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부동산 新 투자전략
김송호 지음 / 지상사 / 2009년 3월
평점 :
절판
결혼 자금을 넉넉하게 준비하지 못한 부부가 결혼 후 가장 큰 목표로 삼는 것은 바로 내 집 마련이다. 물론 부모님이 여유가 있어서 혼수로 집을 사주거나 또는 젊은 시절부터 부지런히 돈을 모은 사람은 적게나마 내 집에서 신혼을 시작할 수 있다. 하지만, 대한민국 기혼자들의 대부분은 아직도 내 집 마련 꿈에 모든 인생을 맞추어 살고 있다. 20대 미혼인 사람은 현실감이 좀 떨어지지만 30대에 들어서면 미혼이든 기혼이든 자기집에 따라서 자신의 위치가 확연히 달라지는 것을 느낄 수 있다. 그래서 주부들은 더욱더 내 집 마련에 집착을 하는지도 모른다. 내 집이 있는가 없는가는 사회적 지위에서 큰 차이가 있다. 물론 나만 괜찮다면 별 의미가 없지만 주위의 시선을 의식하지 않을 수 없는 것이 우리 사람들이다. "얘~ 너희 집 몇 평이니?" "너희 이번에 어디로 이사했다며?" 전세나 월세에 살고 있는 사람은 괜히 주눅이 들기 마련이다. 애써 부인하려고 해도 부인할 수 없는 현실이다. 그리고 2000년대 중반부터 재테크에 대한 관심도가 전국민적으로 붐을 이루어 펀드 및 부동산에 개미투자자들이 엄청나게 몰리게 되었다. 재테크에 관심 없는 나도 워낙 주위에서 이야기를 많이 하여서 대충은 알고 있을 정도니 말이다. 간단하게 생각하면 지금까지 모은 돈과 은행 대출금으로 아파트를 구입하고 전세를 내준 다음 전세금으로 대출금을 갚고 전세금은 저축으로 모으면 된다. 집값 상승으로 인해서 무조건 나에게는 남는 장사가 되는 것이다. 이것이 바로 부동산 불패의 신화인 것이다. 그런데 문제는 집값이 올라야 남는 장사가 되는 것인데 과연 집값이 오를까? 그 부분에 대해서 부동산 신 투자전략이라는 이 책을 보고 공부를 해 보자.
거두절미하고 논,밭,임야 등 기타 부동산에 대해서 언급하지 않기로 하자. 이 책에도 나와 있듯이 온 국민의 관심사는 바로 아파트에 있기 때문에 아파트에 대해서만 이야기 하도록 하자. 1960년대 이후 우리나라에 아파트가 들어서기 시작하였고 1980년대에는 아파트가 부동산 투자의 상위 순위로 떠오르게 된다. 그전에는 논,밭,임야가 대부분 투기 대상이었지만 소자본 또는 대출에 의지해서 투자를 하는 일반인들에게는 논,밭,임야의 현금 유동성 때문에 아파트가 각광을 받게 된다.
특히 서울의 아파트는 상상을 초월할 정도로 가격이 올랐다. 과연 우리의 휴식처인 집 즉 아파트가 건설 및 대지 비용을 몇 배나 상회하는 가격으로 거래되고 있는 것을 이해할 수 있는가? 물론 이해를 하기 어렵지만 내가 지금 아파트를 소유하고 있다면 이해를 할 수 있는 문제다. 다른 아파트 가격이 오르는 것은 싫지만 내 아파트 가격이 오르는 것은 그만큼 나의 자산의 늘어나는 기분 좋은 일이 아닌가? 애써 아니라고 할 필요는 없다. 나도 서울에 사는 지인이 우연하게 아파트를 구입했고 몇 개월 뒤에 집 값이 3~4배 오르는 것을 보았다. 아파트 가격이 2억대였는데 순식간에 5~6억 이상이 되어 버린 것이다. 자기의 자신이 5~6억이면 상당한 자산이다. 하지만, 이건 눈먼 돈에 불과하다. 왜냐면 현금 유동성이 떨어지고 또 그 5~6억으로 다른 곳에 아파트를 장만하기 어려운 일이기 때문이다. 그럼 지방으로 내려가면 되지 않느냐고 말 할 것인데 왜 강남의 아파트 가격이 폭등할까? 라고 생각해 보면 답은 의외로 간단하다. 첫 번째는 투기세력 그리고 두 번째는 바로 학군이다. 우리나라의 교육열은 세계 최고의 자부심을 가질 정도다. 나의 주변에 학부모들도 자녀들의 학교 때문에 이사를 결정하는 이유가 가장 많았다. 물론 더 넓고 더 좋은 아파트에 살면 좋겠지만 굳이 무리해서라도 이사를 하는 이유는 그런 이유가 가장 크지 않겠는가?
