지난 3년간의 문재인 정부 부동산 정책에 대한 수많은 리포트를 읽고 시장반응을 본 뒤 내린 결론이 있다. 부동산 의사 결정 시 가장 중요한 건첫째도 입지, 둘째도 입지, 마지막도 입지라는 것이다다만 실거주든투자는 부동산 입지를 제대로 활용하려면 먼저 수요와 공급을 파악하고,적정 가격을 알아야 하며, 상품 경쟁력까지 공부해야 한다.
가격은 상품 경쟁력이 좌우한다. 입지가 좋고 새 아파트일수록 비싸다.구도심보다는 대규모 택지개발지구가, 소규모 단지보다는 대단지의 상품가치가 높다. 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의112㎡(약 34평)형은 30억 원 전후로 거래된다.
3.3㎡당 9,000만 원전후다. 현 시점 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이건 거품가격일까, 정상 가격일까? 투자자끼리 사고파는 시장이라면 거품일 수있지만 실수요자 위주로 거래된다면 정상 가격일 가능성이 높다.
아크로리버파크는 투자로 접근하는 경우가 많지 않다.
교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할것이고,환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다.
교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다.
강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택기준이 이렇게 다양해졌다.
GTX_B주변 지역의 수요는 아직 충분치 않다.
정치적 결정 가능성이 농후하다.
가시화된 이후에 판단하라.
동탄은 1기 신도시와 경쟁하는 체제가 아니다. 스스로의 수요를 충당해야하는 지역이다. 산업단지가 들어오고 일자리가 많아질수록 동탄은 엄청난경쟁력을 갖출 것이다. 규모 면에서 1기, 2기 신도시 중 가장 큰 규모다.
현재는 미분양이 쌓이는 지역 중 한 곳이지만, 그것은 신규 분양되는동탄의 변두리 지역이지, 동탄역 주변 중심 지역은 프리미엄이 1억 원 이상형성되어 있다.