정말 부동산의 미래는 없는 것일까?

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아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

정말 부동산의 미래는 없는 것일까?

조정래의 <한강>을 보면, 박정희 시대 때 강남 지역이 개발 지역으로 선정되고 그 정보를 미리 입수한 몇 명의 사람들이 땅 투기를 해서 엄청난 부를 쌓는 모습이 나온다. 강남 지역 부동산의 그 불패 신화는 50년이 지난 지금도 여전히 깨지지 않고 무너지지 않을 아성을 쌓은 듯하다. 이 책의 저자인 남우현은 이제 그런 부동산 불패 신화가 한갓 신기루에 지나지 않을 거라고 우리에게 경고를 보내고 있다. 하지만 정말로 부동산의 미래가 없는 것일까??

저자인 남우현은 부동산 값이 엄청나게 폭등하고 그 거품이 꺼져 폭락하는 시기가 전 세계적으로 '이!' 시기에 있다고 주장하고 있다. 그는 1990년대 일본의 경제 불황과 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태 등이 바로 '그 시기'와 절묘하게 겹쳐 있다며 자료를 그 증거로 제출하고 있다. 그것은 바로 베이비붐 세대의 폭발적인 인구 증가와 그 이후의 인구 감소 세대가 겹쳐지는 시기라는 것이다. 현재 인구의 구성비 중에서 실제로 주택을 구매할 수 있는 세대를 35~45세로 잡고 있는데, 그 세대에 인구가 폭발적으로 늘어나는 베이비붐 세대와 절묘하게 겹친 시기에 미국과 일본, 우리나라 또한 부동산 가격이 폭등했다는 것이다.

여기서 중요한 것은 부동산 가격이 폭등하고 난 후에 가격 거품이 꺼지는 시기가 베이비붐 세대를 고점으로 찍은 후라는 것이다. 그것은 미국과 일본의 인구 구성비 세대별 증가와 절묘하게 일치한다. 그것을 우리나라에 적용한다면 지금이 바로 그 고점에 해당하고 이 이후에는 부동산 가격이 하락한다고 저자 남우현은 전망하고 있다. 게다가 이 이후에 우리나라는 2018년에 고령화 사회, 2025년에는 초고령화 사회에 접어든다는 분석이 나와 있는 상태다.

우리나라가 고령화 사회에 접어든다는 것은 사회 전체적으로 평균 수명이 늘어난다는 것과 그만큼 젊은 사람들의 출산율이 저하된다는 것이다. 이것은 앞으로 일을 할 수 있는 사람이 줄어든다는 것이고 주택을 구매할 수 있는 사람의 수효가 줄어든다는 걸 의미한다. 수요와 공급 차원에서 수요는 줄어드는데 부동산 공급이 남아도는 상황이 도래한다면 당연히 주택 가격은 하락할 수밖에 없다는 것이다.

그러면서 저자는 실제로 몇 억이나 하는 주택을 대출로 구입하고 이자를 갚아 나가는 것과 저금을 하거나 다른 곳에 투자한 재테크의 5년 후의 수입을 비교하면서 부동산 불패의 신화를 깨트리고 있다. 이런 얘기를 전하면서 지금 가지고 있는 여분의 부동산을 처분하고 갚아야 할 대출을 없애야 한다고 경고하고 있다. 곧 부동산 가격이 고점을 찍고 폭락하는 시점에서 금리가 오르면 몇 배로 뛴 대출금과 이자를 갚는데 허덕이게 될 것이 뻔 하기 때문이다.

여기서 저자는 집을 빨리 팔 수 있는 몇 가지 팁을 제공하고 있다. 장판과 벽지를 새로 하고 물건을 없애서 집을 넓게 보이게 한다. 그리고 공인중개사 사무소는 잘 보이는 장소에 있는 곳에 의뢰하고 가격은 조금 낮춰서 판다는 것이다. 가지고 있는 부동산을 빨리 팔라고 하면서도 저자는 부동산 재테크를 제대로 한 예로 먹튀(?)로 논란이 일었던 '론스타'를 들고 있다.

론스타는 2001년 서울 역삼동의 스타타워 빌딩(현 강남파이낸스센터)을 6,300억 원에 사들여 3년 뒤 9,300억 원에 팔아 3,000억 원의 이익을 챙겼다. 자자는 이런 론스타의 투자 행태를 '위기를 기회삼아 투자하고 이후 시장 안정기와 확장기에 매각하는 전형적인 모범 사례로 평가' 했다. 이러한 성공 사례가 아직도 많은 사람들이 부동산의 광풍에 휩쓸려 있는 이유일 것이다.