#아로파의책빵 ˝ 부동산 틈새 투자 ˝

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

부동산투자를 주제로 하는 책들은 서점에 가면 흔하게 볼 수 있다.

아파트 투자부터 경매와 공매를 전문으로 하거나, 상가나 빌라, 지식산업센터, 오피스텔, 토지 등 다양한 분야에 대한 책들과 전문가들이 즐비하게 책장에 전시되어 있다.

많은 책들이 저자들 본인들의 경험에서 나온 이야기들로 되어 있지만, 일부는 다른 책이나 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 일반적 부동산 투자 상식이 상당부분 차지하고 자신의 경험은 살짝 부가된 그런 책도 볼 수 있다.

많은 책을 보는 건 좋지만, 이제부터는 책의 권 수 보다는 좀 더 내가 더 관심있는 부동산분야와 실전경험이 중심이 되는 그런 책을 가려서 읽고자 한다.

그런데, 이 책은 이런 나의 생각에 딱 맞는 책이 아닌가 한다.

내 부동산투자 관심영역은 일단 토지였고, 그것도 도심보다는 도심에서 살짝 벗어난 도시근접지역의 농지 혹은 임야에 관심이 있다.

왜냐하면, 가족들을 생각해서 도시와의 접근성도 어는 정도 필요하고, 향후 농지연금을 활용한 미래계획을 생각하고 있었기 때문이다.

그런데, 이 책을 읽다보니 저자의 경험담 그리고, 책의 내용 중 많은 부분이 토지투자이고, 그 중에서도 농지연금과 관계되는 부분이 많이 수록되어 있다는 점에서 마침 나에게 맞는 책을 만난 것 같다.

이 책에는 저자 혹은 수강생들의 상담 및 실전 투자 사례들을 중심으로 토지투자, 공·경매를 통한 토지 및 수익물건 투자 등에 대한 이야기들을 담고 있다.

다른 책들과 다른 점이 있다면 다양한 주제보다는 토지(특히 공·경매), 농지연금 등에 포커싱이 되어 있는 책이라는 점과

대부분의 책이 성공담 위주로 되어 있다면, 이 책에서는 실패사례들도 다양하게 수록하고 있어 실패에서 얻는 실전용 사소한 팁들을 제공하고 있다는 점이다.

일반적으로 토지투자는 고액의 투자금이 들어가기 때문에 나에게는 안 맞다라는 생각을 많이 가지고 있다.

하지만, 이 책에서 저자는 500만원만 있으면 가능한 것이 토지투자라고 이야기한다.

'크고 거대한 투자를 시작하기 이전에

소액의 자그마한 물건이라도 먼저 시작해보자.'

이 책의 주제가 바로 이거라고 생각한다.

저자가 운영하는 네이버 카페 <부동산 틈새 시장>에서 저자가 올린 부동산 투자를 해야되는 이유 중

" 신은 우리에게 '오늘'이라는 선물은 주셨지만,

'내일'을 보장해 주지는 않는다 "

라는 말의 의미 또한 말보다는 실천으로 이어지는 용기를 요구하고 있다고 보인다.

한번 해보자. 그게 필요한 시간인 듯.

#아로파의책빵 ˝ 데빌스 ˝

데빌스 - 금융시장을 뒤흔드는 악마들
구이도 마리아 브레라 지음, 김운찬 옮김 / 그린하우스 / 2022년 2월

이 책은 2008년 전세계에 암울한 그림자를 드리웠던 글로벌 금융위기를 모티브로 삼고 있는 소설이다.

그 당시 전세계 경제의 모습은 하루 앞을 내다보기 힘든 상황이었고, 이 소설에서도 언급되고 있지만, 2008년 글로벌금융위기는 발원지인 미국은 물론이고, 대서양을 건너 영국과 프랑스, 독일 그리고 금융의 탄생지였던 이탈리아마저 흔들리게 만들었던 전 세계적 위기를 맞이했던 사건이었다.

