[부동산도서] 부동산 경매 소액 투자의 기적 - 불황에는 무피와 단타로 승부하라

부동산 경매 소액 투자의 기적 - 불황에는 무피와 단타로 승부하라
장재호 지음 / 한국경제신문i / 2018년 3월

<부동산 경매 소액 투자의 기적>을 읽으며 부동산에도 단타가 있는지 처음 알았다. 또한 내 자본금이 하나도 들어가지 않는 무피 투자가 가능하다는 것을 다시 한 번 확인할 수 있었다. 몇 년 전에 경매에 관심을 가지며 책도 읽어보고 여러 자료도 찾아보다가 결국 흐지부지되었던 기억이 있다. 이번에 책을 읽으며 다시 한 번 경매에 대해 급관심을 가지게 되었는데, 이 작은 불이 소멸되지 않도록 불씨를 잘 관리하고 살려야겠다는 생각이 들었다.

책에서는 경매와 관련된 많은 노하우를 전달한다. 첫 번째는 바로 순차 등기이다. 순차 등기를 하면 투자금을 30%에서 10%로 줄일 수 있다. 일단 순차 등기를 하려면 명도가 필요 없는 주거용 공매 물건을 낙찰받아야 한다. 낙찰받고 보증금 10%만 걸고 잔금 기일 전에 매수자 돈으로 잔금을 납부하는 것이다. 단순히 투자금을 줄일 뿐 아니라, 대출 실행에 필요한 근저당권 설정 비용이라든지 중도상환수수료 등이 절감되는 장점도 있다. 순차 등기를 하게 되면 공단에서 낙찰자 그리고 매수자로 명의의 등기가 넘어가게 된다. 핵심은 하루에 순차적으로 등기를 시행해야 한다는 것이다.

저자는 실제 까페 회원들과 입찰하여 낙찰받고 매도한 수많은 사례를 보여주는데, 정말 가능하구나라는 생각이 절로 들게 만든다. 부동산 투자에서 가장 큰 리스크 중 하나가 바로 부동산 가격 하락인데, 5-6개월 만에 exit 하는 단기 투자는 부동산 가격 하락과 거의 무관하다고 볼 수 있다. 그러나 저자는 단기 투자로는 절대 큰 수익을 얻을 수 없다는 점을 집고 넘어간다.

"보통 낙찰 후 한 달 뒤 잔금을 납부하고 약 1~2개월 뒤 명도를 완료한 후, 1~2개월 뒤 매도 후 투자금을 회수한다고 가정한다면 평균 5~6개월의 기간이 지나야 투자금 회수가 가능하다." 

단타의 핵심은 명도 기간을 최소화하거나 명도가 없는 물건을 낙찰받는 것이다. 저자는 수탁 공매 물건들이 공실로 매각되어 매도하기에 좋은 물건 중 하나라고 이야기한다. 특히, 일반 경매는 실내 조사가 불가하지만 수탁재산 공매는 90& 이상이 내부 공개가 가능하다고 팁을 준다.

저자가 말하는 또 다른 팁은 여름 휴가철이나 연말을 이용해 입찰하는 것이다. 이 기간이 되면 다들 휴가를 가기 때문에 입찰 경쟁률이 떨어진다.

또한 저자는 다른 경매 책에서 나오는 것처럼 임장의 중요성을 강조하고 있다. 실제로 저자는 비행기를 타고 김포에 가기도 하고 차를 말고 강원도로 가기도 한다. 매번 간다고 해서 좋은 결실을 맺는 것은 아니지만 비록 낙찰을 못 받는다고 하더라도 그 지역을 탐방하는 기회가 된다고 이야기한다. 그리고 이렇게 뿌린 씨앗들이 쌓여서 큰 결실을 맺을 것이라고 확신한다.

저자는 자신이 처음 경매를 배웠을 때를 이야기하며 독서의 중요성에 대해서도 언급한다. 저자 또한 경매 투자를 책으로 시작했다고 고백한다. 시중에 나와 있는 여러 경매 서적을 틈이 나는대로 읽으라고 조언한다. 자신이 지은 이 책이 정답이니 이 책만 보라고 하지 않고 다른 책들도 보라는 저자의 말이 꽤나 인상적이다.

낙찰에 매번 실패하는 이들을 위해 다음과 같이 위로의 조언을 하는데 단지 경매뿐만이 아니라 다른 모든 일에도 적용 가능한 말이다.

"떨어졌다고 포기하는 것이 아닌 계속해서 입찰하는 것이다. 10건, 20건 낙찰받은 분이 10건, 20번 입찰했겠는가? 그렇지 않다. 이분들은 100번, 200번 입찰한 결과 10번, 20번 낙찰받은 것이다. 이렇듯 경매는 10번 중 9번 떨어지고 한 번 낙찰받는 확률이라 생각하자."

이 내용은 <부모 공부>에도 잘 나와 있다. 창의적인 사람은 보통 사람보다 훨씬 많은 아이디어를 낸다는 것이다. 많은 아이디어를 내다보면 얻어걸리는 아이디가 있다. 모차르트, 베토벤, 셰익스피어, 피카소, 아인슈타인 등의 경우도 이들 작품 중 90% 이상은 별 영향을 미치지 못하고 사람들에게 잊혔다는 사실을 기억해야 한다.

경매에 있어서 기본적으로 알아야 할 것은 내가 입찰하는 금액이 적당한 지이다. 잘못 판단하여 너무 높게 쓰면 승자의 저주에 걸리게 되고  반대로 너무 낮게 적으면 낙찰받을 수 없다. 따라서, 경매물건이 나오면 권리 분석을 하고 그 건물 주변 시세를 파악해야 한다. 그리고 주변 시세보다 최소 10-20% 낮은 가격으로 입찰을 하는 것이다. 그래야 바로 매도가 가능하다. 특히 상가의 경우 저자는 다음과 같은 순서로 알아볼 것을 조언한다. 이 과정을 통해 적정 임대가와 시세, 그리고 월세 수입에 대한 예측이 가능하다고 이야기한다. 

1. 이 동네의 평균 임대 가격과 공시율을 확인하라
2. 해당 건물의 관리 상황을 알아보라
3. 현 임차인의 매출을 알아보라
4. 미납된 관리비 여부를 알아보라

마지막으로 저자는 작은 것부터 하나씩 실천하라고 말한다. 일단 경매 책을 읽고 강의를 들으며 매일 신문을 읽어야 한다고 구체적으로 조언한다. 또한 작은 실수를 두려워해서는 안된다고 말한다. 

사실 경매에 대해서 1도 모른다고 봐도 무방한데 책에서 자주 나오는 사이트는 바로 온비드 사이트이다. 그래서 책을 다 읽고 나서 아예 온비드 사이트를 즐겨찾기 해놓았다. 매일 한 번씩은 꼭 들어가 볼 생각이다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'