대한민국 부동산 투자

대한민국 부동산 투자 - 시장을 예측하는 가장 정확한 부동산 투자서
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 3월

부동산에서 가장 중요한 것은 역시나 입지다. <대한민국 부동산 투자>에서는 입지와 관련하여 먼저 지하철 노선을 이야기한다. 목동이 제2의 대치동으로 성장하는데 가장 큰 역할을 한 것이 5호선이었다고 저자는 말하고 있다. 지하철 노선과 관련하여 특히 9호선을 강조하고 있다. 9호선을 '알짜 일자리 노선', '진정한 강남권 노선'으로 표현하고 있다. 9호선으로 강서구 발전의 계기를 마련하였고 동작구 지역의 재개발이 활성화되었으며 나아가 서초구 반포동에 날개를 달아 주었다고 평가한다. 이 지하철 프리미엄은 서울, 부산은 유효(일자리 노선)하지만, 지방(생활 노선)은 그렇지 않다고 부연 설명한다.
 
<심정섭의 대한민국 학군 지도>에서 강조하는 것처럼 <대한민국 부동산 투자>에서도 중학교 학군을 중요시한다. 특목고를 많이 보내는 중학교가 있는 지역이 좋은 학군이 되는 것이다. 잘 아는 대로, 강남구, 서초구, 양천구가 교육 프리미엄이 있는 지역이다. 추가로 남녀공학보다 남학교 프리미엄이 더 높다.
 
다음으로 상권 프리미엄이다. 여기서 중요한 것은 상권의 확장 여부이다. 특히 대형 유통시설이 들어오면 상권 프리미엄은 올라간다. 주거 프리미엄은 올라가지만 상가 프리미엄은 떨어질 수 있다는 사실을 유념해야 한다.
 
마지막으로 자연환경 프리미엄이다. 최고의 입지 중 하나가 용산구라고 저자는 말하고 있다. 미군 부대 대부분이 평택으로 이전하기 때문에 용산을 더 눈여겨봐야 한다고 이야기한다. 그리고 광진구(아차산, 한강), 강남구(한강, 청계천, 중랑천)가 풍수적인 장점이 있다.
 
모든 물건이 그렇듯, 아파트도 최대한 싼 가격에 매입해야 한다. 문제는 이 아파트가 싼지 비싼지를 어떻게 판단할 수 있느냐이다. 그래서 저자는 사고자 하는 지역의 시세를 최소 10년간 파악해야 한다고 조언한다. 그래야 싼지 비싼지를 판단할 수 있는 것이다. 그리고 비슷한 조건의 다른 아파트와 가격 비교를 통해서도 판단할 수 있다.
 
1기 신도시(분당, 평촌, 산본, 중동, 일산)와 관련해서도 입지의 중요성을 이야기하고 있다. 이 지역의 아파트는 이미 준공된 지 20년이 넘었기 때문에 상품 경쟁력은 없기 때문이다. 그리고 입지의 구성 요소인 교통, 상권, 교육, 환경을 분석해야 한다고 설명한다. 특히, 이 중에서 가장 고려해야 할 요소는 교육이다. 교통과 상권은 다른 지역에서도 쉽게 형성될 수 있기 때문이다. 따라서, 분당, 일산, 평촌이 교육 환경으로 인한 경쟁력이 있다.
 
재미있는 것은 부동산 시세에도 심리적 가격이 있다는 것이다. 바로 평당 1,000만 원이다. 저자에 따르면 강남에서 1,000만 원이 넘는데 거의 30년이 소요되었는데 1,000에서 2,000으로 2,000에서 3,000으로 가는 데는 소요 시간이 훨씬 단축되었다고 한다.
 
또한 저자가 양적 시장과 질적 시장을 구분하는 것도 눈여겨봐야 한다. 양적 시장은 단순히 수요와 공급에 의해 결정되는 시장인 반면, 질적 시장은 명품, 즉 고급 시장의 수요층이 형성되는 것을 말한다. 서울(200년대)과 부산(2010년 전후부터), 대전, 대구 등이 이러한 질적 시장에 진입했다고 저자는 판단한다. 대표적인 지역이 해운대구에 있는 마린시티와 센텀시티이다. 
 
저자는 현재, 소형 아파트가 대세지만, 이러한 경향이 계속될 것으로 보지는 않는다. 간단한 예로, 소형 아파트에 사는 사람들이 계속 소형에 살고 싶어 하지는 않는다는 점이다. 그들은 중형, 대형으로 이사하기를 원한다. 또한, 가격에 영향을 주는 부동산 투자층도 조금씩 소형에서 중,대형으로 옮겨가고 있다고 설명한다. 입지와 시장에 따라, 중, 대형에서도 공급보다 수요가 많은 시장이 분명히 있다고 말한다.
 
끝으로 다세대, 빌라는 시세 차익으로 접근하면 안 되고 월세 수익이 1차 목표여야 한다고 조언한다. 그리고 앞으로 재개발 또는 신축으로 리뉴얼 가능한지 체크하고 매매에 임해야 한다고 말하고 있다. 그리고 경매와 공매를 통해 매수하는 것이 가장 좋은 방법이라고 부언한다.
 
책의 마지막에 저자는 매수해도 좋은 아파트를 찍어준다. 송파구는 어느 아파트, 양천구는 어디 이렇게.  아파트들이 그 지역의 랜드 아파트이기 때문에 그는 이렇게 확신에 찬 어조로 찍어줄 수 있다고 설명한다.