박원갑의 부동산 투자 원칙

박원갑의 부동산 투자 원칙
박원갑 지음 / 한국경제신문 / 2017년 2월

이 책의 저자는 실제적인 지침을 알려주기 전에 먼저 어떤 마음가짐으로 부동산 투자에 임해야 하는지를 알려주고 있다. 먼저 저자는 조급증에 빠지지 말라고 조언한다. 이 말은 다양하게 표현할 수 있다. 빚내서 투자하지 말라도 같은 맥락이고 일희일비하지 말라, 일확천금을 기대하지 말라, 무릎에 사서 어깨에 팔아라 등등. 조급함은 탐욕과 연결되어 있다. 탐욕에 눈이 멀어 냉정하게 분석하지 못하고 감정에 따라 투자를 하게 되면 백전백패할 수밖에 없는 것이다. 부동산과 관련해서는 월세 받는 부동산은 최대한 늦추라고 권면한다. 주택연금가입, 전원생활 등도 서두르지 말고 천천히 배우자와 협의하고 결정할 것을 이야기하고 있다.

그리고 <생각에 관한 생각>에서 계속 이야기하는 것처럼 인간이 생각보다 비합리적이고 비이성적이라는 것을 인정해야 된다고 저자는 말하고 있다. 자신이 이성적이고 합리적이라고 확신하면, 계획을 짠 다음 만에 하나 충동적으로 행동할지도 모를 자신을 통제하기 위한 제어장치를 전혀 준비하지 않게 된다. 그런데, 실제로 아무리 계획을 잘 세웠더라고 그 후에 충동적으로 결정을 해서 일을 그르치는 경우가 상당히 많다. 주식하는 사람들 이야기를 보면, 자신의 손목을 잘라버리고 싶다는 과격한 표현부터, 프로그램을 지우고 인증서를 지워서 뇌동매매하지 않는 제어장치를 마련하는 등 여러 장치를 마련하는 것을 볼 수 있다. 즉, 계획을 세운 다음, 자신을 믿지 않고 충분한 제어장치를 마련해야 하는 것이다.

부동산은 이 점에 있어서 주식이나 펀드와 같은 재테크보다 제어장치가 잘 되어 있다고 볼 수 있다. 일단, 부동산은 사고파는 것이 쉽지가 않고 시간이 걸리기 때문에 일희일비하지 않을 수 있다는 점이다. 실제로도 책에서 언급하는 것처럼, 역사적으로 주식의 수익률이 부동산의 수익률보다 높지만 실제 주변을 돌아보면 부동산으로 부자가 된 사람은 있지만 주식으로는 부자가 된 사람을 찾기 힘들다. 아무래도, 주식은 쉽게 매매가 가능하기 때문에 충동적으로 행동할 가능성이 높기 때문일 것이다.  
 
또한 자신의 스타일을 파악하는 것이 핵심이라고 이야기하고 있다. 아무리 좋은 방법이라도 자신의 성격 혹은 스타일과 맞지 않으면 성공하기 어렵다는 것이다. 주식에서도 가치투자, 배당투자, 퀀트투자 등 여러 방식이 있는데, 어느 방식이 자기 스타일과 맞는지 알아가는 과정 중, 많은 이들이 손실을 입고 고통의 시간을 보내는 것처럼, 부동산 투자도 하루빨리 자신의 스타일에 맞는 투자를 찾아야 한다는 것이다.

저자는 노후 자산 재설계를 말하며 다음과 같이 이야기한다. 
 
"노후 자산 재설계는 이익과 손실에 대한 접근, 투자 방식에서 일반 재테크와는 차이가 난다. 어찌 보면 당연한 말이겠지만, 노후 자산 재설계의 핵심은 수익보다 안전을 중심으로 꾸려야 한다는 것이다. 공격보다는 수성 전략이 되어야 한다. 은퇴 이후 투자에 실패하면 다시 일어서기가 힘들다. 무슨 수를 쓰더라도 원금에 손상이 가는 일이 없도록 해야 한다."

그러나 리스크 관리는 일반 재테크에도 동일하게 적용된다. 안전하다는 것은 변동성이 작다는 것을 의미한다. 변동성이 클수록 손실이 날 확률도 높아지기 때문이다. 그리고 크게 하락할수록 하락한 만큼 오르기 위해서는 더 많은 인내와 노력이 필요하다. 간단히 생각해보면 50% 하락 후, 100%의 수익을 내기 위해서는 400%의 상승이 필요하다. 100원짜리가 바로 200원이 되기 위해선 100% 상승만 필요하지만 50원으로 갔다가 200원으로 가기 위해선 400% 상승해야 하는 것이다. 따라서, 아래 위로 큰 폭으로 움직일수록 그만큼 수익내기가 어렵다고 봐야 한다. 

