실제 성공 사례를 통해 배워보는 쉽고 재미있는 경매 노하우

나는 경매로 연봉만큼 번다 - 실전 사례에서 배우는 대한민국 경매부자들의 투자 이야기
황지현.송창섭 지음 / 김영사 / 2011년 5월

아버지께서 회사를 운영하시는 지인(知人)에게 집을 담보로 보증(保證)을 서주셨다가 그만 지인의 회사가 부도나는 바람에 집이 경매(競賣)로 넘어가는 아찔한 경험을 한 적이 있었다. 다행히 친척들이 도움을 주셔서 우리가 낙찰(落札)을 받아 다행히 집을 지킬 수 있었지만 그 빚을 갚느라고 몇 년을 고생하신 것을 곁에서 봐서 그런지 “부동산 경매”에 대해 좋지 않은 인상을 가지고 있었다. 그러다가 경매에 관심을 갖게 된 것이 몇 년 전 내 집 마련에 나서면서부터였다. 집을 알아보러 다니던 중 아는 부동산에서 내가 사려고 하는 아파트 단지에 경매로 싸게 나온 집이 있다고 소개해줘서 관심을 갖고 등기소며 법원이며 알아봤는데 전세 세입자가 살고 있었고, 전세권 및 담보권 등 이해하기도 힘든 권리 관계가 복잡해서 내가 싸게 낙찰을 받는다고 해도 들어갈 비용 때문에 오히려 시세(市勢)보다 비싸게 구입할 것 같아 그만 포기해버렸다. 비록 시도조차 해보지 못한 경매 경험이었지만 덕분에 경매가 충분히 재테크의 수단이 될 수 있다는 것을 깨닫게 된 좋은 경험이었다. 결국 일반적인 방법으로 집을 사게 되어 내 집 마련의 꿈을 일단 이루었고, 있는 돈 없는 돈 톡톡 털고 빚까지 내서 집을 산 터라 여윳돈이 없다 보니 경매에 대한 관심이 시들해져 버렸었다. 그런데 최근에 경매 성공 사례들을 소개하는 <나는 경매로 연봉만큼 번다(황지현, 송창섭 공저/김영사/2011년 5월)>을 읽고 나서 경매에 대해 관심이 다시 생겨 버렸다.  

작가는 프롤로그에서 전작인 <나는 경매로 반 값에 집 산다(한국경제신문사/2009년 1월)>라는 책을 출간한 뒤 강연을 다니면서 “딱딱한 이론보다 실제 경매를 통해 내 집 마련에 성공한 사례 혹은 수익을 올려 재미를 본 사람들의 이야기를 소개해 달라”는 질문을 가장 많이 받았다고 한다. 그래서 사례 위주의 경매 책을 다시 집필하여 후속작으로 출간한 것이 바로 이 책인 셈이다. 작가는 자신이 직접 경매의 모든 과정에 참여하는 이상으로 경매를 빨리, 쉽게 공부하는 방법은 없지만 현실이 그렇지 못한 상황에서는 기존의 사례를 공부하는 것이 효과적이며 천정부지로 치솟는 전셋값 때문에 내 집 마련의 꿈을 이루지 못하는 서민들에게 가능성의 희망을 주겠다는 바람이 집필 동기였다고 밝히고 있다. 그리고는 경매는 머리로 투자하는 것이 아니라 성실함이 첫째 덕목으로 부지런히 현장을 다니고 많은 사람들의 조언을 구하는 것이 경매 성공의 제 1원칙임을 잊지 말아야 한다고 당부하여 본격적으로 경매 성공 사례들을 소개한다. 

책 속에는 아파트와 단독주택과 같은 집 뿐만 아니라 상가, 모텔, 농지, 오피스텔, 심지어 사찰(寺刹)에 이르기까지 참으로 다양한 물건들에 대한 경매 성공 사례들을 소개하고 있다.사례들을 일일이 소개할 순 없을 것 같고 사례들과 함께 작가가 이야기하는 눈여겨볼만한 경매 노하우에 대해서 잠깐만 언급해보자.   

먼저 경매에서 종잣돈은 무엇일까? 바로 바로 보증금 명목으로 법원에 내는 건물 입찰금의 10%로 부동산 거래 시 계약금과 유사한 방식이하고 한다. 먼저 보증금 10%를 내고 나머지 잔금은 1개월 이내에 법원에 납부해야 소유권이 이전된다. 이 과정이 일반적인 경매 투자 방식이다. 그런데 소유권이 이전된다고 해도 낙찰 받은 아파트에 바로 들어갈 살 수 없는데 그 이유가 바로 세입자나 현 거주자 때문이라고 한다. 소유권이 이전됐다고 해도 현재 살고 있는 소유자나 세입자를 합법적으로 내보낸 후에 입주해야 하는데 이를 '명도(明渡)’'라고 부르며 대체적으로 1~2개월이 소요된다고 한다. 그런데 현 거주자들이 종종 퇴거를 거부하기 때문에 종종 분쟁이 일어나고 비인간적이기까지 하는 일도 종종 있다고 한다. 법적 조치에도 불구하고 최후까지 버티는 사람이 있다면 집안에 들어가 모든 물건을 끄집어낼 수 밖에 없는데 "굳이 이렇게까지 하면서 해야 하나"라고 생각 할 수 도 있겠지만 경매를 시작했다면 이 정도의 일은 각오해야 하며, 만일 이러한 강제 집행을 할 자신이 없다면 처음부터 경매에 참여하지 말아야 한다고 충고한다.  

