[100자평] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

경매 초보라면 반드시 읽어야 할 필독서!

[서평] 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되었으면 좋겠습니다(고미연)

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

또 재미있는 책을 읽었다.

부동산 책은 얼마든지 읽을 수 있을 것 같다. 공부를 한 만큼 수익이 나는 정직한 분야라는 생각이 든다.

지난번에는 일본 부동산에 대한 책을 읽었는데 이번에는 더 큰 시장이라 할 수 있는 미국 부동산에 대한 책이다. 미국에 부동산이라... 럭키돼지는 미국에 가본 적조차 없다. 그런데 책을 읽다 보니 저자의 고객 중 실제로 미국에 가서 매수를 결심하는 케이스는 전체의 10% 정도에 불과하다고 한다. 와우. 세상 많이 좋아졌구먼.

저자 고미연 님은 부동산 투자자이자 미국 부동산 투자 자문회사인 글로벌 프런티어 에셋의 대표이다. 취미가 일이 된 케이스라 할 수 있겠다. 연세대학교를 졸업했고 두 차례에 걸쳐 미국으로 교환학생과 인턴십을 다녀왔다고 한다. SK텔레콤을 다니다 회사에서 천천히 부자가 되고 싶지 않아 10년 만에 퇴사를 결정하고 나왔다. 국내 부동산 투자에 몰입하다가 2019년 해외 부동산 투자에 눈을 뜨고 미국 부동산에 투자하며 현재 투자 자문회사를 세워 이를 운영하고 있다. 300여 명에게 일대일로 자문을 했으며 100여 명이 부동산을 매수하도록 컨설팅을 도왔다. 부동산 경험이 많은 분 같은데 종착역이 결국은 미국 부동산이라는데 끌렸다. 다양한 경험을 해보신 분이 궁극적으로 미국 부동산이 제일 낫다고 결정한 데는 다 이유가 있겠지.

책은 앞에 하와이의 아름다운 사진들과 상당히 긴 프롤로그로 시작한다. 본문의 일부를 차지해도 좋을 자산가들이 미국으로 향하는 이유는 한 번 읽어보면 좋을 것이다. 글로벌 시대 자산 배분의 차원에서 No.1인 미국의 부동산에 일부를 투자하는 것도 아주 좋을 것이다. 뭐니 뭐니 해도 달러 자산은 가장 안정적인 자산 중 하나가 될 테니까. 그 외 부동산 세금, 대출 규제 등 다양한 이유로 글로벌 시장으로 해외 부동산으로 관심을 돌리는 투자자가 늘어난 것도 사실이다.

책은 총 5개의 장으로 구성이 되어 있다. 1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유를 주로 설명한다. 2장은 미국 부동산이라는 상품 자체에 대해 설명한다. 주로 주거용 부동산에 투자하는 경우가 절대 다수일테니 주택을 중심으로 설명이 이루어진다. 3장은 부동산을 매수하고 이를 관리하는 방법을 주로 다룬다. 4장은 미국 부동산을 취득하고 보유하며 양도함에 따라 발생하는 부동산 세금에 대해 알려준다. 마지막 5장은 외국인이 미국에서 대출을 잘 받는 방법에 대해 알려준다.

각 장의 내용에 대해 조금씩만 더 깊이 들어가 보도록 하겠다.

1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유에 대해 조금 더 언급한다. 사실 처음에 나오는 지은이의 말만 보아도 지금 왜 자산가들이 미국으로 향하는지가 설명이 되는데 두말할 것도 없이 미국이라는 초강대국에 자산을 보유함으로써 자산 배분의 효과, 리스크 헷징의 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 그 외에도 선진국답게 부동산과 관련된 세제혜택이라든지 대출, 규제 등이 투자자에게 유리하게 되어있는 편이다. 저자가 베트남 부동산 투자에 대해 망설였던 부분이 나오는데 아무래도 토지를 소유할 수 없고 사회주의 국가이다 보니 영 찜찜하다. 사실 나는 우리나라 부동산도 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 완전히 단절되고, 진보 정권이 집권할 때는 논리에 맞지 않는 규제가 넘쳐나서 불안불안하다. 미국은 선진국이니 이런 문제는 발생하기 어렵다고 본다.