실물경기가 얼어붙고 세계적으로 금융위기가 도래한 지금 과연 부동산 투자는 나에게 득이 될 것인가? 아니면 해가 될 것인가? 저자는 부동산이나 금융관련 전문가가 아니다. 그래서 그런지 오히려 쉽게 독자들이 이해할 수 있는지도 모른다. 물론 깊이를 요구하는 독자들 같은 경우는 다소 실망할 수도 있지만 말이다. 저자는 이야기한다. 한국 부동산 시장의 미래를 예측 하는 방법은 3가지 정도로 압축할 수 있다. 첫 번째는 반복의 법칙이다. 이 반복의 법칙을 쉽게 설명하자면 10~12년 주기의 부동산 상승 시기를 이해 하는 것이다. 여기서 구체적으로 말하기는 어렵지만 보통 우리나라 부동산 시장은 10년 단위로 부동산이 상승한다. 88~89년 그리고 99~2000년. 그런데 문제는 이 주기가 이제는 너무 복잡한 시스템들이 얽혀서 별로 의미가 없어졌다는 이야기다. 올해가 벌써 09년 인데도 부동산의 침체일로를 걷고 있다. 쉽게 부동산을 예측할 수 있지만 그만큼 리스크는 크다고 볼 수 있다. 두 번째는 시나리오의 의한 미래 예측이다. 이 말은 곧 부동산이 오를 경우와 오르지 않을 경우의 시나리오를 예측하고 급변하는 사회에 대응한다는 이야기다. 물론 쉬운 방법은 아니지만, 시나리오에 의한 예측은 부단한 공부와 통찰이 필요하다. 세 번째는 트렌드에 의한 부동산 예측이다. 트렌드라고 하면 인구의 유동성과 아파트 밀집, 학군 그리고 가격 변화와 금융의 유동성등 다양한 트렌드들이 존재한다. 하지만 이 방법도 쉬운 것은 아니다. 하지만 투자라고 하는 것은 누군가에게 맡길 수도 있지만 본인이 공부를 하고 또 자신의 것으로 만들어야만 가장 안정적이라고 할 수 있다.
저자는 앞으로 부동산의 상승은 소폭으로 보고 세계적인 부동산 트렌드를 봤을 때 전세나 아파트 매입보다 펀드 또는 임대형 아파트 투자가 성행 할 것으로 내다보고 있다. 그 이유는 우리와 경제 구조나 정치적 구조가 가장 비슷한 일본,미국이 이런 트렌드로 흘러 가고 있기 때문이다. 특히 일본의 부동산 버블은 우리에게 좋은 본보기가 된다. 현재 우리나라가 1990년대 일본 버블 붕괴의 수순을 밟고 있다고 해도 과언이 아니다. 대출을 받아서 아파트를 구입하고 쏟아지는 물량에 따른 역전세 현상이 일어나고 그에 따른 대출 원금과 이자의 압박은 수많은 개미투자자를 벼랑으로 몰고 있다. 일본은 부동산 버블 후 아파트 가격이 절반 이하로 대부분 떨어졌다. 물론 나도 전문가가 아니고 저자도 전문가가 아니라서 우리나라 부동산이 꼭 그렇게 된다는 이야기는 아니다. 하지만, 흘러가는 트렌드의 방향이 그렇게 제시하고 있는 것이다. 결론은 앞으로의 부동산 투자는 너무 무리해서 하면 분명히 손해를 볼 것이고 세상의 트렌드 변화를 주시하면서 적절한 투자 방법을 그리고 나에게 맞는 투자 방법을 모색하는 것이 앞으로 부동산 신 투자전략이 될것이다.