오윤섭의 부동산 가치 투자 - 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는

오윤섭의 부동산 가치투자 - 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

주식에만 가치 투자가 있는 것이 아니다. 저자는 부동산에도 가치 투자를 해야 한다고 말한다. 가치 투자는 시세의 변동에 관계없이 내재가치보다 시장가가 낮으면 투자하는 방식이다. 그러기 위해서는 투자 대상에 대한 내재가치 평가가 정확해야 한다. 왜냐하면 하락장이든 상승장이든 관계없이 언젠가는 내재가치를 인정받을 수 있기 때문이다. 가치 투자는 장기투자인 경우가 많은데 마찬가지로 부동산 가치 투자도 최소 4년 이상 장기투자해야 한다고 말한다. 

'Animum fortuna sequitur(행운은 용기를 뒤따른다)'라는 라틴어가 있듯이 저자도 안목(인사이트), 실행력(저지름), 돈이라는 삼박자에 운을 추가한다. 이 요소가 갖추어져야 부동산 성공투자를 할 수 있다. 

저자는 공급보다 수요가 더 중요하다고 말한다. 따라서, 입수 시점에 마이너스 프리미엄이 붙은 미분양 아파트는 매수해서는 안 된다. 저자는 '누가 거주할 것인가?'를 따져보는 것이 중요하다고 조언한다. 더불어 전철망 같은 호재 가능성도 들여다보라고 충고한다.  

그럼 도대체 내재가치란 무엇인가? 저자는 이에 대하여 다음과 같이 정리한다. 

"내재가치는 입지, 희소가치, 미래가치, 수익가치, 정책, 경기 등에 따라 결정된다. 특히 주택의 내재가치는 입지가 70%를 차지한다. 지하철 등 대중 교통망, 학교, 백화점, 할인점 등 생활 인프라, 주거환경 쾌적성이 입지를 결정한다." 

입지는 당연히 수요와 직접적으로 연관되어 있다. 입지가 좋으면 수요가 많고 이에 따라 내재가치가 올라가는 것이다.  

이어서 저자는 중요한 말을 하는데 예측하기 힘든 거시 경제나 세계 경제 전망에 시간을 빼앗기지 말고 투자할 계획이 있거나 이미 투자한 부동산에 집중하라는 것이다. 저자는 버핏을 언급하며 그가 연차보고서, 책, 신문을 읽고 그 외의 시간은 자회사나 투자회사와 7-8시간 통화한다고 이야기한다. 이는 최근에 읽은 <하워드 막스 투자와 마켓 사이클의 법칙>에도 잘 나와 있다. 하워드 막스는 산업, 기업, 주식의 펀더멘털에 대해 더 알기 위해 노력하고 적정 가격을 파악하라고 조언한다.  

분산투자가 아닌 집중투자를 하라고 조언한다. 당연히 집중 투자하면 수익률이 올라갈 가능성이 높아진다. 투자 대상을 잘 모르고 투자할 때 리크스가 생긴다고 말한다.   

부동산 책이랑 어울리지 않지만 매우 중요한 조언을 하는데 바로 '돈만 많은 부자가 되지 말자'라는 것이다. 균형 잡힌 삶을 강조하며 4가지 꼭짓점을 잘 붙잡으라고 조언한다. 바로 자신, 가족, 일, 그리고 봉사다.  

저자는 15억 원으로 향하는 단지들 공통점은 바로 도시 접근성과 직주근접 및 정비 사업지라고 이야기한다. 더불어 강북에서 59타입 중에서 10억 원 돌파한 단지들의 공통점은 한강변, 대로, 재개발 신축 아파트라고 정리한다.  

장기적으로 아파트값은 우상향 할 것으로 예측한다. 물론, 계속 오르는 것이 아니라 오르고 내리고를 반복하며 우상향 한다는 말이다. 물론 땅값이 내리지 않고 인건비와 원자재값이 내리지 않는다는 전제하에서 말한다. 

전세 레버리지 투자에 대해서도 언급한다. 아파트 가격이 계속 상향한다고 보면 갭투자만큼 레버리지를 활용하기도 쉽지 않을 것이다. 그러나 반대로 레버리지를 최대한 끌어 쓰는 만큼 가격이 떨어지면 그 손해가 엄청나다는 것도 기억해야 한다. 저자는 전세 레버리지 투자는 안전성과 환금성에 무게중심을 두라고 조언한다. 즉, 전세 수요가 지속적이고 꾸준히 늘어나는 지역의 아파트에 투자해야 한다. 갭이 크더라도 전세수요가 꾸준한 곳이 먼저이다. 또한, 전세 가격이 하락한다면 여유자금이 3~4억 있다면 재개발 아파트 입주권을 매수하라고 추천한다. 

부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 하는 일을 소개한다. 바로, 부동산 기사를 정독하고 정책 움직임을 체크하고 부동산 선행지수인 미분양 물량과 주택 인허가 실적을 체크하는 것이다. 더불어 국토부 실거래가 및 매매 거래량 동향을 주기적으로 체크해야 한다. 무엇보다 스스로 공부해서 확신할 수 있는 수준에 이르러야 한다고 조언한다. 

하락장 관련 지표로 미분양 물량 추이 하나면 충분하다고 언급한다. 추가한다면 아파트 인허가 실적과 서울 입주물량 추이를 참고하라고 한다. 책에서 이 내용만 잘 기억해도 하락장에 대비할 수 있을 것 같다는 생각이 든다. 또한 부동산 부자들이 주택 시장에서 이탈하는지도 눈여겨봐야 한다고 말한다. 규제정책이 5년 이상 지속되면 하락장이 온다고 설명한다.  

저자는 결론적으로 지금은 조정 시기로 진단한다. 대출 규제, 보유세 인상, 정비 사업 규제 같은 대책은 단기 효과에 그친다고 본다.  따라서, 내 집 마련을 위해서 조정 장세에 똘똘한 아파트로 갈아타라고 조언한다. 또한, 2023년 이후 수도권 주택 시장 공급 부족이 본격적으로 시작될 것으로 본다. 특히 공급 부족과 유동성장세가 만나면 집값은 폭등한다고 설명한다. 한시적 양도세 중과 완화 등 매물 부족을 해소하지 않으면 2019년 폭등장(연간 아파트값 20% 이상 상승) 가능성이 높다고 지적한다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'