지식산업센터는 어느 부지에나 다 지을 수 있는 부동산이 아닙니다. 준공업지역과 수도권의 신규 택지개발지구에 주로 건설됩니다. 한정된 토지에 지어지는 지식산업센터는 희소한 만큼 그 가치가꾸준히 상승하고 있습니다. 안정적인 노후를 위해 매달 월세를 받는수익형 부동산으로서, 그리고 꾸준히 가치가 상승하는 부동산으로서 손색이 없는 지식산업센터는 현 시점에서 가장 적극적으로 투자해야 하는 부동산 시장의 블루오션입니다.
앞에서 살펴본 것과 같이 서울의 지식산업센터는 구로, 금천, 성동,
영등포, 송파, 강서 등 6개구에 집중되어 있습니다. 이는 서울의 지식산업센터가 대부분 준공업지역에 지어지는데, 준공업지역 토지가이 6개구에 있어서 그렇습니다([그림 9] 참조).
지식산업센터를 반드시 준공업지역에 지을 필요는 없습니다. 지식산업센터는 건축법상 ‘공장‘으로 분류되며 주거지역(일반, 준주거),
상업지역(중심, 일반, 근린), 공업지역(전역) 및 녹지지역(자연, 생산) 등
결과적으로 건축 용적률이 잘 나오고 땅값도 어느 정도 저렴한준공업지역에 지식산업센터가 많이 들어갑니다. 이런 이유로 인해서울 지식산업센터의 80% 이상이 준공업지역에 있습니다.
물건을 소개받았을 때 그 자리에서 바로 정밀하게 수익률을 계산하기 어렵습니다. 그때는 그냥 월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나누어보세요. 저는 이것을 순수 수익률이라고 부르는데, 2021년 초 현재 서울은 이 수익률이 4% 정도면 적당하고,
5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 보면 됩니다. 요즘은 분양가가 높아져서 순수 수익률이 4%보다 낮은 경우도 많습니다. 이렇게 순수수익률로 계산하면 자기자본 수익률을 높아 보이게 하는 함정에서피할 수 있습니다. 수익률을 정확히 계산하기 위해 고려하는 요소는4장에서 좀 더 자세히 다루겠습니다.
용적률: 대지 크기 대비 지상 건축물 바닥면적의 합을 용적률이라고 하는데, 준공업지역의 경우 기부채납을 하면 용적률 480%를 받을 수 있습니다.
즉 1평의 땅이 있으면 지상에 4.8평을 올릴 수 있습니다.
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건폐율: 대지면적 중에 건축할 수 있는 최대한의 면적을 말합니다. 서울은준공업 용지에 대해 최대 70%까지 허용합니다. 즉 1평의 땅이 있으면 1층바닥면적을 최대 0.7평까지 지을 수 있습니다.
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