김윤석의 디테일한 부동산 절세 비법

김윤석의 디테일한 부동산 절세 비법
김윤석 지음 / 원앤원북스 / 2022년 3월

부동산 투자를 다시 공부하며 이것 저것 알아가고 있는데, 여러가지 분야에서 가장 취약한 부분은 아무래도 부동산 세법이 아닌가 싶다. 부동산법이 익숙하지 않은점도 있지만 세제 개편이 너무 자주 이루어지고 있기 때문에 전문가들도 가끔 실수를 한다고 한다. 그러니 초보자들은 처음 접근이 쉽지 않은건 분명하지만 이 책은 매우 쉽게 씌여져 있어 부동산 세법에 대해 많은걸 배울 수 있었다.

대선의 향방이 사실 부동산으로 결정됐다고 할만큼 문재인 정권 최대의 실책은 바로 부동산 정책에 대한 실패였다. 정권 초기부터 세금 폭탄을 투하하며 다양한 방법을 시도했지만 결과론적으로 대실패였다. 개인적으로도 문재인 대통령의 단호한 의지에 기대를 걸었지만 그야말로 폭망했다. 정치인들에게 이런 기대를 하지 말았어야 되는데 상당히 아쉽다.

아무튼 진보는 다시 정권을 잡을 수 있을지 모르겠지만 그들의 부동산에 대한 무능과 과욕은 늘 비슷한 결과를 가져오는것 같다. 문재인 대통령을 지지하기는 하지만 부동산 분야에 대한 실정은 뼈아픈 반성이 필요하지 않을까 싶다.

이 책은의 저자는 홍익대학교 세무대학원 세무학과를 졸업했으며, 부동산세법 강의와 교재 집필 및 컨설팅을 활발히 하고 있는 부동산 세금 전문가다. 특히 EBS 강의로 이름을 알리신분인데 이 책에서 쉽고 간결하게 어려운 세법에 대해 조목조목 잘 설명해주신다.

2022년 대선 이후 부동산 세제 개편에 대한 기대감과 궁금증이 더해가고있는 상황이다. 윤석열 당선인의 공급 확대, 규제 완화 발표에 따라 후년을 대비하는 한편, 2024년 총선까지는 아직 2년이 더 남은 만큼 2022년도 세법 개정안과 절세 방안에 대해 알아볼 필요가 있다. 부동산 세금이란 본래 종류가 많고 복잡하기에 미리 대비하지 않는다면 자칫 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.

책은 총 6 챕터로 구성되어있다. 소개글을 통해 각 장의 주요한 내용을 살펴보자면,

"1장에서는 부동산 절세란 무엇인지, 탈세와 절세의 차이, 국세와 지방세, 세금 기초용어 등 부동산 세금에 대한 가장 기본적인 내용을 알아본다. 2장에서는 부동산 구입·보유·임대·매도로 단계를 구분해 각 단계에서 내야 하는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대사업소득세, 양도소득세의 계산방법과 절세 전략에 대해 자세히 살펴본다.

3장에서는 주택 투자자가 알아야 할 절세 노하우, 즉 주택임대사업, 상가주택, 똘똘한 1주택 등의 절세방법을 알아본다. 여기에 최근에 각광받고 있는 부동산법인에 대한 내용도 빠뜨리지 않고 담았다. 4장에서는 상가와 오피스텔 투자자를 위한 공동명의와 부가가치세, 업무용 오피스텔, 사업양수도계약에 대한 내용을 다룬다.

5장에는 토지의 용도와 사업용 토지로 인정받기 위한 방법 등 토지 투자자가 놓치지 말아야 할 절세 노하우를 담았다. 6장에서는 상속세와 증여세의 계산방법과 절세 노하우에 대해 이야기한다. 특히 증여세는 증여 시기에 따라 내야 할 금액에 큰 차이가 나므로 절세 전략을 알아둔다면 내지 않아도 될 세금을 내느라 손해 보는 일은 없을 것이다. 세금 용어와 부동산 세법 개정내용은 부록으로 따로 다루었다."

저자는 부동산 세법에서 핵심은 현 시점에서 내가 가진 물건에 대해 잘 파악해 적극적으로 절세 방법을 강구하는 것이라고 말한다. 이 책에는 부동산 세무 전문가로서 23년간 수많은 세법 강의와 집필에 힘써온 저자는 절세의 기본 개념은 물론 주택,상가,토지 투자자가 알아야 할 절세법과 상속,증여세까지 초보 부동산 투자자들이 궁금해할 만한 부동산 절세 지식이 알차게 담겨있다.

