나는 수요(서울·경기 10~11년차 부부) 증가, 공급 서울 아파트 입주 물량 감소, 유동성 강화(3기 신도시 토지보상금 지급)의 3박자가 맞아떨어지면서 2021년 상승을전망했고 중장기 정점을 2023~2024년 전후로 예상했다.
2023~2024년 이후에는 수요(서울·경기 10~11년차 부부) 감소, 공급 증가(서울아파트 입주 물량 증가, GTX-A · 신안산선 개통, 주택임대사업자 매물 증가, 3기 신도시 입주)로 인해 중장기 하락장에 접어들 것으로 보았다. 그렇다면 서울의 중상기 하락장 기간 동안 어디에 투자해야 할까? 바로 부산이 유망하다고 보았다. 5년이상 하락한 적이 없는 서울 부동산의 특성상 다시 시작될 재건축 및 1기 신도시 멸실에 따른 주택 부족을 이유로 2028년 전후를 중장기 저점으로 추정했다.
이런 방식으로 시장이 흘러간다면 우리가 택해야 할 길은 명확하다. 유주택자는 2023~2024년경까지 서울 아파트를 팔고, 부산으로 갈아타는 것을 고민해야 한다. 무주택자는 ① 지금 서울 아파트를 사서 2023~2024년경까지팔거나 ② 2028년 전후로 추정되는 저점까지 기다리는 것이다. ①번의 경우는 보유 기간이 짧기에 거액의 양도세를 물어야 하는 단점이 있고 ②번의 경우는 장기간 무주택자로 있어야 하기에 높아질 전세가에 대한 대비가 필요하