[서평] 1기 신도시 재건축 미래지도(메디테라 지음)

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

또 부동산 책 읽었다.

원래 순서대로 읽으면 다른 거부터 봐야 하는데 부동산을 좋아하는 나는 오늘도 순서를 바꿔서 이 책부터 읽었다. 더군다나 내가 좋아하는 1기 신도시. 뭐 강남만 전문적으로 리뷰하는 블로거분들도 있고, 용산/마포 재개발을 전문적으로 다루는 블로거분들도 있지만 역시 내 사이즈에는 1기 신도시가 딱인 듯(비하하는 거 절대 아님). 1기 신도시라고 만만하게 생각하는 건 아니고 1기 신도시에서 자라서 1기 신도시에서 살면서 투자를 여러 번 고민했으니 그래도 나름 많이 알고 있다고 생각했다.

이번에 메디테라 님이 1기 신도시에 관한 책을 내셨다고 해서 정말 기대가 많았다. 집에 도착하자마자 읽어 보았다. 사실 1기 신도시 강의는 몇 번 들을 기회가 있었는데 단 한 번을 못 들었다. 이렇게 육아가 힘들다. 메디테라 님도 내가 기억하기로 북극성 아카데미에서 수업을 하셨었는데 나는 개인적으로 북극성 아카데미 되게 좋아한다. 무엇보다도 북극성 아카데미에서 강의하던 분들 중에 무엇이 되었든 문제가 생겨서 강의에 차질이 생기거나 한 분이 단 한 명도 없었다. 투명하고 깔끔한 운영 때문에 되게 좋아하는 학원 중 하나이다.

메디테라 님은 특이하게도 교사로 일하던 분이다. 맞벌이 수입으로도 아이 병원비를 감당할 수 없자 본격적으로 부동산 투자를 시작했다. 지금은 8년 차 투자자로 경제적, 시간적 자유를 누리고 있다고 한다. 저서로 <부동산 처방전> 이 있는데 이건 내 기억에 읽어본 적이 없는 것 같고, 북극성 멘토들과 공저로 지은 <직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡 한다>는 두 번 읽었다. 허무맹랑한 얘기나 자극적인 과장 없이 꼭 필요한 도움 되는 이야기들로 꽉 차 있는 책이었다.

바로 본론으로 들어가자.

제1장 제목은 "안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다."이다. 책의 제목도 그렇지만 사실 내용 상으로는 재건축만 다루지는 않는다. 요새 뜨는 정비 사업인 리모델링도 함께 다룬다. 1기 신도시가 요즘 주목을 받는 이유는 1기 신도시 특별법 때문에 더 그럴 텐데. 글쎄... 개인적으로는 정치적인 이슈가 결합되어 주목을 받는 경우에는 더욱 객관적으로 부동산을 바라봐야 한다고 생각한다. 1기 신도시에는 용적률과 대지지분이 재건축을 할 만큼 사업성이 나오지 않는 곳도 많다. 리모델링도 추가 분담금과 공사 기간 등 생각하면 쉬운 부분이 없으므로 잘 생각해 보아야 할 것이다. 그러나 1기 신도시에 입주한 전체 가구/호 수는 무시할 수 없다. 그래서인지 꾸준히 재건축과 리모델링 이슈가 쉬지 않고 들려오는 것도 사실이다. 어떻게 보면 진행을 하든 안 하든 계속 입소문을 타고 괜찮은 시세를 유지하는 것 자체만으로도 호재라 생각한다. 더군다나 서울에 비하면 갭투자에 들어가는 금액 자체가 적기 때문에 투자하는데 드는 부담도 적은 편이다.

제2장은 "1기 신도시 대장주, 분당." 뭐 이견의 여지가 없는 1기 신도시 대장 분당. 천당 위의 분당. 사실 개인적으로 분당만이 재건축이 가능하지 않겠나 하는 생각을 해본다. 1) 충분한 용적률과 대지지분이 나와서 사업성이 좋아야 하고, 2) 입지가 양호하여 일반분양이 잘 팔려야 한다. 3) 조합원들이 추가 분담금을 부담할 여력이 되어야 한다. 이런 요건들을 전부 충족시킬 수 있는 단지는 현재로서는 분당밖에 없지 않나 싶은데. 가장 큰 이유는 1번. 대지지분과 용적률이 분당 외의 다른 신도시들은 비교적 빡빡하게 지었기 때문이다. 분당에서는 그래도 재건축이 가능할 것으로 생각되는 아파트가 꽤 보이는데 시범 단지라든지, 효자촌이 괜찮을 것 같다. 나 역시 효자촌 단지 내 상가 물건을 고민하다 돈 없어서 포기한 적이 있는데(대개 이런 이유로 포기함 ㅋ) 분당에는 대지지분이 말도 안 되게 많은 상가도 적지 않다. 지분이 큰 상가를 고르는 것도 괜찮을듯하다.

