[지식산업센터 투자]나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다

나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다 - 꼬박꼬박 월급 받는 지식산업센터에 투자하라
도정국.엄진성 지음, 정창균 감수 / 원앤원북스 / 2018년 8월

한국에서 투자를 이야기할 때 부동산을 빼놓을 수 없다. 문제는 부동산 종류가 너무 다양하다는 점이다. 최근에 읽은 책만 해도 아파트, 다가구, 땅 등 다양했다. 이어서 이번에 읽은 책은 바로 아파트형공장(지식산업센터)에 투자하라는 것이다. 일단 제목이 어마 무시하다. 100억 자산가라니! 100억 자산가라고 하니 그가 하는 말을 좀 더 주의 깊게 들어야 될 것 같다는 생각도 든다. 

그를 100억대 자산가로 만든 것은 바로 아파트형공장이다. 지금은 지식산업센터라는 말로 바뀌었는데 예전에는 아파트형공장이라고 불렀다. 왜 그 많은 투자 부동산 중에서 아파트형공장인가? 이에 대해 저자는 다음과 같이 말한다. 

"아파트형공장은 대출에 대한 규제 및 다주택자에 대한 규제 등 모든 규제를 피해 가며 은행 레버리지를 일으켜 투자할 수 있는 부동산의 틈새시장이다." 

특히, 이제 아파트형공장 투자를 일반인도 할 수 있게 기회의 문을 연다는 기사도 나왔다. 저자는 2018년 하반기나 2019년 초가 되면 일반인이 국가산업단지나 지식산업단지에 투자할 수 있을 것으로 예측한다. 

아파트형공장은 기업들이 입주해 서로 시너지를 낼 수 있도록 시스템을 갖춘 업무 단지이다. 구로디지털단지와 가산디지털단지가 대표적이다. 즉, 아파트도 아니고 공장도 아니다.  

또한 아파트형공장에서 주거가 가능해지는 것도 포인트다. 임차인이 관리비를 납부하는 것도 장점이라고 할 수 있다. 기업들이 주로 입주하여 임대료 밀리는 경우도 거의 없다.  

저자는 머뭇거리지 말고 선택하라고 한다. 실제로 투자해보면 아파트형공장의 매력에 흠뻑 빠진다는 것이다. 그렇지만, 동시에 무리하게 대출을 받아서 하는 갭투자는 권하지 않는다. 현금흐름을 잘 계산하여 레버리지를 활용하라고 조언한다. 머뭇거리지 말고 선택해야 하지만 충분히 계산하고 계획을 세워야 한다. 

아파트형공장을 선택할 때는 오래된 지역이 좋다. 분양가가 저렴하고 입주기업의 매출현황도 우수하다. 주변에 편의시설도 잘 갖추어져 있다. 엘리베이터 개수도 확인해야 하고 이동하는 사람들이 많을수록 좋다. 주차장 입출차가 편하게 다니고 화물차량 하차가 용이한지도 눈여겨봐야 한다. 특히 아파트형공장 내 독점상가를 주목해야 한다.  

실제 아파트형공장에 투자하여 임대차를 하게 되면 렌트프리는 하되, 임대료는 깎아주면 안 된다고 조언한다. 한 번 깎은 임대료를 다시 올리기는 매우 힘들다는 점을 명심해야 한다. 

최근 꼬마빌딩이 인기였는데, 꼬마빌딩은 점점 거래량이 떨어지고 있다는 점을 저자는 지적한다. 거래량이 떨어진다는 것은 인기가 없다는 말이다. 꼬마빌딩은 공실 리스크도 크다.  

그 외에도 부동산 투자를 할 때 일반적으로 고려해야 하는 사항을 알려준다. 매입할 때 매도를 고려해야 하고 자신이 잘 알고 있는 지역을 선택해야 한다. 건물 방향도 확인해야 한다. 대출을 두려워하지 말고 최대한 레버리지도 활용해야 한다.  

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'