다양한 사례를 들어 각각의 절세법을 알기 쉽게 설명하고있을 뿐만 아니라 부동산 투자 노하우도 함께 서술해 독자가 물건별로 적합한 투자 요령과 합법적인 절세 전략 모두를 자연스레 알수있다. 아울러 2022년 최신 주요 세법 개정안도 별도 첨부했음에 따라 부동산 세법에 관해 관심이 있거나 공부를 하고 싶다면 읽어볼만한 책이다.

서울 선언

[전자책] 서울 선언 ㅣ 서울 선언 1
김시덕 지음 / 열린책들 / 2018년 6월

문헌학자인 김시덕 교수가 본인이 태어나 자라고 생활한 서울에 대한 답사와 함께 생생한 기록을 책으로 담아냈다. 저자의 책은 [일본인 이야기]를 통해 이미 만나봤는데, 일어일문학을 전공하고 일본에서 문헌학으로 박사 학위를 받으며 이쪽 방면의 전문가로 책을 쓰고 있는걸로 알고 있다. 특히 이어령 교수가 극찬한 [동아시아, 해양과 대륙이 맞서다]도 조만간에 읽어볼 예정이다.

이 책은 교보샘의 패키지로 읽게됐는데 이른바 김시덕 교수의 서울 3부작으로 그중 첫 번째에 해당한다. 자신이 살아왔던 지역을 중심으로아파트 단지와 상가와 골목, 공단과 종교 시설, 주택가와 빈민가, 유흥가와 집창촌, 서울 안의 농촌 지대 등 여러 장소를 다루고 있다. 틈날때마다 카메라를 들고 사진을 찍었기 때문에 마치 생생한 화보를 보는 느낌도 자아낸다.

책에서 다뤄지는 장소들의 공통점은 두 가지인데 먼저 그중 하나는 그곳이 바로 시민의 생활 터전이라는 점, 또 하나는 이 장소들이 서울의 변두리라는 점이다. 우리가 변두리를 둘러보며 같은 장소를 시간 간격을 두고 반복해서 걷는 것, 여럿이 걸을때 서울을 제대로 느낄 수 있다고 말한다. 이런 과정을 통해 우리의 서울을 가치있게 만든다고 말한다.

현대의 서울을 다루고 있지만 많은 개발을 통해 이제는 추억이 되어버린 아파트 단지와 상가와 골목, 공단과 종교 시설, 주택가와 빈민가, 유흥가와 집창촌, 서울 안의 농촌 지대를 만날 수 있다. 아울러 이런 장소들의 풍경은 말 그대로 하루가 다르게 변하고 있다. 광범위하게 이루어지고 있는 재개발은 그 한 단면일 뿐이다.

우리가 보통 서울답사를 할때 다양한 문화유산을 중심으로 걷지만 과연 그런 행위가 서울을 제대로 느낄 수 있는것인가에 대해서는 의문점이 남는다. 저자는 조선 왕조의 유산은 그 자체로 서울의 소중한 자산이지만 서울에서 소중히 보존되어야 할 것이 단지 그뿐은 아니라고 강조한다.

"저자는 조선 왕조와 사대부 문화의 계승을 서울의 정체성 확립과 동일시하는 관점을 비판한다. 이 관점을 [조선 왕조 중심주의]라 칭하고, 강남 개발 과정에서 파괴된 백제 고분과 왕성들, 은평 한옥 마을 조성 과정에서 파괴된 5,000여 기의 평민 무덤을 예로 든다. 한편으로는 일제 잔재 청산을 이유로 근대 문화 유산을 마구잡이로 훼손하는 행태도 문제 삼는다. 일제를 옹호하자는 게 아니다. 아픈 역사를 감추고 지울 것이 아니라 보존하고 드러내야만 교훈도 얻을 수 있다는 이야기다.소개글 발췌)"

외국에 비해 많은 문화적인 유물이 없는 서울을 흔히 [침략을 많이 받아서], [일제의 약탈] 때문이라고들 하지만 저자는 그 책임이 현대 한국에도 있다고 지적한다. 우리는 사대문 안 조선 왕조를 복원해 유네스코 문화유산 등재 같은 일에 매달리는 한편, 사대문 밖 오래된 장소들은 함부로 파헤쳐 재개발하는 데 여념이 없다고 비판한다. 살아 숨쉬는 서울에 대해 다시 한 번 생각해볼 수 있는 책이었다.