분당은 리모델링 단지들도 역시 인기가 좋다. 난 분당까지는 리모델링은 시간이 걸려서 문제지 당연히 될 것이라고 보고 있다. 그러나 이미 시간이 참 오래 지난 것 같다. 그나마 속도가 빠르다고 진도 나가고 있는 곳이 느티마을 3단지, 4단지인데 내 기억에 여기도 이미 10년이 넘은 것 같다. 어찌 됐든 참고 기다리는 자에게 복이 있나니. 내력벽, 천고 등 소소한 문제들은 규제를 완화해서 정비 사업이 신속하게 이루어질 수 있도록 지원해 주면 좋겠다. 아무튼 내가 볼 때는 분당은 농담이 아니라 다 좋은 것 같다. 솔직히 말해서 눈 가리고 지도에서 그냥 아무 데나 찍고 매수를 검토해도 좋을 만큼 분당은 참 괜찮은 단지이다.

3장은 "아직 기회의 땅, 일산."이다. 책의 순서가 왜 분당 - 일산 순인지 모르겠다. 아마도 건설 물량 자체가 분당 - 일산 순으로 많기 때문이 아닐까 싶은데. 일산부터는 조금 더 신중을 기해서 투자를 고려하는 것이 좋을 것 같다. 개인적으로는 그렇게 본다. 학군과 교통. 두 마리 토끼를 모두 만족시키는 지역을 우선하여 보고 있다. 뭐 사실 많지 않다. 일산 서구의 후곡 학원가와 일산 동구의 백마 학원가이다. 서구가 동구보다 교통이 좀 열세인 편이긴 한데, 후곡 학원가는 사실 서구와 동구의 경계에 가깝긴 하다. 그리고 후곡 학원가가 백마 학원가보다 조금 더 큰 것으로 알고 있다. 사실 일산 서구는 일산으로 안 보는 사람들도 있기는 한데 뭐 그건 딱히 정하기는 좀 그러니까... 아무튼 개인적으로는 동구의 백마 학원가 쪽이 조금 더 투자 대상으로 보기에는 괜찮은 것 같다. 그러나 또 서구는 지금 이번 조정장세에서 더 많이 빠진 지역에 속하므로 실거주를 겸하기에는 서구를 잘 찾아보는 것도 괜찮을 것 같다. GTX 노선 등 교통 측면에서도 변화가 많이 일어날 수 있다. 사실 일산도 인구가 많은데 강남 접근성이 떨어진다는 단순한 이유로 1기 신도시 중에서 부천의 중동, 군포의 산본에 가격에서 밀리는 느낌이다. 향후 GTX 노선이 들어서면 바뀔 수 있을지 관심이 많이 가는 동네다. 대형 평수를 중심으로 용적률과 대지지분이 괜찮은 단지들이 있기 때문에 정비 사업이 어느 정도 효과가 있을 것 같다.

4장은 평촌이다. 제목은 "전통 학군지 강자, 평촌" 아마 평촌이 학원가가 제일 크지 않을까? 1기 신도시 학원가랑 중계동 학원가까지 다 둘러봤는데 평촌이 제일 큰 것 같다. 실제로 비교해 본 것은 아니고 내가 느끼기에. 그리고 내가 알기로도 평촌에 출강하는 강사들의 수준이 꽤나 높은 것으로 알고 있다. 맥도날드나 카페를 가도 여기서는 항상 애들이 공부하고 있음. ㄷㄷㄷ 평촌 또한 내가 아주 잘 아는 동네다. 동생네 부부와 부모님이 여전히 평촌이 살고 계시기도 하고. 평촌에 경매 물건 나오거나 급매물 나오면 돈은 없지만 꼭 한 번씩 가서 구경하고 오고. ㅋ 초원마을, 귀인마을 전용 85 기준으로 매매-전세 갭이 2억 안쪽으로 소액 투자할 수 있는 지역이었는데 전부 옛날이야기가 되어 버렸다. 아무리 학군지라서 전세가 받쳐준다고는 하지만 그래도 4억 내외는 있어야 마음 놓고 투자가 가능하다.

