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부동산 투자의 관점 - 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는
오윤석 지음 / 페이지2(page2) / 2023년 11월
평점 : 
부동산을 보는 안목을 키우자
책을 선택한 이유
부동산 투자는 어렵다.
부동산을 고르기 위해서는 발품을 팔아 현장을 살펴보고,
신중하게 정보를 분석하면서, 수익성을 분석해야 하며,
부동산의 효율성을 높이기 위해 고민해야 한다.
부동산 투자를 불로소득이라고 말하고 비난하는 것은
부동산 투자를 안해 본 사람이나 할 말이다.
부동산 투자 안목을 기르는 방법을 알아보기 위해
"부동산 투자의 관점"을 소개한다.
"부동산 투자의 관점"은
1장 가격이 아니라 가치에 답이 있다
2장 낡은 부동산 승자이론에서 벗어나라
3장 급변하는 시장이 미래가치를 선점할 적기
4장 진짜 가치를 알아보는 판단력을 기르자
5장 입지와 사업성을 분석할 수 있는가
6장 부동산 투자에도 기획력이 필요하다
7장 부동산 정책 어떻게 바라볼 것인가
8장 성공을 결정짓는 사고의 차이
로 구성되었다.
1장 가격이 아니라 가치에 답이 있다 에서는
부동산 투자는 리스크 관리의 연속이다.
현재의 상황판단, 가치 판단, 추측과 예상, 의사결정,
이익 실현 등 리스크 관리 프로세서를 활용해
리스크 관리 중심으로 부동산 투자를 해야 한다.
부동산 가격은 가치에 의해 좌우 되므로 매우 유동적이다.
토지와 부동산은 유한하다.
부동산의 입지나 가격보다, 욕망과 심리가 더 중요하다.
인간의 욕망이 사라지지 않는 한, 순간의 가격 등락은 무의미 하다.
2장 낡은 부동산 승자이론에서 벗어나라 에서는
부동산은 너무나 큰 위험성을 가진다.
부동산 가격에 매몰되지 않고, 부동산 실체를 확인해야 한다.
경제적 관점, 기술적 관점, 법률적 관점,
사회 문화적 관점 으로 부동산 실체를 파악해 본다.
부동산 실체를 분석하는 것은 리스크를 제거하거나
새로운 기회를 발견할 수 있는 유용한 수단이다.
부동산 가격을 형성하는 일반 요인, 지역 요인, 개별요인을 알아보고,
광역적 관점, 국지적 관점, 부동산 정책, 수급 현황,
국내외 경제 상황 등 객관적 판단 기준을 이용해
개별적 가격 결정 요인을 통합적으로 보는 시각을 갖추어야 한다.
현금 흐름, 경제성 분석, 사람들의 심리 등
의사결정의 내부적 판단 기준을 소개한다.
3장 급변하는 시장이 미래가치를 선점할 적기 에서는
2023 한국 부동산 시장 전망은 극과 극으로 엇갈린다.
부동산 시장의 가격형성은 보이지 않는 손에 영향을 받는다.
지역의 특성을 살펴보면서 현명하고 신중한 의사결정이 필요하다.
지역의 변화와 숨어 있는 가치를 상상하면서 지역을 평가해야 한다.
부동산의 미래가치를 판단하는 중요한 기준은 변화의 방향성이다.
서울의 부동산 변화와 강남 개발의 역사를 살펴보고,
2040서울도시기본계획에 따른 도시 발전 방향성을 알아본다.
인문학적 인간의 특성과 부동산의 복합적 개념을 통합해
물건의 잠재적 가치를 판단해야 한다.
서울 안에서도 인구의 이동에 따라 가격 변화는 달라진다.
도시는 인구의 변화에 따라 발전, 진화, 소멸한다.
한국은 인구 감소와 초고령화 사회로 진입하면서
지방 도시들이 빠르게 소멸하고 있다.
쇠퇴하는 곳도 재생가능한 곳, 미래가치가 숨어 있는 곳은
주목할 필요가 있다.
인문학은 인간과 인간의 근원, 문화를 이해하면서
공간에 사람들이 어떤 형태로 들어올 것인지 상상하게 한다.
부동산은 부동산의 시각만으로 접근해서는 안된다.