센 강의 이름 모를 여인

센 강의 이름 모를 여인
기욤 뮈소 지음, 양영란 옮김 / 밝은세상 / 2022년 1월

현존하는 프랑스 최고의 인기작가인 기욤 뮈소의 신작이다. 한국에서만 이 번 작품으로 그의 소설이 총 18권째 출간했으니 기욤 뮈소의 인기는 가히 세계적이라고 할 수 있다. 아울러 그의 모국인 프랑스에서는 2004년에 발표한 [그 후에] 이후 기욤 뮈소가 쓴 모든 소설이 프랑스 베스트셀러 1위에 올랐다고 한다.

뿐만 아니라 2018년 작 [아가씨와 밤]이 6부작 드라마로 제작돼 방영되었고, 그 외 다수의 소설이 영화와 드라마로 제작되었다. 우리나라에서도 영화로 만들어진 작품이 있을 정도로 그의 소설은 플롯이 상당히 탄탄한편이다. 기욤 뮈소의 모든 소설을 읽어보지는 못했지만 시간이 지날수록 스릴감이나 극적 구성은 더욱 단단해진다는 느낌을 받았다.

이웃 나라의 히가시노 게이고처럼 부지런한 작가인 뮈소는 20년 가까이 작가로 활동하는 동안 매년 한 권씩 소설을 내고 있고, 프랑스뿐만 아니라 세계 각국에서 베스트셀러가 되고 있다. 작품 초기에는 로맨스, 판타지, 스릴러가 결합된 작품들이 주를 이루었다면 위에도 언급했듯이 최근에는 스릴러의 비중이 큰 편이다.

이 번 작품도 스릴러소설에 가까운 형태인데 아마도 영화로 만들어지지 않을까 싶을 정도로 재미있다. 그야말로 페이지 터너의 기량이 만개한것 같다. 소설의 줄거리를 간단하게 살펴보자면,

"센 강을 지키는 하천경찰대가 익사 직전의 한 여인을 구조한다. 옷을 전혀 걸치지 않은 알몸에 손목에 시계와 팔찌를 차고 있다. 여인의 다리에는 담쟁이덩굴로 만든 왕관, 얼룩무늬 모피 문양 문신이 새겨져 있다.

질문을 해도 기억을 잃은 상태라 자신이 누구인지조차 알지 못한다. 하천경비대는 여인을 경찰청 간호실에 입원시킨다. 경찰청 간호실 안전 요원이 병원으로 이송하던 도중 여인은 몰래 도망친다. 여인이 머물렀던 경찰청 간호실의 병실에 금빛 머리카락과 소변이 남아 있다.

BNRF(국립 도주자 수색대)에서 수사팀을 이끌던 록산 몽크레스티앙 경감은 한직인 BANC(특이 사건국)로 전출된다. 센 강의 이름 모를 여인에 대한 사건을 맡은 록산은 여인의 머리카락과 소변으로 유전자 검사를 실시한 결과 매우 놀라운 사실을 발견한다. 여인의 이름은 밀레나 베르그만, 독일 출신의 유명 피아니스트이다.

그런데 그녀는 일 년 전 아르헨티나의 부에노스아이레스를 출발해 파리로 향하던 에어프랑스229 항공기에 탑승했다가 추락 사고가 발생하면서 현장에서 사망한 사실이 밝혀진다. 그 당시 담당 경찰은 사망자들의 유전자 검사를 철저하게 진행했고, 가족들의 사체 확인 절차를 거치며 신원 확인을 마무리한 만큼 오류 가능성은 제로에 가깝다고 주장한다. 그렇다면 센 강에서 건져 올린 여인은 누구인가?(소개글 발췌)"

[센 강의 이름 모를 여인]은  고대 그리스의 디오니소스 신화와 센 강을 배경으로 전해 내려오는 데스마스크 이야기를 적절하게 배합해 한 편의 매끈한 스릴러물로 창조해냈다. 언제 영화로 나올런지 모르겠지만 시나리오를 쓰는 재미도 쏠쏠할것 같은 작품이다.