귀인마을, 향촌마을. 꿈마을, 목련마을이 인기 있는 단지다. 책에도 잘 설명을 했지만 귀인중, 평촌중, 범계중 학군이 인기가 높다. 사실 학업성취도 평가는 문재인 정권 들어서면서 진작에 없어졌고, 과거의 점수로도 귀인중과 평촌중, 범계중의 점수 차이는 거의 나지 않는데 아무튼 실제 학부모들이 느끼기에는 귀인중 선호 현상이 강하다. 인근 단지에서도 그래서 어떻게든 귀인중 단지로 이동을 많이들 하려고 하는 편이다. 뭐 그런 연유로 꿈마을 괜찮은 것 같다. 입주 폭탄 때문에 조정을 제일 많이 받았다고 하고, 앞으로도 트리지아 등 입주 물량이 꽤나 많은 편인데 그럼에도 불구하고 시세를 엄청 회복했다. 지금 글 쓰면서 네이버 부동산으로 확인해 봤는데 귀인마을 15억에 내놓기도 했네. 학군이 받쳐주다 보니 심하게 빠지지도 않고 빠진다 하더라도 금세 회복하는 분위기다.

다음은 중동이다. 5장의 제목은 "숨은 진주, 중동"이다. 중동서부터는 투자 매력이 조금 떨어진다고 생각한다. 그냥 적어도 내가 생각하는 방향과는 맞지 않는다고 생각했고. 안전한 투자는 첫째로 '여차하면 내가 직접 들어가서 살 수 있는 집에 투자하자'라는 생각을 가지고 있는데 우리 가족은 직장 문제 등으로 중동에는 거주하기가 어렵다. 그리고 중동의 단지 구성이라든지 가격대라든지 여러 부분에서 조금 내가 생각하던 부분과는 괴리가 느껴지긴 한다. 중동에서는 아파트보다는 가끔씩 나오는 다가구나 상가주택 경매 물건을 조금 참고하는 편이다. 1기 신도시 중에서 학군지, 학업에 대한 관심도도 상대적으로 떨어지는 지역이라 순전히 교통과 시세만 보고 투자 또는 거주하는 분들이 많다고 생각한다. 그래도 관심 단지를 꼽으라면 포도, 삼보, 영남 단지 정도? 그런데 지금 매매-전세 갭이 꽤나 적은 편이다. 신혼부부 또는 적은 투자금액으로 도전하기에 괜찮은 곳이라 생각한다.

마지막 제6장은 내가 20년 거주한 산본이다. 제목은 "평촌과 함께 가는 산본 신도시" 제목은 팩트인데 꼭 평촌의 동생 같은 느낌이다. 이게 사실인데 뭔가 기분이 좋지 않은 않다. ㅋ 산본은 그 입지 상 평촌을 뛰어넘기가 어렵다. 서울과의 접근성에서 차이가 나니까. 지하철로는 2~3 정거장 차이인데 그 갭이 사실 작지 않다. 산본에 오래 거주한 우리 부모님과 동생도 평촌이 훨씬 좋다고 하니 좋기는 좋은가 보다. 의뢰로 산본이 정비 사업을 매우 활발하게 진행하고 있다. 여기는 용적률과 대지지분이 그다지 사업성이 좋지 않은 단지가 대부분이다. 반면에 주차난은 얼마나 심한지 진짜 테트리스 잘해야 된다는 소리가 괜히 나오는 것이 아니다. 정말 상상을 초월하는 단지가 많다. 1~3단지, 6단지, 11단지 등 리모델링을 추진하는 단지들이 많은데 앞에도 말했다시피 혹시나 정비 사업이 더디게 진행되더라도 마음 놓고 투자를 할 수 있는 단지를 보는 것이 좋겠다.