현재의 가치가 아닌 잠재적 미래 가치에 주목해야 한다.
권리분석은 부동산 의사결정에 선행되어야 한다.
법률상 권리뿐만 아니라 공법상 제한사항 등 위험성을 체크하고,
세무 조사 대응 방법까지 생각해야 한다.
4장 진짜 가치를 알아보는 판단력을 기르자 에서는
성장하는 지역은 지속 가능한 원동력을
쇠퇴하는 지역은 새로운 가치를 찾아야 한다.
낙후되고 쇠퇴하는 지역도 충분히 가치를 부여할 수 있다.
백종원의 예산시장 활성화 프로젝트,
뉴트로 열풍으로 부활한 성수동 사례를 검토해 본다.
물건의 정확한 현재 가격과 미래가치를 추정하려면
지역적 가치 기반 중심으로 가격 형성 이유를 분석해야 한다.
2040 서울도시기본계획 의 3도심, 7광역중심,
12지역 중심 에서 예상되는 발전 방향,
한강 르네상스 프로젝트가 이어지는
서울시의 한강 수변공간 개발의지 등을 살펴보고,
지역의 가치를 판단하기 위한 통합적 사고 순서를 이야기 한다.
지구단위계획은 도시.군관리계획 의 체계적 공간 계획이다.
지역 특성에 맞춘 규제정책과 완화정책이 포함된다.
지구단위계획의 용도 완화가 가져온 연남동 상권변화를 소개한다.
도시가 노후화 되고 재개발 되면서 용도가 변경되고 있다.
시장을 바라보는 안목을 키우고 준비해야 한다.
5장 입지와 사업성을 분석할 수 있는가 에서는
투자에 대한 불확실성을 줄이고 성공 확률을 높여야 한다.
부동산 시장의 거시적 관점을 이해하고 미시적 관점에서
지역, 상권 입지를 나만의 인사이트로 분석하면서
부동산 시장의 흐름을 읽는 것이 핵심이다.
부동산 투자의 핵심은 수익 창출이 아니라 자본금 방어에
초점을 두는 보수적 관점이다.
부동산 가격의 판단 기준, 사업성 분석,
자본금 분석, 금리의 영향, 지역가치기반 파악,
입지를 파악하기 위한 지역과 상권,
인구 이동, 소득 수준, 교통, 성장성 등
지역 분석을 위한 핵심 체크 요소 등 입지 검토 방법을 소개한다.
공인중개사의 관점, 감정평가의 관점,
투자자 본인의 관점 등 가격분석의 관점,
현황 분석, 지적 분석, 권리 분석,
원가 측면, 시장 측면, 사업 측면 등
투자에서 고려할 측면,
자본금에 맞는 입지 찾기, 지역 선정, 용도지역 검토,
지역의 고유 특징 파악, 적정 임대가격과 매각가격 파악,
가격에 영향을 미치는 요인 파악하기 등
사업성 분석 방법을 소개한다.
6장 부동산 투자에도 기획력이 필요하다 에서는
인간의 욕망을 만족시키느냐, 만족시키지 못하느냐에 따라
공간의 가치는 극과 극으로 변화한다.
시대의 변화에 맞춰 진화하지 못하는 공간은 쇠퇴한다.
인간이 찾고 싶어 하는 공간을 만들어야 한다.
트렌드의 변화는 공간마저 변화시킨다.
공간 안에 트렌드를 집어 넣어 공간의 변화를 고민해야 한다.
장기적으로 커다란 변화를 이끌어가는 메가트렌드에 주목해야 한다.
워케이션, 도심 속 비도심 전략, 인스타그래머블,
비도심 부동산 기획 전략 등
트렌드에 맞는 공간 기획 전략을 생각해 본다.
7장 부동산 정책 어떻게 바라볼 것인가 에서는
정부 정책은 일괄 규제가 원칙이지만,
처한 상황에 따라 다르게 영향을 받는다.
정부 정책에 따른 시장의 흐름을 파악하고 상황의 변화를 파악해야 한다.
규제 정책은 주택 안정화 대책이 주가 되고,
완화 정책은 경기 활성화 대책이 주가 된다.
김대중 정부부터 문재인 정부까지 부동산 정책에서,
가격 안정화 대책과 경기 활성화 대책을 살펴본다.
