어떤 물건을 살 때 오직 수중에 있는 금액에만 맞추어서 물건을 사려고 하면 낭패를 볼 수도 있다. 부동산 투자도 마찬가지다. - P250
특히 집을 살 때는 보유한 투자금 외에도 꼼꼼히 따져봐야 할 조건들이 있다. ...(중략)... 바로 입지에 대한 정보다. 여러분이 투자한 매물에 향후 직접 거주하든, 아니면 전세를 주고 세를 놓든 간에 공통으로 고려해야 할 좋은 입지의 조건은 다음의 다섯 가지다. 우선순위대로 정리했으니 부동산 투자 시에 참고하기 바란다. - P251
1) 일자리
자본주의 시대를 살아가는 대부분의 사람은 일을 해야 한다. 다들 돈을 벌어서 생계를 유지하고 자신만의 행복을 추구한다. 즉, 돈벌이가 기본인 시대다. 그래서 부동산에 투자할 때는 해당 매물의 직주근접성職住近接性을 중요하게 고려해야 한다. - P251
거주하는 집과 직장이 가까울수록 입지가 좋은 부동산이다. 또한 좋은 일자리가 풍부한 지역일수록 수요 역시 많다는 것은 기본상식이다. - P251
2) 교통
만약 거주하는 집과 직장 사이에 거리가 좀 있다면 교통이 좋아야 한다. 서울을 예로 들면 좋은 직장이 몰려 있는 강남, 여의도, 종로까지 얼마나 빠르게 갈 수 있느냐가 집값의 서열화를 만들어낸다. 거미줄처럼 촘촘한 서울 시내 전철을 한 번도 갈아타지 않고 집에서 40~50분 안에 직장에 닿는 교통 인프라를 갖춘 곳이 좋은 입지의 두 번째 조건이다. - P251
3) 학군
부동산에 투자할 때는 자녀에게 직접적인 영향을 주는 학군도 고려해야 한다. 자녀의 좋은 학군을 위해서 직주근접성을 우선순위에서 뒤로 미루는 사람들도 있을 정도다. 산업화 시대에 진입한 후로 가장 빠른 속도로 발전해 세계 10위권 국가에 진입한 대한민국의 기초는 교육이었다. 이런 교육의 중요성은 앞으로 더욱더 강조될 것이다. 즉, 사람들은 명문 중고등학교, 학원 등이 밀집한 지역을 거주 지역으로 선호하기 마련이다. - P252
4) 인프라
아무리 잘 지어진 신축 아파트라도 주변의 인프라가 아무것도 없으면 당연히 거주지로서의 매력이 떨어진다. 인간이 누리는 삶의 질이나 만족은 ‘소비‘ 행위에서 나올 때가 많기 때문이다. 한적한 전원주택 생활을 꿈꾸며 시골로 내려갔다가 편의시설의 부재를 견디지 못하고 다시 도심으로 돌아오는 사람들도 있을 정도다. 결국 좋은 입지 조건을 따질 때는 삶을 누리고 즐기는 데 용이한 편의시설 인프라의 유무도 고려 대상이다. - P252
5) 자연환경
인간의 욕심은 끝이 없다. 앞에서 말한 네 가지 조건을 다 갖추었더라도 사람들은 주거지를 고려할 때 보통 강이나 호수, 푸른 산 등 자연을 조망하는 입지까지 고려한다. 서울 강북구의 14개 구 가운데서도 ‘마포구‘ ‘용산구 ‘성동구‘ ‘광진구‘의 부동산 가격이 타 지역보다 비싼 이유도 한강이라는 자연환경 덕분이다. 삶에 특별한 가치를 제공하는 자연환경이 있는 것이 좋은 입지의 다섯 번째 조건이다. - P253
올바른 투자자라면 항상 상황에 맞추어서 능동적으로 대처하고 어디에서든지 활로를 찾아내야 한다. - P258
경매는 매입(낙찰) 즉시 돈을 벌고 시작하는 부동산 투자법이다. 시세보다 저렴한 가격의 입찰가를 내가 직접 결정하기 때문이다. 원하는 입찰가에 낙찰받지 못하면 보증금을 돌려받은 후에 다른 매물을 노리면 된다. 혹여라도 실제로 낙찰받으면 바로 그 순간부터 수익이 생긴다. 이후 미래의 시세 상승분은 덤이다. - P261
시야를 넓히고 여러 면을 고려해서 적극적으로 부동산 경매에 도전해보기를 바란다. 게다가 지방마다 부동산 시장의 분위기가 각양각색이므로 제대로 경매 방법을 익힌다면 지방 부동산 시장에 투자할 때도 잘 활용할 수 있다. 또한 추후 서울 아파트에 진입하는 데도 정말 큰 도움이 될 것이다. - P261
인구수가 20만 명이 안 된다는 것은 수요에 한계가 있다는 뜻이기에 가격의 상승 폭이 낮거나 제한적일 수 있다는 의미다. - P263
어떤 일이든 그렇겠지만 특히 부동산 투자에서도 편견을 버려야 새로운 기회가 열리는 법이다. - P264
부동산 투자자 입장에서 이처럼 공급이 많은 지역과 시기를 미리 분석해서 파악할 수 있다면 투자 시 큰 손실을 막을 수 있다. - P265
자본주의 사회에서는 높은 가격이 곧 좋은 가치를 의미한다. - P267
