부동산 투자 인사이트

부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월

부동산 투자 인사이트

매일경제신문사에서 나온 ‘부동산투자 인사이트’의 부제는 ‘고수가 알려주는 집값이 움직이는 원리’이다. 부제처럼 이책은 부동산 가격이 움지기는 원리를 거시적인 측면에서 분석하고 있다. 그리고 그 원리에 따라 향후 부동산 가격의 흐름을 예상할 수 있는 자료와 지표등을 해석하는 방법을 싣고 있다.

부동산 관련 서적의 대다수는 한 지역에 대한 분석이 주를 이룬다. 예를 들면 우리나라 인구가 가장 많이 밀집해있어서 우리나라 부동산의 기준이 된다고 할 수 있는 지역인 서울, 경기지역의 분석에 관한 책이 그런 책이다. 이런 책들은 서울, 경기지역에서 다시 더 세분화하여 지역별로 입지여건이나 향후 가격상승요인을 분석하는 것이다.

하나의 테마를 주제로하여 전국 주요지역의 부동산가치를 평가하는 책들도 있다.

예를 들면, 학군을 주제로 하여 서울의 강남을 필두로 하여 전국 대도시의 주요지역을 분석하는 것이다.

또는 국토종합계획에 따른 향후 상승지역을 살펴본다든지 하는 것이다.

이러한 분석은 일단 광역시이상의 도시전체를 보는 것이아니라 광역시를 다시 세분하여 특정지역을 분석한다. 즉, 부동산 가치를 미시적인 관점에서 파악하는 것이라고 할수 있다.

그러나 이책 ‘부동산 인사이트’는 광역시나, 특별시전체의 부동산 가격동향이나, 우리나라의 전반적인 부동산의 가격동향을 자료등을 통해 분석하고 있다는 점에서 부동산 가격동향에 관한 ‘거시적인 분석’이라고 볼 수 있을 것이다.

공급과 미분양에 관한 저자의 설명을 보면 이렇다.

저자는 한도시의 부동산 가격을 예측하기 위해서는 수요보다는 공급을 먼저 살펴보라고 한다. 공급은 부동산 가격에 있어서 정부의 정책보다 더 중요하다고 하는데, 그 이유는 규제 정책으로 집을 사려고 했던 사람이 못 사게 되면, 매수 타이밍만 뒤로 연기한 것뿐이라는 것이다. 집을 사려는 마음은 여전히 남아 있어 서, 정부의 정책은 잠재 수요만 키울 뿐이고, 결국 집을 필요로 하는 사람들은 집을 산다는 것이다. 이처럼 거주가 해결되어야 시장이 끝나는 거이므로 그런이유로 공급이 가장 중요하다

거의 모든 통계들은 후행해서 나오는 통계이고, 선행되어 나오는 통계는 입주물량(공급) 말고는 없다. 공급이 시장의 선두에서 움직이고， 결국 그 공급으로 수요도 움직인다. 수요로 인한 가격 상승은 다시 공급을 불러오며, 공급은 다시 가격을 하락시킨다. 이렇게 시장은 순환하면 움직인다는 것이다.

​문제 시작점의 첫 단계인 공급이 축소되 어야 공급으로 만들어놓은 환경을 보고 투자자가 진입하거나 실수요자로서 선택의 여지가 별로 없을 때 실거주자 또한 매수를 선택하게 된다고 한다.

그러므로 공급을 첫 번째로 보아야 하며, 수요는 수시로 시기에 따라 변하기 때문에 예측한 다는 것도 불가능하므로 한 도시에서 신규로 늘어나는 수요 정도만을 파악하고， 나머지는 한 도시가 소화할 수 있는 한계 수요 정도만 시장을 읽어 나가면 된다고 한다.

미분양에 관한 설명도 통계자료를 분석하여 설명하고 있는데,

수도권의 경우, 매매가격이 하락으로 들어가기 전인 2008년에 미분양이 크게 증가했고, 상승하기 전인 2013년에서 2014년으로 넘어가는 구간에서 미분양이 크게 줄어든 것을 지적면서, 미분양이 늘어나기 시작하는 시점과 미분양이 줄어드는 시점이 과공급에서 탈출하는 시점 이거나，과공급의 시작점일가능성이 매우 높다는 것을 암시한다고 한다.

즉, 미분양이 줄어서 가격이 올랐는지, 가격이 올라서 미분양이 줄었는지 확인해보면 불분명하지만, 중요한 것은 수요의 한계점을 보여주는 한 단면인 미분양의 증가와 감소를 통해 시장의 변곡점을 볼수 있다고 한다. 그러면서 미분양 증감이 큰 변화의 시점에서 공급과 같이 본다면， 시장을 좀 더 분명히 이해할 수 있음을 설명한다.

두 가지 예를 들었지만, 이 책은 어떤 지역이나 한 주제를 기준으로 부동산을 분석하는 것이 아니라, 책표지에서 언급한 것처럼 ‘집값이 움직이는 원리’에 관하여 설명하고 있다.

위에서 예로 든 것 외에 이 책은 부동산가격을 움직이는 요인에 대하여 전반적인 설명을 하고 있다.

이 책을 통해 거시적인 부동산 가격의 흐름을 예측할 수 있으리라 기대한다.