4단지 한라, 5단지 가야 같은 경우는 용적률이 매우 낮기 때문에 재건축을 진행하려고 한다. 다만, 수리산역 생활권은 메인 상권이 아니다. 수리산역 앞에는 아무것도 없다. 수도권의 지대는 계속 상승하고 있기 때문에 언젠가 지대가 건축비를 압도하는 시기가 오면 재건축도 가능하겠지만 입지가 산본 내에서도 메인이라고는 볼 수 없는 만큼 여기 역시 신중하게 생각해 볼 필요가 있다. 산본 신도시 역시 신혼부부가 살기에는 아주 좋은 것 같다. 1~14단지 모두 중심상권까지 도보 이동이 가능하도록 잘 설계되어 있다. 개인적으로 관심 단지는 공교롭게도 초기부터 택지 개발 지구에 편입되지 않는 래미안하이어스, e편한세상금정역에코센트럴, 힐스테이트금정역이다. 신축이 귀한 동네기 때문에 더 그런 것 같다.

오늘은 이렇게 1기 신도시에 대해 공부해 봤다. 뭐 요새 가성비로 투자하지 말고, 살 수 있는 것 중에 무적권 젤 비싼 거 사라는 사람도 많은데 사실 1기 신도시도 가격이 꽤 나간다. 가벼운 마음으로 턱턱 살 수 있는 건 아니니까. 그래도 여전히 1기 신도시가 투입자금 대비 가성비가 아주 좋은 편이라 생각한다. 그리고 1기 신도시에는 속하지 않지만 이와 유사한 성격을 가지고 있는 광명이라든지, 용인 수지도 같이 정리를 해두면 좋으리라 생각한다.

[100자평] 1기 신도시 재건축 미래 지도

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

1기 신도시만 콕 찝어서 공부하고 쪽집게 투자할 수 있도록 도와주는 완벽한 책!

[서평] 나의 꿈 스타벅스 건물주(전재욱, 김무연)

나의 꿈 스타벅스 건물주
전재욱.김무연 지음 / 메이트북스 / 2023년 3월

제목도 재미있고 주제도 재미있는 책 한 권 또 읽었다.

제목 그대로 스타벅스 건물주가 되는 방법에 대한 책이다. 스타벅스 싫어하는 사람이 있을까? 최근에 거의 못 본 것 같다. 스타벅스 = 커피 공식이 성립할 정도로 가장 대중적이고 인기 있는 커피 브랜드가 되어 버렸으니까. 약속시간이 30~40분 남았을 때, 업무적으로 가법게 사람을 만나거나 잠깐 노트북을 이용해서 작업을 할 필요가 있을 때, 집중해서 공부나 업무를 해야 하는 젊은 세대까지 누구나 스타벅스를 친숙한 공간으로 받아들이다. 인근 상권을 살리기도 하고, 경쟁업종은 또 몰살시키기도 하는(반면에 스타벅스 주변에만 입점을 진행하는 저가 커피 브랜드도 있다.) 아주 파급력이 강한 브랜드이다.

개인적인 이야기지만 스타벅스 주식에 투자를 계속 고민하다 결국엔 1주도 사본 적이 없는데 투자의 범위도 넓힐겸 몇십 주 정도만 들어가 볼 걸 그랬나 싶기도 하다. 단순한 커피회사가 아니라 진정으로 고객의 마음을 사는 열정적인 기업이라는 생각이 든다. 그러니 이렇게 수십 년 동안 사람들의 마음을 사로잡을 수 있었겠지. 책은 기자인 두 분이 썼다. 전재욱 님과 김무연 님. 두 분 다 이데일리에 근무하고 있다. 전재욱 님이 혼자 작업을 하다 힘에 부쳤는지 후배 기자인 김문연 님의 도움을 받아 같이 공동으로 펴낸 것 같다.

스타벅스를 유치하면 성공인 것은 뭐 말할 필요도 없고. 그토록 사람들이 좋아하는 우량 임차인. 스타벅스를 뛰어넘는 우량 임차인을 우리는 언뜻 상상하기조차 힘들다. 스타벅스가 이렇게 인기가 있는 이유에는 그들의 독특하고 고유한 입점 전략이 큰 역할을 하고 있는 것 같다. 첫 번째, 오로지 직영으로만 운영한다. 가맹은 없다. 두 번째, 절대 부동산을 사지 않는다. 점포를 낼 때 100% 임차한다. 이것도 상당히 특이하다는 생각이 드는데 심지어 그 점포 발굴이 철저히 영업 비밀에 해당되어 이를 알아내기가 쉽지 않기 때문이다. 이 책은 그럼에도 불구하고 스타벅스에 관심이 많은 임대인과 투자자를 위해 스타벅스를 대해부 해보는 수고스러운 작업에 착수했다. 기본적으로 2021년 말 기준 1,653개 매장과 2,454개 등기부등본을 전수조사한 것이다. 중간에 실수로 잘못 뽑은 등기부등본까지 하면 더 많을 것이다. 그리고 이 글을 쓰는 나조차도 그렇게 등기부등본까지 뽑아서 전수조사할 정도로 건질 내용이 있나? 싶었는데 확실히 축적된 데이터는 숫자로 메시지를 던져준다. 스타벅스가 원하는 상가와 건물은 대략 이런 모습이라는 것을 알 수 있었다.