ZOO

ZOO
오츠이치 지음, 김수현 옮김 / 황매(푸른바람) / 2007년 7월

일본에서 천재작가중 한 명으로 불리우는 오쓰이치(오츠이치)의 초기 단편소설집이다. 작가의 데뷔작인 [여름과 불꽃, 그리고 나의 사체]을 예전에 아주 인상적으로 읽었는데, 그가 무려 17살때 썼다는 사실을 뒤늦게 확인하고 깜놀했다. 아마 그 때 이 책을 구입한것 같은데 이제서야 접해봤다. 오히려 최근 단편소설집인 [메리수를 죽이고]를 더 먼저 클리어했다.

한때 장르소설에 빠지며 몇 백권의 책을 닥치는대로 구입했다. 그 때는 책값도 쌌고 할인도 정말 자주했는데 이제는 책값도 오르고 할인도 정해진 범위가 있어 장르소설은 웬만하면 구입하지 않고 대여해서 읽고 있다. 당시 마구 질렀던 책들을 한 권씩 클리어하고 있는 와중에 오쓰이치의 서늘함이 생각나 페이지를 들춰봤다.

총 10권의 단편소설이 담겨있다. 목차를 통해 출연작들을 살펴보자면,

SEVEN ROOMS
SOㅡfar
ZOO
양지의 시
신의 말
카자리와 요코
Closet
혈액을 찾아라
차가운 숲의 하얀 집
떨어지는 비행기 안에서

후기에서 역자는 이 단편집을 두가지 계열의 분위기가 어우러졌다고 말한다. 

"이렇게 표현하면 퓨어 계열과 다크 계열이 혼재한 작품집이라는 것처럼 들릴 수도 있겠다. 물론 그것도 틀리지는 않지만 한 편 한편의 작품 속에 그 두 분위기가 섞여 녹아들어 있다고 하는편이 정확하리라. 예를 들면 오싹해서 피부에서는 소름이돋는데, 동시에 가슴이 죄어드는 애절함과 함께 눈에서는눈물이 흘러내리는 느낌. 서늘한 불길함 한복판으로 생겨나는 안도, 절망감 속의 평온,"

개인적으로 표제작인 ZOO 보다 첫 번째 '세븐룸스'와 '카자리와요코', '떨어지는 비행기 안에서'등 세 편이 좋았다. 전반적으로 소설들의 질이 균질한편으로 각기 매력이 있었고, 몇 몇 편들은 장편으로 만들어도 좋을만큼 이야기의 매력이 넘쳤다. 오쓰이치 특유의 꿈과 현실의 아스라한 경계, 이곳에서 마음속의 어두움을 느끼고 싶다면 일독을 권해드린다.
 

넥스트

넥스트 - 세계가 직면한 5가지 거대한 변화
빈센트(김두언) 지음 / 경이로움 / 2022년 3월

요즘 시간이 날때마다 유튜브에서 재테크에 관한 방송을 골라보고있다. 유튜브는 확실히 TV방송과는 또 다른 장점이 많은 채널이지만, 반면에 확증편향에 빠질 수 있다는 단점이 있기 때문에 될수록 여러가지 채널을 보려고 노력한다. 그런 과정중에 저자가 출연한 방송을 봤던 기억이 있는데 상당히 논리정연하게 말씀을 잘하는분이라는 느낌을 받았다.

이 책도 향후 다가올 근미래에 대해 저자의 생각을 간단명료하고 깔끔하게 정리했다. 저자는 닉네임 빈세트로 활동중인 이코노미스트다. 이외에 교수, 유튜버, 작가등 다양한 방면에서 활동중이며 30대 시절에 증권사맨으로 일하다가 현재 AI 핀테크 업체 두물머리에 근무중이며, 빅데이터 이코노미스트로서 OCIO 사업을 총괄하고 있다.