이 소설은 그 금융위기에 대한 내용을 소설로 하기보다는 자신들의 이익을 추구하기 위하여 특정 기업이나 금융시장, 심지어 특정 국가를 상대로 시장을 인위적으로 조작하여 위험에 빠뜨리는 일을 일삼는 헤지펀드와 같은 금융괴물들에 대한 이야기라고 보는 것이 좋을 것 같다.

이 소설의 주인공인 이탈리아 출신의 '마시모'는 자신의 멘토이자 스승인 '데릭'에 힘입어 글로벌 투자기업의 유럽담당 최고 책임자 중 한 사람으로 일하고 있었다.

그러던 중 미국으로부터 촉발된 유로화 위기의 상황에서 데릭의 생각과는 다른 방향인 유로화 위기를 극복하는 쪽으로 투자하여 회사에 큰 손실을 끼치게 된다.

그런데, 그 유로화 위기가 회사의 이익을 위해 데릭의 음모가 개입된 사건이었다는 것을 알고, 성공의 위치에 있던 자리를 박차고 나가 어느 해안가에서 아들과 지내는 일상을 보내게 된다.

몇 년이 흐른 후 갑자기 다시 자기를 찾아온 데릭으로부터 자신의 조국인 이탈리아의 금융이 곧 붕괴될 위기가 다가왔다는 사실을 듣게되고, 글로벌 금융수장들을 설득하는 일에 같이 나서서 전세계 블랙머니로부터 이탈리아 금융위기를 무사히 넘길 수 있는 작전을 성공으로 이끈 후 다시 해안으로 돌아가게 된다.

금융이라는 장치가 우리에게 어떤 좋은 역할을 하는지는 잘 알고 있다.

하지만, 그 금융이라는 존재가 자신들만의 이익을 위해서 또 어떤 일도 서슴치 않을 수 있다는 것 또한 IMF 등을 겪으면서 잘 보아왔다.

우리나라 등 동남아가 겪었던 1990년 후반의 IMF위기 또한 미국 등 금융 선진국들의 블랙머니들로 인해 인위적으로 발생되었다는 주장도 있고, 실제로 그런 신흥국들의 금융위기 극복기간에 글로벌 헤지펀드들은 헐값에 기업이나 은행을 인수하여 몇 년뒤 엄청난 차익을 남기고 되파는 일을 했다는 것도 잘 기억하고 있다.

그럼, 그런 글로벌투자사들에서 일하는 사람들의 마음은 어떨까?

자신들의 행위가 많은 이들에게 회복할 수 없는 고통과 상처를 주는 것을 알고도 비인간적인 투기를 일삼을 수 있는 것일까?

이 책에서도 그러한 금융의 상반된 역할과 그러한 투자회사에서 일하는 사람들의 고뇌에 대하여 많은 곳에서 언급을 하고 있다.

"제너럴 모터스는 자동차를 생산하면서 손해를 보았고, 그 자동차를 사는 사람에게 돈을 빌려주면서 이익을 얻었지요. 산업 활동의 취미를 곁들인 헤지펀드지요...

금융은 컨베이어벨트가 되어야 하는데, 반대로 모든 것의 중심이 되었어요."(p.287)

"자네는 영혼을 찾는 홀로그램일 뿐이야. 하지만 우리는 영혼을 갖지 못하도록 프로그램되었네."(데릭이 마시모에게 던지는 말)

투자회사들도 기업이기에 이익을 추구해야 되는 것은 맞다.

그렇지만, 그런 투자사가 자신들의 이익을 위해 어떤 기업, 어떤 금융시장, 어떤 국가에 막대한 피해를 입히면서 자신들의 이익을 취하게 되면 결국 자신들도 그 피해의 당사자가 되어 돌아오게 된다는 사실을 글로벌금융위기를 통해서도 확인을 하고 있다.

그러한 투자사에서 일하는 사람들이 가진 양심과 글로벌투자기업이 추구하는 이익과의 충돌을 잘 묘사하고 있는 소설이 이 책이고, 이 책은 그러한 점을 소설이라는 장르로 잘 풀어간 덕분에 TV드라마로 이미 제작되어 전세계에서 방영되기도 하였다.