책은 총 6개의 장으로 구성되어 있다. 1장은 스타벅스 왜 가냐고? 있으니까!이다. 여기서는 대한민국에 스타벅스가 얼마나 많은 매장을 가지고 있고, 어디에 얼마나 분포되어 있는지 큰 틀 안에서 알려준다. 사실 1장만 잘 읽어도 본전 뽑는다. 1장이 제일 중요하지 않나 싶기도 하다. 스타벅스가 무엇을 가장 중요시하냐고? 그건 인구다. 두말할 필요가 없다. 인구구조와 스타벅스 매장 수가 거의 정비례하는 모습을 보여준다. 물론 어디든지 예외는 있는 법. 일부 매장이 인구가 적음에도 불구하고 매장이 입점한 지역이 있는데 이는 정주인구+유동인구에서 유동인구로 또 설명이 된다. 즉, 인접 도시/지역과의 접점에 속하는 지역으로 행정구역 상으로는 다른 지역에 속하나 유동인구가 많은 지역에 해당한다. 이런 식으로 스타벅스의 기본적인 입점 공식을 거시적으로 설명한다.

2장은 왜 스타벅스인가?이다. 여기서는 스타벅스가 어떻게 입점하고 또 어디에 주로 입점하는지, 점포개발팀은 무슨 일을 어떻게 하는지 대략적으로 설명한다. 스타벅스의 입점 프로세스에 대해 간략히 설명한다. 사실 입점 프로세스는 우리가 생각했던 것처럼 비밀스럽고 그 검토 결과를 공개하는 것이 아니라서 큰 도움이 되지 않을지 모르겠다. 그러나 등기부등본을 전수조사하면서 전체 매장의 면적이라든지 층수라든지 하는 것을 알아냈다. 따라서 우리는 스타벅스가 원하는 면적과 층수는 어떤 수준이며 평균값과 중간값이라는 수치까지 확인할 수 있게 되었다. 아울러 어떤 지역은 보통 얼마 정도 되는 사이즈가 괜찮겠더라 하는 부분까지도 말이다. 이런 정확한 정보들이야말로 점포개발과 입점에 큰 도움이 될 것이다.

3장은 한 달에 얼마 받으세요?라는 제목을 가지고 있다. 그렇다. 우리가 가장 궁금해하는 정보 중의 하나인 임대료를 해부한다. 나는 처음에 임대료를 어떻게 확인하나 궁금했다. 그런데 사실 그렇게 어려운 일도 아니었다(물론 전수조사로 하려면 엄청 힘든 일이다.). 두 저자는 우선 임대 보증금에 접근하고자 스타벅스 매장의 등기사항 전부 증명서 상 등기된 전세권, 임차권, 근저당권을 모두 파악했다. 책을 읽으면서 느낀 부분은 이들 3개 권리에 대해 정형화된 규칙이나 방침이 있는 것은 아니고 임대인과의 협의를 통해 정해지는듯하다. 하지만 적어도 임대인이 이들 권리의 등기에 협의해야(동의해야) 한다는 사실은 틀림이 없는 것 같다. 마찬가지로 월세 역시 차임이 명시된 임차권 등기 매장 183개를 확인했다. 이들은 또 정액 계약을 맺은 곳과 매출에 비례하여 정률 계약을 맺은 곳들로 나뉘는데 역시 정률 계약을 맺은 곳이 훨씬 많았다. 아무래도 스타벅스의 브랜드 파워가 막강하니 그런 것 같다.

