난생처음 특수경매

난생처음 특수경매 - 한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는 쉽고 재미있는 특수물건 경매
박태행 지음 / 라온북 / 2019년 8월

난생처음 특수경매

라온북에서 출간된 ‘난생처음 특수경매’는 특수경매에 관한 책이다. 특수경매란 권리분석이 조금 까다로운 특수물건에 관한 경매를 말한다.

특수물건이라는 용어는 법원경매 서류 중의 하나 인 '매각물건명세서'에서 유래한다.

'매각물건명세서'에는 ‘매각 조건’을 기록한다. 이것은 법원이 경매물건을 매각하여 소유권을 낙찰자에게 이전할 때 수반되는 조건을 말하는 것으로써, 매각 조건은 ‘법정 매각 조건과 ‘특별 매각 조건’으로 구분된다. 법정 매각 조건은 모든 물건에 공통으로 적용되는 조건을 의미하고, 특별 매각 조건은 낙찰로 인해 발생하거나 법정 매각 조건을 벗어날 경우 주의하라는 의미에서 특별히 따로 정한 것을 말한다.

예를 들면 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이라고 기록된 것이 특별매각조건이다.

위에서 본바와 같이 특수물건은 일반 경매물건보다 권리관계가 복잡하다.

대표적인 특수물건으로는 법정지상권, 유치권, 지분경매， 가장 선순위 임차권， 선순위 가등기， 선순위 가처분， 선순위 가압류， 토지별도등기， 분묘기지권 등이 붙은 경매물건이있다. 이러한 특수경매는 경매고수들의 영역으로 인식되고, 일반인들은 함부로 투자하거나 접근할 수 없는 것으로 생각한다.

하지만 경매가 투자의 한 수단으로 널리 인식된 지금, 권리관계가 깨끗한 일반 경매물건은 경쟁률이 높아 실제 거래시세보다 비싼 가격에 낙찰받는 경우도 허다 하다고 한다.

일반부동산 매매에 비하여 수고를 더 들여, 경매를 통해 부동산을 취득하려는 이유는, 수고를 한 만큼 수익을 더 얻을 수 있기 때문인데, 권리관계가 깨끗한 경매물건의 경우는 낙찰받기도 쉽지도 않거니와 낙찰을 받았다 하더라도, 매매를 통해 취득하는 것보다 높은 시세로 낙찰받는 경우가 많아 경매하는 목적을 무색케한다.

반면 특수경매의 경우는 일반경매보다 경쟁률이 낮고, 아직까지는 높은 수익을 가져다 준다고 한다. 또한 일반인의 인식과 달리 특수경매의 경우가 어떻게 보면 일반경매보다 물건을 현금화하기 더 쉽다고 한다.

예를 들어 법정지상권의 성립여지가 있는 물건을 낙찰 받은 경우, 법정지상권이 성립된다면, 일반적으로 지료가 높으므로 지료를 받아서 수익을 내면 되고, 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 예를 들면 토지소유자가 나대지인 토지를 담보로 대출을 받아, 대출받은 금액으로 그 토지위에 건물을 신축중에 자금 부족으로 토지가 경매에 넘어간 경우를 보면, 토지를 낙찰받은 사람은 갑의 입장에서 협상을 유리하게 이끌어 갈수 있다고 한다.

이때 전소유자는 낙찰자와 협상이 이루어 지지 않는 다면 신축중인 건물을 철거하여야 하므로, 협상에 적극적으로 임할 수밖에 없어서 의외로 단기간에 낙찰받은 토지를 처분하여 수익을 확보할수 있다고 한다.

공동소유토지에 대한 지분경매의 경우도 마찬 가지이다. 지분을 낙찰받기만한다면 쉽게 지분을 처분하여 수익을 올릴수 있다고 한다.

다른 공유지분권자가 낙찰받은 지분을 비싼 가격에 매입하든지, 아니면 낙찰자가 나머지 지분을 싼가격에 매입하여 수익을 극대화 할 수 있다는 것이다.

이처럼 일반인들이 꺼리는 특수물건이야 말로 낙찰을 받으면 낙찰자가 갑의 위치에 협상을 끌어 나갈 수 있으므로 고수익으로 연결된다고 한다.

이책은 기존에는 고수들의 영역으로 인식되어 왔던 특수경매가 오히려 초보자에게 유리하다는 것을 알게 해주고, 특수경매의 유형별로 실전 사례와 함께 설명한다.

초보자도 특수경매에 도전 할 수 있을 만큼 자세한 설명을 실었다.

특수경매가 일반경매보다 약간 더 많은 수고를 해야 하지만, 그러나 그만큼 수익으로 돌아온다는 점이 특수경매에 관심을 가져야 하는 이유일 것이다.

일반경매가 보편화되어 경쟁률이 심화되어 수익을 올리기 어려운 요즘, 투자의 한 수단으로써 특수경매로 시선을 돌려보는 것도 좋을 것이다.

이책은 그러한 길에 확실한 길잡이가 될 것임을 확신한다.