이 책에서 저자는 금융시스템이 잘 사는 나라이건, 못 사는 나라이건, 가난한 이에게나, 부자에게나 모두에게 필요하지만, 결국은 그 시스템를 이용하는 이들 모두가 상생하는 방향으로 나가야 서로가 윈윈할 수 있다는 사실을 알려주고 싶은 것은 아닌지 모르겠다.

#아로파의책빵 ˝ 글로벌 의료기기와 디지털 헬스 투자 전략 ˝

글로벌 의료기기와 디지털 헬스 투자 전략
김충현 지음 / 클라우드나인 / 2022년 1월

코로나19가 우리나라에 영향을 펼치기 시작한 2020년 2월 이후에 가장 다이나믹하게 움직인 주식분야가 있다면 아마도 '의료기기'산업일 것이다.

황사가 매우 심하게 우리나라에 영향을 미칠 때도 꿈쩍하지 않던 우리나라 국민들이 코로나19가 우리 주변으로 스며들자, 약국 앞에서 KF94마스크를 사기 위해서 줄을 서기 시작했다(사실 KF94마스크는 '황사마스크'라고 알려져 있던 마스크였다.).

사실 그전까지 어떤 회사가 KF94마스크를 생산하는지도 몰랐다.

그런데, 코로나19가 나오자 'KF94마스크 관련주'라는 소문만 돌아도 주가가 하늘을 향해 치솟았다.

또, 코로나19가 슬그머니 없어지나 했더니 다시 나타나 온 세상을 다시 뒤덮을때 진단키드 관련 의료기기 회사들은 지금까지 누려보지 못했던 호황을 누려보았다.

7~8천원대를 오가던 씨젠은 코스닥의 황제주로 등극하여 최고가 19만원을 넘어가기도 하였으니, 무려 25배가 오른 것이다.

처음부터 가지고 있었던 이들은 이미 부자가 되고 남을 상승율이다.

통상적으로 나의 경우 책을 읽으면서 이른바 재테크에 도움에 되고, 책의 내용을 정리하는데 도움이 되는 내용들은 포스트잌을 붙여 표시를 하는데, 이 책은 포스트잌을 붙이기 자체가 버겁다.

의료기기 산업의 특성상 이른다 '모 아니면 도'라는 헬스케어 산업의 특성을 이어 받은 건지, 책을 읽는동안 나의 투자에서 참고로 봐야할 기업들이 너무 다양하게 소개되고 있기에 포스트잌이 다른 책과 다르게 많이 소진되고 있다.

물론, 여기서 소개하는 의료기기 기업들 모두를 기억하거나 투자에 동참시킬 수는 없다.

다만, 이 중에서 핵심으로 작용되는 그리고 글로벌에서 선두주자로 자리잡고 있는 기업들만 염두에 두고, 그에 맞는 투자 전략을 세운다면 그것으로도 우리의 미래는 풍족해 질 것으로 보인다.

의료기기는 결코 의사들의 호감없이 성장하지 못한다는 사실은 여러가지 사례를 통해서 잘알려져 있고, 반대로 의사들의 호감에 힘입어 성장하는 사례들 또한 이 책에서 많이 알려주고 있다.

그 대표적인 사례로 심장의 부정맥과 관련란 '아이리듬'의 외래 심장모니터링 기기 이다.

아이리듬의 제품은 방수기능, 작은 크기, 비충전방식으로 일상생활에서 환자들의 편의성을 극대화했고, 이에 호응한 의사들의 호평에 힘입어 2014년부터 2020년까지 연평균 52%의 엄청난 성장을 이루었다.

이처럼 보건과 관련된 의료기기는 다양한 분야에서 보건의료분야와 때로는 경합을 하지도 하지만, 자신의 영역을 확대해 가면서 영향력을 키워가고 있다.

이 책은 이러한 의료기긱분야의 투자에서 알아두어야 될 사항과 여러분야의 선두주자에 대한 이야기라고 보면된다.

저자가 이야기했듯이 각 분야에서 필요한 것은 결국은 선두주자이다.