4장은 제목은 스타벅스에 갑질해 볼까?인데 내용은 전혀 그렇지 않다. 오히려 임대인으로서 스타벅스를 유치하기 위해 어디까지 노력해야 할 것인가 생각해 봐야 하는 부분이 많았다. 전세권, 임차권 등 스타벅스의 임대 보증금을 지켜주기 위해 등기에 동의해야 하는 것은 당연한 문제고. 기본적으로 화장실같이 세심한 부분까지 반드시 신경 써야 한다는 내용 역시 와닿았다. 그리고 한 곳으로는 성이 안 차서 복수의 스타벅스 매장을 두고 있는 임대인에 대한 소개도 있는데 여기 등장하는 연예인이 바로 영화배우 하정우 님이다. 속초중앙로점과 송파방이DT점의 임대인이다. 화곡DT점도 그의 소유였었는데 지금은 매각했다. 여기서 생각해 볼 부분이 영화배우 하정우 정도면 자본이 상당하고 관련된 인맥이나 전문 컨설턴트를 고용할 수도 있는데 그가 스타벅스를 유치한 방법은 가장 확실하고 단순한 방법이었다. 이미 입점된 건물을 사는 방식이었다. 여기서 조금 현타가 왔는데 하정우도 이미 유치된 걸 사는데 내가 공부해서 새로이 유치한다? 이게 맞는 건가 싶기도 했다. 그러나 박명수 부부를 포함 건물을 먼저 짓고 나중에 스타벅스를 유치한 사례도 적지는 않다. 그러니 포기하지 말자(사실 돈도 없지만...).

5장과 6장은 상대적으로 가벼운 마음으로 읽었다. 5장은 직접적으로 건물을 살 자본이 안되는 분들에게 간접투자 상품을 설명하는 부분이고 6장은 스타벅스 건물주의 정체에 대한 부분이다. 최연소, 최고령 건물주에 대해 간략히 소개하는 부분이다. 나는 뭐 나 이외의 다른 사람의 투자에는 그다지 관심도 없고 오로지 나 혼자만의 것을 원하는 것이지 간접투자 상품에도 관심이 없어서 간략히만 보고 넘어갔다. 그중에서도 전문자산 개발사에 대한 부분은 읽을만했다. 다만 요즘과 같이 부동산 경기가 어려울 때도 사업이 잘 되는지 궁금했으나 이내 내가 내 할 일도 제대로 못하는데 별 걸 다 걱정하고 있다는 현실감각이 돌아왔다.

오늘은 이렇게 생각만 해도 가슴이 웅장해지는 스타벅스 건물주에 대해 알아봤다. 휴~ 스타벅스 건물주라니. 그런데 사실 요즘에는 대형 건물의 1층 구분상가 몇 개를 터서 입점하는 경우들도 적지 않다. 내가 근무하고 있는 회사 주변에도 스타벅스가 딱 하나 있는데 내가 알기로 그곳도 구분상가 소유자 몇 명이 협의해서 스타벅스를 유치한 것으로 알고 있다(더 정확히는 임차를 맞추고 나서 거래가 이루어졌을 것이다). 마지막으로 가끔씩 경기도나 지방에 스타벅스 임차가 맞추어진 상가나 건물이 종종 매매로 나오는데 너무 가격이 높게 나온 경우도 많다. 스타벅스가 떠나도 살아남을 수 있을 만큼 좋은 입지인지 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋을 것 같다.

[100자평] 나의 꿈 스타벅스 건물주

나의 꿈 스타벅스 건물주
전재욱.김무연 지음 / 메이트북스 / 2023년 3월

스타벅스를 유치하고 싶은 사람이러면 정말 반드시 읽어야 하는 바이블같은 책!

[서평] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88(부자N 지음)

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

동양북스에서 서평을 제안 주셔 가지고 읽게 되었다.

경매는 여전히 매일 보고 있다. 그날그날 오늘 공고된 신건으로 계속 확인한다. 얼마 전에는 유명 연예인의 집이 경매에 나와 가지고 나도 참 관심이 많았는데 내 예상을 뛰어넘는 상당히 비싼 가격에 낙찰되었다. 역시 방배동 대형 빌라는 인기가 좋은가 봐...