어느 지역이든지 해당 지역의 1급지 랜드마크 아파트들이 해당 지역 부동산 시장을 이끄는 리딩 아파트라는 사실을 기억하자. - P267
지방 도시의 공통적인 특징도 미리 알아둘 필요가 있다. 지방 도시는 대개 집을 살 때 고려할 좋은 입지조건(일자리, 교통, 학군, 인프라 등)이 특정한 지역에 몰려 있다. 당연히 이런 곳은 부동산 가격이 비싸다. - P268
필자는 하락장에서 경매를 통해 부동산을 매입하는 부동산 투자방법을 선호한다. 하락장에서는 입찰 경쟁이 덜해서 부동산 매물을 훨씬 더 싸게 낙찰받을 수 있기 때문이다. - P269
경매가 아니라 일반 매매방식만을 추구하는 투자자라면 절대 떨어지는 칼날을 맨손으로 나서서 잡을 필요는 없다. 가격이 바닥을 다지고 하락폭이 주춤하는 현상이 나타날 때 해당 지역 1급지 리딩 아파트에 투자하면 된다. 그게 아니라면 아예 매매 그래프가 반등하는 것을 확인하고 2급지 이하의 아파트를 적극적으로 노려보는 것도 좋다. - P270
인구수가 많다는 것은 탄탄한 수요가 뒷받침한다는 뜻이다. - P270
계약금, 즉 해당 부동산 가격의 10% - P271
투자 진입 타이밍이 늦으면 늦을수록 매매가와 전세가의 갭이 더 벌어지므로 투자금은 더 들어가고 투자 리스크는 점점 더 커지는 법이다. - P272
지방 부동산에 투자할 때는 장기 투자가 무조건 정답은 아니다. 지방 중소도시나 소도시의 부동산 가격이 아무리 오른다 한들, 광역시나 수도권의 가격을 역전할 수는 없는 법이다. 그래서 어느 정도 목표했던 수익을 냈다면 과감히 엑시트(매도)하는 자세 또한 중요하다. 부동산 시장은 기본적으로 자본주의 시장에 속해 있기에 계속 상승세만 타는 일은 없기 때문이다. - P275
꼬마빌딩 투자는 정부의 다주택자 규제에 대응하는 측면에서 장점이 있다. 또한 개인적으로 건물(꼬마빌딩) 투자는 다른 부동산과 달리 내 성을 지은 것 같은 묘한 쾌감을 주기도 한다. - P276
게다가 건물 투자는 임대 수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 면에서도 꽤 매력적인 투자다. 나아가 실거주용도나 사옥으로 활용하는 것도 가능하다는 측면에서 어쩌면 세마리 토끼까지도 노려볼 수 있다. 내 소유의 건물이라는 사실에서 나오는 든든한 안정감 또한 이루 말할 수 없다. - P276
<건물 신축 또는 리모델링 시 해야 할 업무리스트>
순서정리
1.용적률, 건폐율, 용도지역 등 건물 투자에 필요한 기본적인 지식 익히기
2.부동산 중개인을 통해서 마음에 드는 매물찾기
3.가격협상 과정에서 심리전 발휘(갖고 싶은 마음과 포기하는 마음 사이에서 마인드 컨트롤하기, 실행 시의 결단력 등)
4.정확한 가용자금 파악, 가용 가능한 네트워크 총동원해서 좋은 대출 상품선정 및 대출
5.계약금, 중도금, 잔금 일정 등이 문제없이 진행될 수 있도록 명확한 타임라인 구성 및 자금계획 구체화
6.건축(설계) 사무소와의 미팅(수차례), 설계도면 완성
7.인허가 관련 문제 해결
8.시공사 섭외 및 도급계약 체결
9.공사 진행 상황 수시로 체크
10.민원 문제 조율
11.공사지연 및 추가 공사비 지출에 대한 대비 및 문제해결
12.마무리 공사꼼꼼히 챙기기
13.사용 승인, 준공까지 긴장을 늦추지 않고 문제 해결
14.공사 잔금 및 건물 준공완료
15.임차인 세팅, 수익 실현 극대화 작업 - P277
부동산 투자자로서 건물주가 되려면 무엇보다도 먼저 용적률과 건폐율에 대한 기본적인 이해가 필요하다. - P278
용적률이란 ‘대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율‘을 말한다. 연면적은 지하를 제외한 지상 건축물의 전체 면적이다. 용적률의 본질은 ‘건물을 어느 정도 높이까지 올릴 수 있느냐이다. 건물이란 것은 내가 짓고 싶다고 해서 함부로 원하는 높이까지 마음대로 지을 수 있는 것이 아니기 때문이다. - P278
용적률 계산식을 간단히 설명하면 ‘지하를 제외한 지상 건축물의 전체 면적(지상 3층 건물일 경우 1, 2, 3층의 면적을 합한 면적)/대지면적‘이다. 예를 들어서 땅이 100평이고 그 위로 건물을 200평까지 지을 수 있다면, 이때의 용적률은 200%가 된다.