그 선두주자를 파악하고 분석할 수 있는 힘이 있다면 내가 가진 투자를 파워풀하게 만들 수 있을 것이다.

그래서, 이 책은 꼭 읽어보자. 의료분야에 있던, 투자를 하는 이들이든..

#아로파의책빵 ˝ 상속·증여·양도소득세 ˝

상속·증여·양도소득세 - 부동산을 중심으로 한 절세포인트
이동현 지음 / 창해 / 2022년 2월

부동산투자 혹은 매매와 관련하여 필히 알아야 하는 세금의 종류는 생각보다 다양하다.

우선 취득단계에서 따라오는 취득세,

보유중에 납부해야 되는 재산세와 종합부동산세,

그리고, 처분할 때 내야하는 양도소득세가 있다.

이 외에도 특별한 취득 시에 동반하는 상속세와 증여세, 부가세 성격으로 부과되는 농어촌특별세, 지방교육세 등 다양한 세금이 나오게 된다.

이 중에서 보유세인 재산세와 종합부동산세는 제외하고 매매나 소유권 이전에 관계되는 주요 세금으로는 취득세, 양도소득세, 상속세, 증여세가 핵심이라고 볼 수 있다.

이 책은 이 4가지 세금 중 취득세를 제외한 양도소득세, 상속세, 증여세에 대한 내용을 다루고 있고, 이러한 세금들은 한 번 아는 것으로 끝나지 않고, 해마다 변경되는 사항들을 주의깊게 숙지하고 있어야 세금으로 인한 불이익을 피할 수 있다.

양도소득세에서 올해부터 변경된 주요 내용으로 상가주택(겸용주택)에 관한 내용이 눈에 들어온다.

기존에는 전체 건물에서 주택으로 사용하는 면적이 조금이라도 더 많으면 전체를 주택으로 보고 세금부과를 했지만, 올해부터는 양도가액에 따라 2개로 나뉘게 된다.

* 양도가액이 12억원 초과인 경우 : 면적과 무관하게 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 양도소득세 부과

* 양도가액이 12억원 이하인 경우 : 기존과 동일하게 이용 면적에 따라 주택 혹은 주택+상가로 부과

변경된 부분은 아니지만, 만약 이혼을 하게 될 때도 주의해야 하는 점도 소개해주는데,

이혼 시 이혼위자료로 부동산을 받게 되면 배우자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 내야하고,

이혼위자료가 아니고 재산분할 형태가 되면 소유권 이전으로 보지않게 되어 양도소득세나 증여세를 내지 않아도 된다고 한다.(물론, 이혼을 안하는 게 좋지만, 어쩔수 없이 해야 된다면 재산분할이 세금 측면에서는 좋은 듯..)

상속세의 경우에 조심해야 될 부분도 있는데, 상속세 납세의무자(상속을 받은 수증자들)가 여러 명인 경우에 상속세는 연대책임이 있다고 한다.

다시 말하면, 대상자 중 한 명이 상속세를 안내면 자기 상속분에 해당하는 상속세 뿐 아니라 전체 상속세에 대하여 연대책임이 부과되어 추가로 내야 될 수도 있다고 한다.

이처럼 세금은 계속 공부하고 숙지해도 1년만 지나도 또 공부해야 되는 항목이기 때문에 정기적으로 세금지식을 업데이트시켜 나가는 것이 좋아 보인다.

특히, 부동산 투자를 하는 입장이라면 필히 양도소득세, 상속세, 증여세에 대한 개념을 잘 잡고 투자에 임해야 세금으로 인한 불이익을 안 받을 수 있다는 점 필히 명심해야 될 것으로 보인다.

#아로파의책빵 ˝ 나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다 ˝

나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다
정일교 지음 / 책들의정원 / 2022년 2월

최근 2년간 가파르게 상승하던 부동산가격이 작년 하반기부터 보합 내지 약세를 일부 보이고 있다.

현재의 모습이 앞으로 나타날 강한 하락으로의 추세변환을 뜻하는 것이지, 가파르게 올랐던 상승세에 조금 숨을 돌리는 국면인지 확인하기까지는 조금 더 시간이 필요해 보인다.