2장은 미국 부동산에 대해 설명해 주는 장이다. 일단 미국 주택의 유형과 장단점이 가장 유용했다. 큰 줄기로는 대한민국과 비슷하지만 그럼에도 불구하고 또 다른 면들이 있었다. 개인적으로 촌놈이라 그런지 대지지분을 중요시한다. 미국은 좀 다르면서도 비슷한 구석들이 있는데 우리로 치면 대형 주상복합 같은 콘도미니엄도 인기가 좋고. 또 보편적으로 많이 거주하는 단독주택도 인기가 좋은듯하다. 미국에서도 개인으로 매수할지 법인으로 매수할지는 결정을 해야 한다. 우리나라에서는 유한책임회사를 외국 법인의 국내 지사 외에는 찾아보기 힘들지만 미국에서는 흔하다. 이게 또 신기한 게 LLC 체제하에서는 개인으로 세금을 내도 되고 법인으로 세금을 내도 된다. 이중 납세의 문제가 발생하지 않는다. 우리나라처럼 Gross-Up 그딴 걸로 처리하는 게 아니다. 그 외에도 에스크로 계정을 통해서 부동산 거래를 주로 한다는 점 등은 특히 흥미로웠다.

3장은 부동산 투자의 절차인데 생각보다 꽤나 복잡하고 길다. 물론 이것도 돈이 걸린 문제니까 마음먹고 하면 다 효과적이고 효율적으로 처리할 수 있겠지만 일단 기본 정형화된 아파트를 사고파는 것이 아니라 단독주택이 메인이 되다 보니 절차가 조금 더 복잡하고 시간이 더 걸릴 수밖에 없는 것 같다. 그럼에도 불구하고 질로우나 리얼터, 레드핀 등 다양한 앱/플랫폼을 통해 거래가 이루어지기도 하는 것 같다. 상대적으로 취득세와 같은 거래세 부담이 낮은 반면 중개사 수수료가 높은 편인 것으로 알고 있다. 이 책을 읽기 전에는 인터넷상의 정보만 가지고 미국은 중개가 수수료 왜 이리 높은가 했는데 절차를 다 보고 나니 그만큼 시간과 노력이 많이 소요되는 일이기에 이해가 되었다. 지난번 일본 부동산과 마찬가지로 미국 부동산을 매수할 때도 외국환거래법에 따라 해외부동산 취득 신고를 진행해야 한다. 외국환거래법은 전부 사전신고가 원칙이고 아주 예외적인 경우에 한하여 사후 신고를 허락하기 때문에 반드시 신고를 사전에 해야 한다는 것을 잊지 말자. 설명 자체는 아주 쉽고 이해하기 좋도록 잘 써져 있으니 이를 참고하자.

4장과 5장은 미국의 부동산과 관련된 세금 및 대출을 잘 받기 위한 방법들이다. 이쯤 되면 미국 부동산에 대해 본격적으로 매수를 고민하는 단계라 할 수 있겠다. 미국 부동산을 취득할 때는 취득세는 내지 않으나 보유할 때 발생하는 세금 중 임대 소득에 대해서는 국내에서 임대 소득세를 납부해야 한다. 세금에 관해서는 신경 쓸 부분이 많으니 항상 주의하도록 하는 것이 좋겠다. 그래도 뭐 종합부동산세 대상에 들어가지는 않으니 그것도 나름대로 큰 장점이라 생각된다. 우리나라도 뭐 1인당 땅을 몇백 평까지만 소유할 수 있게끔 규제하자고 나서는 판에. 세금이야 뭐. 5장에 있는 대출에 관련된 내용은 미국의 대출 제도에 대해 설명해 주는데 대부분은 우리나라에도 적용되는 부분이라 이해가 쉬웠다. 그런데 미국은 역시 선진국이라 대출도 시장논리에 의해 자유로이 일어나는데 왜 우리는 쌍팔년도처럼 정부규제에 따라 이러 저리 마구 휘둘리는 걸까? 그런 부분이 다소 아쉬웠다. ㅜ.ㅜ

오늘은 이렇게 미국 부동산에 대해 공부해 보았다. 나는 미국 주식 리츠주를 통해 미국 부동산에 간접적으로 투자하고 있다. 배당주보다는 성장주를 더 선호하기 때문에 현재 비중이 크지는 않지만 점차적으로 늘려나갈 예정이다. 내가 투자하는 리츠는 주거용보다는 주로 상업용 부동산에 투자를 하고 있지만 이렇게 직접투자에 대해 공부하다 보니 관심이 많이 생기는 것도 사실이다. 투자라는 것이 공부하면 할수록 자산분배의 중요성에 대해 깨닫고 원칙을 따라 회귀하게 되는 것 같다. 아직 젊다고 생각하기 때문에 계속 더 공부하고 좋은 기회가 오면 적극적으로 대응하는 방법을 모색해야겠다.