작가는 프롤로그에서도 밝힌 것처럼 전세로 살고 있는 사람이 경매로 내 집 마련을 할 수 잇는 방법을 다음과 같이 소개한다. 첫째, 경매는 내가 사고자 하는 금액의 10%의 보증금이 있어야 하고, 둘째는 경매는 낙찰 후 90%의 잔금을 한 달 이내에 납부해야 하기 때문에 현금이 필요하므로, 지금 살고 있는 집의 전세금을 받아 잔금으로 납부하기에는 시기적으로 턱없이 부족하니 현금이 없으면 경매를 할 수 없다고 말한다. 셋째. 만약 잔금이 부족하면 경락잔대금 대출을 이용하면 되지만 대출금은 낙찰금의 60~80% 선이고. 이율이 6~7% 대에 이르니 이자를 상환할 능력이 있는가를 판단하고 대출받아야 하며, 넷째, 잔금을 납부한다 해도 낙찰 받은 집에 곧바로 들어가는 것이 아닌, 앞서 말한 “명도”의 상황을 발생할 수 있고 그 일이 짧게는 1~2개월, 길게는 3~4개월 걸릴 수 도 있으니 이 기간을 염두에 두어야 한다고 말한다. 마지막으로 경매의 시작부터 끝까지 자금 계획, 계약금, 잔금, 등기비용, 이사비용, 집수리비등 소요비용을 철저히 세우고 경매에 임해야 한다고 충고한다. 

그렇다면 “경락잔대금 대출”처럼 돈이 부족해 은행돈을 빌려 써야 하는데 평소 “은행돈을 무서워하라”는 신조 때문에 경매에 선뜻 나서지 못하는 사람들은 어떻게 해야 할까? 작가는 그 인식에서 벗어나 '은행돈을 잘 이용하라'로 바뀌어야 한다고 이야기한다. 맨손으로 시작해 성공한 사람들은 '은행돈 내지는 빌린 돈'이 출발점이었으며, 부지런히 현실과 부딪치다 보면 결실이 생기는 법이니 은행돈을 무서워 해 경매 참여를 망설인다면 아무것도 얻지 못한다고 말한다. 물론 과도한 대출은 가계운영에 심각한 타격을 줄 수 있지만 자신이 감당할 수 있는 정도의 대출은 반드시 필요하다고 이야기한다.  

경매 성공사례를 알기 쉽게 설명하고 있어 책은 그다지 부담되지 않고 쉽고 재미있게 읽힌다. 물론 많은 사례를 소개하다 보니 경매 과정에서 겪었을 물적, 심적 부담, 과정과 사후 처리에서 일어났을 많은 다툼이나 분쟁 - 특히 강제 명도 과정에서 일어났을 딱한 사연들 -들을 다 담아내지 못해 언뜻 사례 위주로만 읽는다면 경매는 안해서 못할 뿐이지 도전만 한다면 100% 성공할 수 있는 그런 투자로 오인할 여지는 있을 수 도 있겠다. 그래서 작가는 사례 뿐만 아니라 “TIP"이라는 별도 코너에 경매에 관련한 주요 이슈들을 설명하고, 위에서 소개한 것처럼 경매에서 유의해야 할 점들도 충분히 언급하고 있으며, 이 책을 읽고 경매에 나설 지도 모를 개인 투자자들에게 “철저한 시장조사”, “무리수는 절대 금물(과감한 포기)”, “확신을 가지고 투자”, “지치지 않는 열정”을 4대 원칙으로 명심하라고 충고한다. 즉 사전에 철저히 준비하지 않고 너무 큰 욕심을 부린다면, 그리고 자신의 투자에 확신을 가지지 못한다면 큰 실패를 거둘 수 있다는 충고인 셈이다.  

이 책 덕분에 “경매”에 대해 관심을 다시 가지게 되었지만 그렇다고 여윳돈이 부족하고 회사 일에 얽매여 있는 지금의 나에게 경매는 아직은 요원한 일일 것이다. 내가 경매 재테크에 나서기 위해서는 우선은 이 책과 같은 경매관련서적들을 읽으며 좀 더 공부 - 필요하다면 “경매학원”에서 개설하는 전문 강좌들을 수강해보는 것도 좋을 것 같다 - 를 해야 할 것 같고, 경매 물건 정보를 제공하는 "대법원 법원 경매 정보”를 유심히 살펴봐야 할 것 같다. 그리고 좀 더 자금이 보여 여유가 생긴 후에야, 작가가 말하는 가계 운영에 심각한 타격을 주는 수준을 벗어나 내가 감당할 수 있을 정도의 자금을 확보한 후에야 본격적으로 경매에 나서 볼 수 있을 것 같다. 그 시기가 언제 올 지 장담을 할 수 없는데, 그래서 한편으로는 나보다 재테크에 더 관심이 많고 훨씬 꼼꼼한, 그리고 시간에 여유가 있는 아내에게 경매 공부를 해보라고 할까 하는 생각에 이 책을 아내에게 읽어보라고 했다. 과연 아내는 이 책을 읽고 뭐라 답변을 할지 벌써부터 기대된다^^