 민법 과목은 채권법 비중이 적고 이처럼 계약법만 다룹니다. 채권총론, 사무관리, 불법행위 등은 포함되지 않습니다. 그래도 계약법 파트에서 의외로 허점을 찌르는 출제가 되기도 하니 주의 깊게 봐 둬야 하겠습니다. 

 

p232에 고득점용으로 11번 문제가 편성되었습니다. ①은 원래 계약에서는 발신주의이긴 하지만 청약 도달 전까지는 철회가 가능하다는 거죠. 민법에서는 이처럼 원칙과 예외가 아주 복잡하게 꼬여 있으므로 조심해서 공부해야 합니다. ②도 발신주의 원칙이므로 틀린 거고요. 다만 교차청약의 경우 모두 도달한 시점이 기준이 된다는 게 별책 해설 p67에 잘 나옵니다. 해커스는 이처럼 말이 애매하지 않고 딱딱 짚어서(밑줄 쳐 가면서) 해설해 준다는 게 좋습니다. ④는 의사에 따라 행위가 있으면 그것으로 족하고 상대방이 그 행위를 인식할 필요가 없다는 뜻입니다. ⑤ 역시 발신주의이므로 5월 6일에 원칙적으로 계약이 성립하지만, 혹 甲(수신자)이 연착의 통지로 항변을 한다면 그것도 가능하다는 뜻이므로 ⑤가 아무 틀린 곳 없이 정답이 됩니다. 

 

p238에 고득점용으로 24번 문제가 나옵니다. ㉠에서 경개(更改)는 전후 계약이 동일성 인정 안 되므로 동시이행 항변권이 소멸하는 게 맞습니다. ㉣은 쌍무계약이 맞긴 하나 "동시이행"은 아닙니다. 변제가 당연히 먼저 이뤄지고 나서야 담보권자가 저당권을 말소해 주겠죠. 이게 동시이행이라면 담보권은 이미 담보권이 아닙니다. 

 

많은 수험서가 해설과 정답을 쉽게 분책되는 별권으로 제작되긴 합니다. 그러나 막상 해설을 찾아 보면 문제 번호만으로 빨리 찾기가 그리 쉽지 않습니다. 해커스 교재는 해설편에도 점유면 점유, 해제면 해제, 동시이행항변권이면 항변권, 이렇게 단원 이름이 같이 나옵니다. 그래서 지금 어떤 단원을 공부하면서 문제를 풀고 해답 체크할 때 찾기가 더 편합니다


 

p249의 48번 문제는 고득점용입니다. ㉡은 우리 수험생이 좀 헷갈릴 수 있으나, 짧은 기간은 안 된다는 점은 변함이 없습니다. 이 선지는 "최고 자체가 무효"라고 했으므로 틀린 것입니다. 최고는 유효지만 단지 기간은 최고대로가 아니라 더 늘어난다는 거죠. ㉢은 원래 임차권은 채권에 불과하지만 주임법이라는 특별법에 의해 대항요건을 갖췄으므로 매도인에 대항할 수 있다는 뜻이죠. ㉣은 "보호받는 제3자 중에 채권양수인은 해당하지 않는다"는 뜻이고 양수인은 그저 당사자일 뿐이라는 겁니다. 그러면 다시 ㉢으로 돌아가서, 임차인은 보호받아야 할 제3자에 해당한다고 할 수 있지 않을까요? 이때 판례의 태도는 "(그런) 제 3자도 대항요건은 갖추어야 한다(별책 해설 p74)"고 합니다. 

 

이 단원에서도 임대차 관련 문제가 많이 나오지만, 주임법, 상임법 등은 제4편 민사특별법에서도 다시 나오므로 유기적으로 연관하여 공부할 필요가 있습니다. 

 

제4편 민사특별법

 

이 단원에는 주임법, 상임법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 가담법, 부동산실명법 등 5개 법률이 포함됩니다. 소홀히할 파트는 하나도 없습니다. 

 

특히 이 책에서는 주임법과 상임법을 대조하며 같은 점과 다른 점을 분명히 구분하라고 여러 군데에서 반복하여 강조합니다. 개념 정리에서도, 문제 앞에 박스로 뽑은 "포인트"에서도, 그리고 해설에서도요. 

 

p315에 "중요" 표시가 된 06번 문제가 나옵니다. ②가 충격인데 설령 법원의 강제경매절차에 의했다 하더라도, 전유부분(專有部分)과 대지사용권은 분리하여 처분할 수 없다는 게 판례의 태도입니다. 다만 규약이나 공정증서로 다르게 정할 수는 있습니다. 또 이는 등기를 하지 않으면 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다. ④는 판례에 의해, 재건축시 용도 변경 결의도 가능하다고 합니다. 

 

p325에 "중요" 표시가 된 06번의 경우 ②에서 청산금 평가액이 객관적 가액에 못 미친다는 건, 여튼 채권자의 주관적 평가가 타당하든 아니든 간에 통지로서는 효력이 발생한다는 겁니다. 채권자는 아마 청산금(부동산 가액 빼기 자기 채권액)을 되도록이면 적게 잡으려 들겠죠. ③은 일종의 항변권입니다. ⑤는 후순위담보권자가 경매를 청구했다 해도 그 과정에서 선순위권자의 채권이 만족될 수 있으므로 그의 가등기담보권이 소멸해도 무방한 거죠. 


 

책 앞부분에는 기출지문 빈칸노트가 있습니다. 특히 시험 1~2주 앞둔 시점에선 이 노트를 잘라서(자르기 편하게 되어 있습니다) 휴대하고 수시로 참고할 필요가 있죠. 빈칸에 들어갈 말이 즉시 생각나지 않는다면 해당 단원에 대해 긴급 점검이 필요합니다. 

 

공인중개사는 다른 자격증 시험에 비해 응시자층의 연령이 높은 편입니다. 그래서인지 본책의 문제, 개념 설명은 비교적 큰 글씨로 되어 있습니다. 이 역시 수험생을 배려한 편집으로 생각되네요. 

 

책은 총 4편으로 되어 있는데 매 편의 앞부분에 최근 7개년 평균을 내어 얼마만한 빈도로 각 단원에서 문제가 출제되었는지 보기 편하게 정리하고 있습니다. 이 부분도 반드시 챙겨 보아야 소중한 에너지와 집중력을 단원별로 잘 분배할 수 있겠습니다. 

 

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다.


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