부동산도 마찬가지이다. 원금 손실을 가장 두려워해야 하는 것이다. 그러기 위해선, 부동산을 선택할 때 남들이 선호하고 잘 알려진 좋은 입지에 위치한 아파트 같은 표준화된 부동산에 투자할 것을 저자는 권하고 있다. 마치 주식에서 테마주에서 대장주가 가장 많이 오르고 가장 적게 떨어지는 것처럼, 부동산에서도 대장이 있는데 바로 아파트이고, 그중에서도 랜드마크 격인 아파트를 골라야 한다고 저자는 말하고 있다. 물론, 모든 물건을 살 때 가장 저렴하게 구매하는 것이 진리이듯, 아파트도 가장 저렴한 가격에 구매해야 하는 것은 기본이다. 그러기 위해선 늘 시세에 관심을 가지고 있어야 한다. 
 
그리고 "현금 보유 행위 그 자체를 투자하는 것으로 생각해야 한다"라고 이야기한다. 투자 책에서 이런 이야기를 한다는 것 자체가 신선하다. 저자는 "섣부른 투자로 손해를 보기보다는 차라리 '현금이 왕'이라는 생각으로 돈을 쥐고 있는게 낫다."라고 부연 설명하는데, 이 부분 또한 모든 투자자들이 명심해야 되는 내용이다. 왜냐하면, 100원을 가지고 있는데 이 중 50원을 현금 보유하고 50원만 투자했을 때 50% 손실이 나면 현금50 + 투자25원해서 75원이지만, 전액 다 투자해서 50% 투자하면 50원만 남기 때문이다. 75원이 150원 되기 위해선 100% 수익이 나면 되지만 50원이 150원이 되기 위해선 200% 수익이 나야 한다. 즉, 손실이 클수록 원금 복구하기가 힘들어진다는 뜻이다. 물론 이익이 나는 상황을 가정하면 100% 투자했을 때 더 많은 수익을 낼 수 있는 것도 사실이다. 그러나 중요한 것은 리스크 관리이고 모든 투자는 아래, 위로 방향이 다 열려 있다는 것을 고려한다면 당연히 손실 측면을 더 중요시 여기는 리스크관리가 모든 투자의 우선이 될 수밖에 없는 것이다. 그리고 리스크관리의 가장 좋은 방법 중 하나는 자산 전체 중 일정 부분을 현금 보유하는 것이다.

투자에 있어서 저자가 중요시하는 것이 마인드라고 했다. 저자는 또한 '마음의 편익'에 대해서도 이야기한다.

"가끔 당신은 은행의 예금금리가 너무 낮다고 투덜거린다. 하지만 달리 한번 생각해보자. 당신은 투덜거릴 때 이자만 생각할 뿐 돈을 맡길 때 느끼는 '마음의 편익'을 빠뜨렸다." 
 
많은 사람들이 이 편익을 잊고 있다. 물론, 나도 마찬가지이다. 그리고 이 편안한 마음을 유지한 채 최대한의 수익을 올리는 것이 바로 모두가 추구해야 되는 목표인 것이다. 한 달에 20~30% 수익을 내는 투자 방식이 있다 하더라도 중간에 -20~30%까지 빠졌다가 수익을 내는 것이라면 좋은 투자 방식도 아니고 우리가 추구해야 할 방식도 아닌 것이다. 퇴직금 2억으로 투자했는데 1년 중 6개월을 4-5000만원 손실 난 상태로 지낸다면 그 사람의 인생이 얼마나 괴롭겠는가. 따라서, 1년에 6~7% 수익 나더라도 손실이 5% 미만인 투자 방식이 노년에 정신건강에 훨씬 좋다.

마찬가지로, 부동산 개수가 많으면 신경 써야 될 부분이 많기 때문에, 차라리 좋은 입지의 우량 부동산으로 갈아타라고 권한다. 나이가 들면 장거리 이동을 하는 것도 힘들기 때문에 버스로 한 시간 이내 거리에 있는 부동산을 보유할 것은 조언한다.

책에서는 이 외에도 귀촌과 귀농, 전원생활, 갭 투자, 초대형 아파트, 주택연금, 아파트 로열층, 역세권의 정의, 다가구와 다세대, 유산 받은 부동산, 관련 어플 및 사이트, 대출 비중 등 여러 이슈에 대해서 핵심 내용을 전달하고 있다. 

그중 두 가지만 이야기하자면, 다세대 주택을 지을 수 있는 부지가 다가구주택보다 낫다고 이야기한다. 다가구는 3층으로 제한되지만 다세대는 4층을 지을 수 있고 다세대는 1층을 주차장 확보를 위한 필로티로 설계하면 5층까지 지을 수 있어 엘리베이터 설치가 가능하다는 것이 저자의 이야기이다. 다음으로 대출 비중과 관련하여 "수익형 부동산을 사더라도 대출은 장기적으로 부동산 가격의 30% 이내가 좋을 것이다. 만약 대출이자를 비용으로 처리하기 위해 일시적으로 그 이상 대출을 받는다고 하더라도 50%를 넘지 않는 게 좋다."라고 조언한다.