지하를 제외한 지상 건축물의 전체 면적/대지 면적 = 용적률 - P278
건폐율은 ‘대지 면적에 대한 바닥 면적의 비율‘이다. 간단하게 말해서 토지 위에 건물이 차지하고 있는 면적이며, 대략적인 계산식은 ‘바닥 면적/대지 면적‘으로 표현할 수 있다. 예를 들어서 100평짜리 토지 위에 50평짜리 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%다. - P279
건폐율은 대개 60%를 상한으로 제한하는데, 건물 간의 적정 간격을 유지함으로써 도시의 과밀화를 막기 위한 것이다. 모든 건물이 빈틈없이 빼곡하게 붙어 있다면 당연히 큰 문제가 될 수밖에 없기에 이런 제한이 있다. - P279
부동산 투자 시에 해당 건물을 리모델링하거나 신축하려는 투자자라면 용적률과 건폐율에 대한 기본 개념부터 알아야만 해당 건물을 리모델링할지, 또는 멸실滅失하고 신축할 것인지에 대해서 현명한 판단을 내릴 수 있다. 무조건 멸실하는 것만이 능사는 아니다. - P279
건물 투자의 핵심은 훌륭한 입지 선택, 적극적인 레버리지 활용, 리모델링과 신축 등을 통한 물건 가치 극대화 등이다. 건물 투자는 확실히 일반 아파트 투자와는 다른 매력이 존재한다. - P281
필자는 부동산에 투자할 때 투자 기간을 오래 설정해서 가져갈 매물과 가볍게 짧게 가져갈 매물을 철저히 구분해서 서로 다른 방법으로 접근한다. 아울러 투자 포트폴리오를 구성할 때도 수익형과 차익형의 조화 등 포트폴리오 관점에서 올바른 균형을 갖추는 것을 중요시한다. - P281
투자 지역의 다변화, 물건 종류의 다변화, 매입 방법의 다변화를 추구한다면 쉴 새 없이 살아 움직이는 부동산 투자 시장에서 언제든지 활로를 찾을 수 있다. - P282
재차 강조하건대 부자의 길로 가기 위해서 부동산 투자에 도전하는 투자자라면 부동산 시장을 보는 눈부터 키워야 한다. 물고기를 얻으려 하지 말고 낚시법을 배워야 한다는 이야기다. 그리고 투자의 고정관념을 버리고 시야를 전국으로 넓혀가면서 꾸준히 공부해야 성공하는 투자자로 남는다. - P282
공부하지 않고 무작정 이루어지는 일은 아무것도 없다. - P282
끊임없이 자본심을 키우고 부자의 길에 도전할 여러분을 응원한다. - P283
돈이 곧 자존심인 시대에서는 돈을 추구하는 마음을 갖추는 것이 부자가 되는 출발점입니다. - P285
자본주의 사회에서 살아남기 위해 자본을 쌓아가려는 마음, 자본에 대한 나만의 당당한 자부심이 곧 자본심입니다. - P285
자본심을 갖추었다면 투자를 주저하지 마십시오. 마침내 나를 부자로 만들어줄 투자 기회를 찾기 위해서 늘 미리 준비하고 공부하십시오. - P285
인생은 생각만으로는 절대 변하지 않습니다. 당장 용기 내어 행동하는 사람에게 삶의 질적인 변화가 일어납니다. - P285
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