[100자평] 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

지금까지는 가까이 하기 어려웠던 미국부동산에 대해 속 시원히 알려주는 책

[서평] 부동산 경대 단기투자의 기적(엠제이 지음)

부동산 경매 단기투자의 기적 - 월급 200만원 직장인에서 월 수익 2억원 경매의 신이 된 비법
엠제이(장재호) 지음 / 길벗 / 2023년 3월

이번에도 길벗 출판사의 제공으로 좋은 책을 읽을 수 있었다. 늘 좋은 책들 서평을 제안해 주시는 길벗 출판사에 참으로 감사하다. 오늘 서평을 올리는 책은 엠제이 장재호 님의 "부동산 경매 단기투자의 기적"이다. 나는 기존에 엠제이 님이 썼던 "부동산 경매 소액 투자의 기적"을 재미있게 읽었던 기억이 난다. 사서 읽었던 책은 아니고 회사 도서관에서 빌려 읽었는데 지금은 절판된듯하다.

엠제이 장재호 님은 아주 공격적인 투자를 하는 분이다. 우리나라 부동산 투자자 중 거의 가장 많이 낙찰받고 매도한 투자자 중 한 명이 아닐까 싶다. 12년 동안 부동산 경매를 통해 무려 35,000번 입찰해 3,000개의 물건을 낙찰받아 매도했다고 한다. 이쯤 되면 내가 그동안 몇 번 입찰했고 몇 개나 낙찰을 받았는지 기억조차 하기 어려울 것 같다. 실질적으로 주거용 경매 투자에만 집중하고 있는데 이 정도 경력이 쌓인다는 것은 어마어마한 일이다. 물론 모두가 생각하는 서울의 역세권 아파트는 아니다. 소액 투자/단기 투자가 메인이다 보니 서울보다는 지방의 소도시를 중심으로 그것도 전국을 돌며 낙찰받은 케이스들이 많다.

여기서 잠깐. 난 별로 지방투자/단기 투자에는 관심이 없는데 하면서 백스페이스를 눌러 돌아가는 분들도 있을 것 같다. 사실 근데 나부터도 지방투자와 단기 투자에는 전혀 생각이 없다. 그러나 그럼에도 불구하고 이 책은 배울만한 부분이 많다. 나도 자꾸 지방이 눈에 들어와서 이 책을 읽을 때 어떤 도시인지에 대한 부분은 가급적 신경 쓰지 않고 읽었다. 서울에만 집착하며 읽을 필요는 없는 것 같다. 세상에는 돈을 벌 수 있는 방법이 참 많고 우리는 그중의 한 가지 방법을 공부하는 과정이다. 수없이 많은 에피소드 중에서 그때그때 필요한 지식을 참고하기 바란다. 그동안 경매에 관한 책을 참 많이 읽었는데 이렇게 경험이 많은 저자는 없었다. "부동산 경매 소액 투자의 기적" 때에도 이렇게 경험이 많았었나 싶다.

책은 총 10개의 장으로 구성되어 있다. 토픽만 빠르게 훑고 넘어가자면 경매 투자 개요, 단기&무피&플피, 역발상 투자, 소도시 단타, 나 홀로 아파트, 빌라, 오피스텔/근생, 특수물건, 매도의 기술, 직장인 단기 투자. 이렇게 구성되어 있다. 어떤가? 제목만 봐서 선뜻 손이 나갈까? 실거주를 생각한다면 쉽게 접근하기 어려운 주제고 또 물건들이다. 하지만 저자는 십 년이 넘는 주로 이런 물건들에 집중해서 투자하며 수익을 올렸다. 나도 가끔 경매 물건을 올리는데 괜찮아 보이는 서울 및 수도권 아파트는 요즘 40명 넘게 입찰이 붙더라. 남들이 손대기 어려운 물건을 해야 하는 것 같다. 우리는 때로 돈 버는 일을 너무 안일하게 생각하지는 않았나 싶다. 인생에 리스크 없는 수익은 여간해서는 보기 힘들다. ㅠ.ㅠ

