[오늘의 한문장] 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다

그렇다. 서울 아파트 시장에 하방 압력을 가할 첫 번째 파도, 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업 속도에 급피치를 올려서 인허가를 얻은 2017년 7만 4,984호의 존재가 2023~2024년 막대한 입주 물량으로 나타날 예정이다.
동남권에서만 둔촌 주공(올림픽파크 에비뉴포레) 1만 2,032호, 개포 주공1단지(개포 디에이치 퍼스티어 아이파크) 6,702호, 개포 주공4단지(개포 프레지던스 자이)3,375호, 신반포3차+경남(래미안 원베일리) 2,990호, 진주 2,870호, 미성크로바 1,910호, 흑석3구역(흑석 리버파크 자이) 1,772호 등이 2023~2024년에 입주할 것으로 예상된다.
동남권 외에도 이문. 장위 수색 등 재개발 구역에서 2023년부터 대거 입주를 시작할 것으로 보인다. 이는 2021 ~2022년 입주 물량 급감으로 한껏 부푼서울 부동산 버블을 꺼트리기 시작하는 첫 번째 신호탄이 될 것이다.

앞서 이야기했듯이 1기 신도시 입주가 시작되었기 때문이다. 따라서 돈이 풀려 화폐가치가 하락한다고 해서 집값이 반드시 오른다고 보기는 어렵다. 화폐가치 하락은 부동산과 같은 실물자산 가치의 장기 우상향 근거는될 수 있으나 단기 상승 근거로는 충분하지 않다.
앞 페이지에 있는 그래프에서 보다시피 통화량은 단 한 번도 줄지 않고증가하기만 했는데 과거 34년간 서울 부동산은 24년을 상승했고 10년을하락했다. 집값을 전망할 때 통화량 외에도 수요와 공급을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.

사실 바닥이 언제인지, 지금이 바닥인지 알아채기란 사람의 판단 영역 밖이다. 그래서 여기서 한 가지 팁을 소개할까 한다. 사실 서울 부동산은 일단 상승하면 1년 만의 상승으로 끝난 적이 없다. 서울 부동산은 거함(巨艦)과 같아서한번 방향을 틀면 바로 다른 방향으로 전환되기 어렵다. 바닥을 다지고 상승으로 전환되면 관성이 붙는 셈이다. 따라서 2020년대 후반부에 서울 부동산이 1년이라도 반등에 성공한다면 그때 진입을 실정해도 무방하다. 그 이후 수년간 상승할 가능성이 크기 때문이다.
"중장기 하락장 끝에 부양책까지 시행될 가능성이 큰 2020년대 후반부에는서울부동산의 재반등이 시작될 것이다."