환지 방식의 장·단점 이해
환지 방식은 사업시행자 입장으로서 토지를 매입하지 않으므로 초기 투자비가 절감되어 자금조달 부담이 완화될 수 있다. 또한 주민 입장으로서 토지 소유자 등 원주민이 사업의 주체가 되므로 사업에 직접 참여하여 개발이익이 주민에게 환원된다.
환지 방식이 갖는 문제점은 토지 소유자 등 다양한 이해 관계자의 의견 조율 및 동의 절차로 사업이 지연될 수 있다. 또한 부동산 경기가 좋지 않으면 체비지 매각 지연으로 인해 사업비 회수지연 등의 문제가 발생할 수 있다.
따라서 환지 방식의 장점인 토지 소유자에게 개발이익이 환원된다는 점에 착안하고, 사업비 부족으로인한 문제가 없는 공공기관이 시행하고 있는 지역에 환지 투자를 하는 것이 안전하고 빠르게 수익을실현할 수 있는 방법이다.
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환지 대상지를 어떻게 찾을까?
수강생들이 자주 묻는 내용이다. ‘2019년 말 기준 전국 도시개발구역 현황 통계에 따르면 도시개발구역으로 지정되고 사업이 진행 중인 곳은 306개, 이 중 환지 방식 사업 대상지는 무려 151개나 된다. 이렇게 환지 대상지가 많다는 것은 투자의 기회다. 그렇다면 어떻게 찾을까?
첫째, 전국개발정보 지존(http://www.gzonei.com) 사이트를 활용한다. 전국의 각종 개발사업 현황이잘 정리돼 있으며, 도시개발사업 관련 정보를 얻을 수 있다(유료).
둘째, 아쉽게도 공기업에서는 개발정보를 한 눈에 볼 수 있는 사이트는 없다. 그래서 나는 매일 아침 인터넷 검색창에 ‘도시개발사업 환지‘에 대해 검색한다. 새로운 뉴스가 나에겐 곧 정보다. 하나도 빠짐없이 지나치지 않고 꼼꼼하게 체크한다. 결국 찾고자 하는 관심과 열정이 있다면 보이지 않던 것도 보이게 된다.
환자, Land Substitution는 말 그대로 바꿀 환樂, 땅 지 로써 새롭게 조성된 땅으로 바꿔 주는 것을 말한다. 다시 말하면 임야나 농지 등을 아파트나 단독주택 등을 지을 수있는 땅으로 되돌려 받는 토지를 말하는 것으로, 도시개발사업에서 적용하는 사업방식 중 환지 방식에 해당한다. 환지 방식의 내용을 잘만 이해하면 토지 투자의 불확실성을 제거할 수 있고 확실한 수익을 얻을 수 있다.
억 투자로 평생 연봉 만들기 프로젝트 소규모 토지개발 디벨로퍼의 5가지 성공짐>① 높이 오르고 싶은 땅의 특성처럼 진취적이고 긍정적인 마인드를 가진다.
② 부동산의 소비자가 아닌 생산자가 된다.
③ 지식과 경험을 쌓는 일에 돈과 시간을 아끼지 않는다.
④ 자만과 욕심은 금물, 소규모 토지개발에 집중한다.
⑤ 철저히 분석하되, 타이밍을 놓치지 않는다.
+ ‘레지던스의 장점계약 시 청약통장이 필요하지 않다.
② 주택 수에 포함되지 않는다.
③ 분양권 전매제한이 없다.
④ 아파트와 동일한 구조이기에 아파트 대체제로 충분할 수 있다.
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