그럼에도 불구하고 뚜렷하게 보이는 현상들은 있다.

최근 몇 년간의 부동산 가격 상승을 지역으로는 서울이, 서울에서도 강남이, 물건에서는 아파트가 상승을 주도해 왔다는 사실만큼은 명확하다.

그렇기 때문에 이 책의 저자는 이미 오를만큼 오른 아파트에 더 이상 눈을 돌리지 마라고 당부한다. 아파트에 투자할 자금이 있다면 다른 물건들에서 그 이상의 수익을 낼 수 있다고 강조하고 있다.

그 물건으로 이 책에는 크게 3가지 물건, 즉 다중주택, 다가구주택, 그리고 상가주택을 이야기한다.

이 책에서 보여주는 하나의 예를 보면,

오산의 대지 105평, 연면적 200평의 2003년도 준공된 다가구주택이 매물로 나왔는데, 총 가구수는 무려24가구(원룸16가구, 투룸 8가구)으로 구성, 매매가는 8.5억원이다.

또한, 대출은 3억원, 보증금은 총2.5억원, 월세는 539만원으로 파악되었다.

많은 사람들이 선호하는 아파트를 산다면 오산을 기준 30평대 아파트는 5억원을 넘어가게 될 것이지만, 이 물건은 실제 투입된 자금이 3억원(대출과 보증금 제외)밖에 안된다.

물론, 아파트도 전세를 준다면 자금은 조금 줄어들 수 있겠지만, 500만원이 넘는 월세는 아파트에서는 상상하기 힘든 금액인 것만은 확실하다.

월500만원의 고정적 수입이면 8.5억원을 전액 투자했다고 해도 7%가 넘는 수익율이 되고, 투자액이 3억원만 들어갔다고 본다면 무려 20%의 상상하기 힘든 수익율이 탄생되는 것이다.(세금 등은 제외한 기준)

위에서 보는 것과 같이 많지 않은 초기 투자자금으로도 월 몇백만원의 수익(혹은 전세를 많은 비중으로 올리면 초기 투자액을 대폭 낮출 수 있다.)을 얻는 방법이 바로 가구수가 많은 다가구주택과 다중주택, 그리고 상가주택인 것이다.

특히 다중주택(각 호실마다 욕실 등은 설치할 수 있지만, 취사시설은 개별로는 설치 못하는 공유하우스 같은 개념)은 최근 관련법이 일부 개정되면서 층수와 면적이 완화되면서 신축을 하게되는 경우 상당한 이점을 지니게 되었다. 단독주택과 같이 주차장도 적게는 1대부터 3~4대 정도만 있으면 되기 때문에 건축 시 상당한 메리트로 작용될 수 있다.

상가주택은 당연히 1층 상가에서 얼마의 임차료를 받을 수 있는지가 핵심이고, 이를 잘 분석해서 투자에 임한다면 위층에 본인이 거주하면서도 고정적 수입도 충분도 얻을 수 있는 투자가 가능한 것이다.

위의 3가지 물건에 대한 투자는 전세와 월세의 비중을 어떻게 조절하느냐에 따라 초기 투자금액을 결정할 수 있고, 아파트 한 채 가격이면 그 가격의 몇 배가 되는 물건을 소유하고, 또 그 집에서 거주할 수 있는 구조를 가지고 있다는 점에서 부동산 투자의 묘미를 느낄 수 있다.

또한, 땅값이 오르면 자연스럽게 집의 가치도 오르게 되므로 월 고정적 수입과 더불어 토지의 비중이 높은 만큼 보유한 집의 가격도 올라가는 기쁨도 같이 누릴 수 있는 이점도 있다.

이 책에서는 이런 물건들을 선택하고 투자하는 방법과 어떻게 투자물건을 판단할 것인지에 대한 방법을 사례를 통하여 잘 알려주고 있다.

열심히 찾아보고, 열심히 움직여보자. 그러면 우리도 언젠가는 탄탄한 정기적 수입이 나오는 주택의 주인이 될 수 있을테니...