저자인 투자N님은 난 사실 잘 몰랐는데 경매 전문 회사 모세컴퍼니 대표라고 해요. <나는 당신이 경매 공부를 시작했으면 좋겠습니다>라는 책을 낸 적이 있는데 읽어보지는 않았지만 이름은 꽤 많이 들어본 책이다. 2007년에 경매를 시작해서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받고 있다고 한다. 아무래도 법인으로 투자하는 분이 아닐까 싶다. 지지옥션 등에서 활동하며 강연과 특강을 통해 경매 초보자들을 꾸준히 만나고 있다고 한다. 이렇게 경험이 풍부한 분이 쓴 책이라서 믿음이 간다. 추천도 부동산 계의 인플루언서 분들도 있지만 투자N님과 함께 투자하거나 투자N님으로부터 강의를 들은 분들이 직접 써주신 것 같아서 여러모로 신뢰할 수 있을 것 같다.

책은 총 3개의 부로 나누어져 있다. 제목에서도 언급하고 있지만 책은 총 88개의 질문으로 구성되어 있다. 목차는 이 88개의 질문을 어떻게 구성했느냐, 물론 더 중요한 것은 그 질문 88개를 어떻게 골라냈느냐겠지만 말이다. 개인적으로는 88개의 질문은 아주 잘 선정된 것 같다. 초보일수록 무엇을 어떻게 공부해야 하느냐가 중요한데 기본부터 집을 짓듯이 하나하나 공부해 나가기 좋은 질문과 그에 대한 설명이었다. 개인적인 생각으로는 이 책 하나만 봐도 입찰하는데 큰 무리가 없을 것 같다. 물론 특수물건은 제외하고 말이다. 사실 요즘은 인터넷 무료경매 사이트도 권리 분석을 다 도와주니 크게 어렵지는 않은 것 같다.

제1부는 경매를 시작할 때 꼭 알아야 할 15가지이다. 여기는 정말 아주아주 기초적인 질문부터 시작한다. 예를 들자면 살면서 경매를 꼭 알아야 할까요라든지 경매 공부를 얼마나 오래 해야 시작할 수 있나요 와 같은 것들이다. 답이 없을 수도 있지만 어쨌든 경매 초보로서는 궁금해할 법한 질문들이라 생각한다. 권리 분석이나 인수되는 권리와 같이 물건에 대한 분석에 대한 내용도 일부 포함되어 있다. 1부라고 해서 그렇게 만만하게 볼 것도 아니다. 중요한 내용은 이미 1부에서 거의 다 다뤄주고 있다.

2부는 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지이다. 그렇다. 2부는 다시 또 6단계로 나누어진다. 1단계는 경매 물건 검색. 내가 매일 하는 일이다. 뭐 사실 그렇게 부담이 되지는 않는다. 하루에 보통 신건 뜨는 물건이 300개 내외? 정도의 수준인데 그중에서도 또 수도권 물건만 보기 때문에 사실 몇 건 되지도 않는다. 일단 이 단계에서는 경매 물건을 검색하는 방법이랑 유료 사이트를 이용할 것인지 정도를 참고하면 좋을 것 같다. 의외로 또 유료사이트가 이용료가 만만치 않기 때문에 어느 정도 효과를 볼 수 있겠다고 생각이 들 때 이용권을 구매하는 것이 좋을 것 같다. 개인적으로는 요새 무료 사이트도 꽤나 쓸만해서 엄청 많이 입찰하는 사람이 아니면 무료 사이트로도 될 것 같다.

2단계는 권리 분석/경매 물건 분석이다. 중요하다. 아주 중요하다. 많은 사람들이 경매 권리 분석 그거 중요한 거 아니다. 권리 분석보다 물건 자체를 잘 봐야 한다고 하는데 권리 분석을 제대로 할 줄 안다는 가정 하에 물건이 중요한 얘기겠지. 권리 분석을 제대로 할 수 없다고 하면 경매는 하나 마나다. 좋은 물건을 좋은 가격에 낙찰받겠다는 기본 전제 자체가 무너질 테니까. 초보를 위한 책인데 의외로 질문들이 날카롭다. 외국인 임차인에 대한 대항력 문제라든지 소유주가 망인일 때 발생하는 권리문제 같은 부분은 모르는 사람들이 많을 것 같다. 나도 이 부분을 읽으면서 많은 도움을 받았다.

3단계는 임장에 대한 파트이다. 3단계는 질문이 5개밖에 되지 않는다. 경매의 임장과 일반 매매로 매수하기 위한 임장은 조금 다를 것 같은데 경매 임장은 일단 환영하는 사람이 거의 없다고 보면 된다. 공인중개사 사장님과 일반 매매로 집을 구하듯이 접근하면 안 되고 조금 더 신경 써서 적극적으로 알아봐야 한다. 책에도 설명이 잘 되어 있지만 꼭 문제 생기는 사람들 보면 임장할 때 제대로 안 해서 그렇다. 최대한 뻔뻔하게 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋은 것 같다. 정말 입찰할 생각이 있으면 벨을 눌러서 점유자와도 얘기를 해보자. 어차피 나중에 다 하게 되는 일이다.

