돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 부동산 애널리스트가 알려주는
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2017년 5월

의식주에서 '주'에 해당하는 집은 인간의 기본 요소라고 할 수 있다. 따라서, 안정적인 주거 환경을 갖추기 위해 다들 집을 살기 위해 고군분투한다. 말 그대로 고군분투해야 내 한 몸 누울 수 있는 집을 살 수가 있다. 집을 사기로 마음을 먹으면, 언제 살지, 그리고 아파트, 빌라 등 어떤 형태의 집을 살지, 마지막으로 어느 지역의 집을 살지 질문들이 줄줄이 이어지게 된다. 1, 2백만 원이 아니라 수억원씩 하기 때문에 고민의 골은 깊어질 수밖에 없다.

<돈 되는 아파트, 돈 안되는 아파트>는 아파트에 집중해서 이야기하고 있는 책이다. 따라서, 아파트에 살기를 원하는 이들은 반드시 읽어야 하는 책이라고 볼 수 있다.

먼저 시기와 관련해서 가장 중요한 포인트는 집값이 떨어질지 여부이다. 집값이 떨어질 것으로 예상되면 기다려야 한다. 그러나 최소한 떨어지지는 않을 것으로 예상되면 지금 사야 하는 것이다. 이에 대해 저자는 여러 이야기를 하고 있지만, 인구는 줄어들고 있지만 외국인 가구 등에 의해 가구수가 증가하고 있어서 수요는 늘어날 수밖에 없다고 강조한다. 

공급 측면에서는 '주택 착공' 지표를 눈여겨봐야 한다고 설명한다. '분양'만으로는 단독주택이 얼마나 공급되었든지 확인할 수 없기 때문이다. 특히, 공급 대란이라고 말하지만, 실제로 서울 총 주택 수가 360만 호인데, 2017년 입주량이 2.6만 호로 겨우 0.7%에 불과하다고 설명한다. 또한 서울은 주변이 다른 도시들로 둘러싸여져 있어서 확장이 불가능할 뿐 아니라, 재건축된 아파트들은 일반적으로 세대수가 줄어들기 때문에, 서울은 '공급과잉'이라는 표현과 맞지 않다고 말하고 있다.

그리고 다주택자 비율에 대해서도 다음과 같이 언급하는데, 빈익빈 부익부가 심해지고 있는 것은 다 아는 사실이지만 이렇게 숫자로 확인하게 되면 더 실감 나게 다가오는 것 같다.

"한국 가구 수의 절반에 해당하는 약 46%의 가구가 자기 집이 아닌 남의 집에 살고 있다. 그리고 그 남의 집의 85% 이상을 다주택자가 공급하고 있다."

여기서, 중요한 점은 절반 정도가 남의 집에 살고 있다는 것이다. 사실, 남의 집에 산다는 것은 그 집의 주인이 다른 사람이라는 뜻이고 그 집 주인도 자기 집을 전세나 월세로 제공했으니 다른 데서 살고 있다는 말이다. 살고 있는 집이 자기 집이면 그 주인은 다주택자이고 다른 전세에 산다면 다주택자가 아니다. 

저자는 나아가, 앞으로 '전세나 월세 공급이 절벽처럼 감소할 가능성이 크고, 임대료는 반대로 급등할 가능성이 크다'고 경고하고 있기 때문에, 왜 그렇게 예상하는지 귀 기울일 필요가 있다.

먼저, 여신심사 가이드라인으로 인해, 주택 담보대출을 받는 경우 거치식 대출이 안되고 원리금 상환을 해야 한다. 또한, 월세나 전세에 같은 임대 소득에 대한 과세가 생겼다. 이런 정책들로 인해 갭투자에 대한 제한이 발생했고 다주택자들이 이로 인해 주택을 사지 않으면 결국 임대 공급 감소로 연결된다는 논리이다. 그리고 임대 공급 감소는 임대료 상승으로 이어질 수 있다.

마지막으로 저자는 아파트를 4개의 그룹으로 나누어 각각을 분석하고 있는데, 이 부분을 눈여겨봐야 한다. 책에서는 각 그룹별로 세부적으로 분석하고 있는데 자세한 내용은 책을 참고하기 바란다.

1그룹 : 이미 조합추진 위원회가 설립되어 개시 시점이 존재하는, 현재 재건축 진행 중인 노후 아파트
2그룹 : 조합추진 위원회 설립 전이어서 개시 시점이 없지만, 근 미래에 재건축을 시작해야 하는 노후 아파트
3그룹 : 재건축초과이익환수제로부터 원천적으로 자유로운, 이미 재건축과 재개발을 완료한 아파트
4그룹 : 2017년 중에 관리처분계획인가 단계에 진입해서 재건축초과이익환수제로부터 자유로우면서, 아직 신축 아파트로 건설되지 않은 단지들