이코노미스트로 활동하며 그동안 말해왔던 글로벌 전망을 해보고,  무엇을 준비해야되는가에 대해 책으로 엮어냈다. 이를 다섯 가지의 변화로 정리했는데,  넥스트 레벨(next level), 넥스트 체인(next chain), 넥스트 제너레이션(next generation), 넥스트 애셋(next asset), 넥스트 리스크(next risk)다. 소개글을 통해 각 변화에 대한 내용을 간단하게 살펴보자면,

Next Level, 중금리 시대가 오다

지금까지의 저물가-저금리 시대는 끝났다. 대신에 한 단계 높은 중물가-중금리 시대가 올 것이다. 그렇다면 계속 금리가 오르는 상황이 이어질까? 저자는 2022년 상반기에 금리 인상 속도가 정점을 찍고, 이후 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망한다. 오히려 미국은 2022년 하반기에 들어서면서 경기 부진의 우려 때문에 금리를 인상하는 데 주저할 가능성이 높다고 본다. 이렇게 과거보다 한 단계 높아진 물가와 금리, 그리고 완만한 횡보의 성장세가 이어지는 ‘슬로플레이션’ 시대가 다가온다.

Next Chain, 새롭게 재편된 글로벌 밸류체인

2022년에는 차이메리카가 해체되고 글로벌 밸류체인이 재편될 것이다. 기존에 생산자였던 중국은 내수시장을 키우는 데 공을 더 들일 것이고, 소비자였던 미국은 친환경 투자에 심혈을 기울일 것으로 보인다. 미중 무역갈등이 심화되며 차이메리카가 깨졌다. 중국을 외면하는 미국은 다른 수입처가 필요하다. G2의 대립이 점점 심화될수록 한국은 어느 한쪽을 선택해야 하는 시간을 맞이하고 있다.

Next Generation, MZ세대가 세상의 중심

MZ세대가 세상의 중심으로 떠올라 수많은 트렌드를 리드한다. 그들은 세계적으로 인구도 많고 구매력도 높아 앞으로 시장을 주도할 핵심 세대가 될 것이다. MZ세대의 세 가지 특징은 이상주의, 이타주의, 초개인화다. MZ세대의 특징을 바탕으로 앞으로의 투자 방향을 고려해보면, 메타버스, NFT, ESG와 친환경, 빅데이터 분야에서 새로운 비즈니스 기회를 찾아볼 수 있다.

Next Asset, 대안자산

코로나를 겪으며 전통자산에 속하는 주식, 채권, 부동산 가격이 크게 상승했지만, 조금씩 조정을 받는 모습을 보인다. 인플레이션 이슈로 2022년에는 지난 몇 년간 상승했던 자산들의 가치가 횡보 또는 하락할 수도 있다. 물론 오르더라도 과거처럼 큰 폭의 상승을 기대하기는 어렵다. 저자는 전통자산을 대체할 대안자산으로 가상화폐에 주목한다. 아직 변동성이 크고, 완벽한 모습의 자산으로 자리를 잡은 건 아니지만, 가상화폐는 중요한 대안자산이다.

Next Risk, 전쟁과 양극화

과거는 석유를 차지하고자 전쟁을 벌이는 시대였다면, 지금은 전 세계 강대국들이 반도체를 확보하기 위해 전쟁을 불사하는 시대가 되었다. 미국은 반도체 확보 전략을 투 트랙으로 펼쳐갈 것이다. 먼저 반도체 벨트를 형성 중인 한국과 대만에서의 영향력을 확대할 것이고, 그다음으로 미국 내에 반도체 파운드리 인프라 구축에 많은 투자를 할 것이다. 양극화 문제는 코로나 이전부터 쉽게 해결할 수 없는 갈등으로 자리 잡고 있었다. 그런데 코로나가 전 세계를 덮치자 양극화가 더욱 뚜렷해졌다. 경제력을 중심으로 나라 간, 계층 간, 세대 간의 간극을 하나로 봉합하기 힘든 상황으로 치닫고 있다.

코로나로 인한 팬데믹은 점차 엔데믹으로 향하고 있다. 시중에 엄청나게 풀렸던 유동성의 거품도 이제 줄여나가야될때다. 물가상승에 따라 전세계적으로 금리인상이 확실한 싯점에서, 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 불확실성이 증대되고있다. 이에 대해 면밀하게 분석하지 않는다면 개인들의 자산가치는 큰 폭으로 하락할수도 있는 상황이다.

아울러 G2의 대립이 격화되고있는 싯점에서 저자는 글로벌 밸류체인에 변화가 올것을 예상하며 미국을 중심으로 하는 체인에 올라탈것을 조심스럽게 권고한다. 예측은 예측일뿐이지만 저자의 금융, 경제뿐만 아니라 MZ세대, 양극화, 대안자산 등 트렌드와 투자에 식견을 참고해 향후 다가올 투자시장에 대비하자면 일독을 권해드린다.