4단계는 경매 입찰이다. 여기서 가장 주의할 점은 입찰서 쓰는 부분. 일단 가장 빈번하게 발생하는 실수 중의 하나인 '0'을 하나 더 쓰는 일은 절대로 절대로 일어나지 않도록 주의를 해야겠고. 사건번호를 착각한다든지 아니면 입찰하러 갈 때 꼭 본인이 가야 하는지 이렇게 초보자들이 궁금해하기 쉬운 부분에 대해 친절히 설명이 되어 있으니 참고하면 궁금한 부분이 많이 해소될 것이라 생각한다. 개인적으로는 은행에서 수표를 끊을 때 직원이 금액을 되묻는 바람에 입찰금액이 들키게 되어 다음부터는 꼭 미리 수표를 준비했다는 부분이 인상 깊었다. 약간 과장된 것 같기도 하지만 사실 입찰 경험이 없어서 잘 모르겠다. 직접 입찰하러 가보면 좀 분위기를 알겠지. ㅋ

5단계는 경매 낙찰과 잔금 납부에 대한 설명이다. 이쪽도 잘 모른다. 대강 책을 읽어서 알고는 있지만 이 단계까지 진행을 해 본 적이 없다 보니 그렇게 신경 써서 공부하지는 않았다. 대략적으로 낙찰 후 언제까지 잔금을 납부해야 한다 정도로만 알고 있다. 사실 그게 제일 중요한 내용이긴 한데 경락잔금대출 등 소소한 팁들도 있어서 읽어볼만했다. 미납이나 차순위매수신고에 대한 부분도 경매 투자자라면 반드시 공부해야 할 부분이다.

6단계는 명도다. 잔금 납부도 해 본 적이 없긴 하지만 명도는 혼자 이런저런 상상의 나래를 펼치며 많이 공부를 했기 때문에 오히려 더 친숙한 느낌이 든다. 명도에도 기술이 있나 싶은데 책에서는 권리 분석을 통해 명도의 난이도를 예측하거나 강제집행에 대한 설명 등이 되어 있다. 예들 들면 대항력이 있는 임차인이 점유하고 있다면 상대적으로 명도는 수월할 것이다. 반대로 대항력도 없고 보증금을 지킬 수 없는 임차인이라면 필사적으로 저항할 것이라고 유추할 수 있다. 이런 식이다. 그리고 최후의 무기인 강제집행에 대한 설명까지. 최악의 경우에는 강제집행읕 통해서라도 집을 명도를 할 순 있으니 너무 걱정할 필요는 없을 것 같다.

마지막 3부는 내 경매 물건을 가치 있게 만드는 법 7가지인데 경매와 조금은 다른 얘기지만 의외로 이 부분이 더 도움이 될 수도 있다고 생각한다. 어차피 우리가 경매로 낙찰을 받는 이유는 더 저렴한 가격에 매수하여 그만큼 이익을 기대하기 때문인데 돈 버는 프로세스에 경매라고 크게 다를 건 없다. 질문지 중에 주택임대 사업자 제도에 대한 부분이 있는데 이전 정권에서 온갖 특혜를 주기로 해놓고 일방적으로 이를 철회하는 황당무계한 일이 벌어졌다. 도대체 정부를 어떻게 신뢰하고 투자를 하라는 건지... 휴... 난 안 했는데 했으면 큰일 날뻔했다. 그저 가슴을 쓸어내립니다.

오늘은 이렇게 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88을 읽어 보았다. 다 읽고 보니까 이거만 제대로 알아도 어디 나가서 경매로 낙찰받는데 무리가 없을 것 같다. 정말로 경매에는 그렇게 많은 공부가 필요하다고 생각하지 않는다. 물론 특수물건은 빼고. 지금이 경매로 낙찰받기에 좋은 타이밍이냐 하면 선뜻 대답하기 어렵지만 경매를 공부하기에는 아주 좋은 때 같다. 남들의 관심이 조금 덜할 때 제대로 공부해서 투자에 성공하길 기원한다.