양도소득세 계산 및 신고, 1가구 1주택 비과세,
금융조달에 대해 알아본다.
8장 성공을 결정짓는 사고의 차이 에서는
변호사처럼 사고하고, 대기업처럼 운영해야 한다.
부동산에 대한 모든 의사결정은 권리분석에서 시작된다.
등기부의 구성, 등기사항전부증명서에 대해 알아보고,
공법상 토지이용 규제로 투자를 포기한 사례,
장기보유특별공제를 활용한 부동산 양도에 대해 살펴본다.
"부동산 투자의 관점"은
부동산 투자 리스크 관리, 부동산 분석과 의사결정,
부동산 투자의 시각, 가치를 판단하는 통합적 사고,
트렌드에 맞는 부동산 기획, 부동산 정책 방향,
투자와 권리분석이 미치는 영향을 살펴본다.
부동산 투자는 리스크 관리가 중심이다.
토지와 부동산은 유한하다.
부동산의 입지나 가격보다, 욕망과 심리가 더 중요하다.
부동산은 너무나 큰 위험성을 가진다.
부동산 가격에 매몰되지 않고, 부동산 실체를 확인해야 한다.
부동산 실체를 분석하는 것은 리스크를 제거하거나
새로운 기회를 발견할 수 있는 유용한 수단이다.
부동산 시장의 가격형성은 보이지 않는 손에 영향을 받는다.
지역의 특성을 살펴보면서 현명하고 신중한 의사결정이 필요하다.
부동산의 미래가치를 판단하는 중요한 기준은 변화의 방향성이다.
인문학적 인간의 특성과 부동산의 복합적 개념을 통합해
물건의 잠재적 가치를 판단해야 한다.
인문학은 인간과 인간의 근원, 문화를 이해하면서
공간에 사람들이 어떤 형태로 들어올 것인지 상상하게 한다.
지역의 가치를 판단하기 위해서는 통합적 사고가 필요하며,
지구단위계획에 주목해야 한다.
현재의 가치가 아닌 잠재적 미래 가치에 주목해야 한다.
부동산 시장의 거시적 관점을 이해하고 미시적 관점에서
지역, 상권 입지를 나만의 인사이트로 분석하면서
부동산 시장의 흐름을 읽는 것이 핵심이다.
트렌드의 변화는 공간마저 변화시킨다.
공간 안에 트렌드를 집어 넣어 공간의 변화를 고민해야 한다.
장기적으로 커다란 변화를 이끌어가는 메가트렌드에 주목해야 한다.
정부 정책은 일괄 규제가 원칙이지만,
처한 상황에 따라 다르게 영향을 받는다.
정부 정책에 따른 시장의 흐름을 파악하고 변화를 파악해야 한다.
권리분석은 법률상 권리뿐만 아니라 공법상 제한사항,
세무 조사 대응 방법까지 고려해야 한다.
부동산 투자는 다양한 사항을 고려해야 하며, 많은 자금이 필요한 어려운 투자다.
좋은 투자를 하게 되면 수익을 올릴 수 있지만,
나쁜 투자를 하게 되면 회복하기 어려운 손실을 입게 된다.
고도성장 시대의 부동산 대세상승기가 다시 오기 어려운 상황에서
부동산 투자는 신중을 기해야 한다.
"부동산 투자의 관점"은
부동산 투자 전 부동산을 제대로 분석하고 이해해면서
올바른 투자 관점을 먼저 가져야 한다고 말한다 .
부동산의 지역과 상권의 입지를 파악하고, 미래 가치를 발굴하며,
사업성을 판단하고, 트렌드를 반영해 부동산을 기획하며,
정부 정책의 영향을 예상하고, 권리분석에 따라 사고하면서,
매크로와 마이크로 관점을 통합한 투자 관점을 통해
부동산의 투자 방향을 결정해야 한다.
"부동산 투자의 관점"은 투자 이론을 소개하면서,
부동산의 역사, 부동산 투자 사례를 함께 소개하므로,
실전 부동산 투자 투자에서 마주치게 되는
다양한 어려움을 극복하고, 지혜롭게 해결할 수 있도록 돕는다.
페이지2 와 컬처블룸 서평단에서 "부동산 투자의 관점"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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