읽으면서 다양한 에피소드들이 참 많았는데. 무려 3,000개의 물건을 낙찰받았으니 당연한 결과겠지만. 그중에서도 활용할 만한 팁들도 당연히 좋은 것들이 많았다. 아무래도 보수적인 나는 일단 싼 물건은 건드려 볼 생각조차 하지 않고 특히 지방 물건은 쳐다도 안 보는데 그럼에도 불구하고 활용할 만한 구석이 많았다. 지역을 분석하는 방법도 도움이 되었고 입주물량을 확인하는 방법들도 도움이 되었다. 챕터로 따지면 3장 규제와 심리를 활용한 역발상 투자가 도움이 되었다. 아파트 투자는 입지도 중요하지만 타이밍도 매우 중요하다. 그런 면에서 진입 시점을 찾는 것도 기술이 필요하다. 저자의 다양한 경험에서 터득한 노하우가 도움이 될 것이다.

전국 어디든지 가리지 않고 입찰하는 자신감도 대단하다. 해당 지역에 살아본 적은 없지만 소도시를 정확하게 지역분석하고 유동인구와 시장을 분석할 수 있기에 가능한 일이다. 지금 지방투자가 잠시 주춤하지만 중장기적으로 멀리 바라보고 진입하는 투자자라면 참고할만하다. 비교적 소액으로 수익을 기대할 수 있는 쏠쏠한 방법 중의 하나니까. 여러 사람들에게 참고하면 좋을 것 같다. 아무래도 요즘은 세컨드 하우스를 꿈꾸는 분들도 있고 강원도 지역에 콘도처럼 활용하기 위해 집을 매수하는 분들도 있다고 하니 실수요 염두에 두는 분들도 읽으면 괜찮을 것 같다. 매도의 기술만 있는 것이 아니라 매수의 기술도 담겨 있으니까.

나 홀로 아파트, 빌라/오피스텔. 전부 다 상승기 때 규제를 피하기 위해 고민해 본 것들이라서 더욱 반가웠다. ㅋ 뭐 결과적으로는 아무것도 안 한 것이 다행일 수도 있겠다만 워낙 상승장 초반에 고민을 많이 해서 그때 매수했더라면 그래도 여전히 수익권이기는 했을 텐데. 그래도 다양한 물건으로 임대, 매매를 맞춘 사례를 보면서 많은 것들을 배울 수 있었다. 아무래도 일단 싸게 사면 선택지가 넓어지고 마음의 여유가 생긴다. 읽으면서 나도 살짝 "지방에 관심을 가져봐?" 하는 마음이 생겼지만 그냥 내 성격에는 진득하니 스트레스 받지 않고 천천히 도전하는 편이 맞을 것 같기는 하다.

마지막으로 9장과 10장의 내용도 많은 도움이 되었다. 특히 인테리어에 관한 내용이 인상 깊었다. 아니 경매 책들 읽을 때마다 드는 생각인데 어떻게 이 가격에 인테리어가 되지? ㅋ 나는 아무리 돈을 써도 계속 부족하던데... 내가 살 집들만 생각해서 그런가? 아무튼 적정한 인테리어 가격을 잘 찾아야 된다는 것은 새겨들을만하다. 이건 뭐 서울에 투자를 하든 지방에 투자를 하든 똑같이 적용되는 부분이니까. 저자처럼 아예 처음부터 인테리어의 적정선을 생각해서 그 가격을 지키며 인테리어를 할 필요가 있겠다. 지금은 인테리어 비용도 어마어마하게 올랐을 것 같은데 이런 부분을 잘 신경 써야겠다.

오늘은 이렇게 엠제이 장재호 님의 "부동산 경매 단기 투자의 기적"을 리뷰해 봤다. 저자가 전업 투자자긴 하지만 12년 동안 일반 매매보다 경매에 집중적으로 투자를 해온 이유는 아주 간단할 것이다. 1) 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있고, 2) 그 결과 계속 수익을 냈기 때문이다. 그렇다. 이 단순한 사실만 기억하면 된다. 책 제목은 부동산 경매 단기 투자의 기적이지만 역설적으로 장기투자로 가져가더라도 무리가 없을 물건에 입찰하는 부분도 인상 깊었다. 제대로만 공부하면 경매는 뭐 사기당할 일도 없고 좋은 매입 수단이라 생각한다. 나 역시 경매에 직접 입찰하게 될지는 모르지만 계속 꾸준히 공부해 나갈 생각이다.

[100자평] 부동산 경매 단기투자의 기적

부동산 경매 단기투자의 기적 - 월급 200만원 직장인에서 월 수익 2억원 경매의 신이 된 비법
엠제이(장재호) 지음 / 길벗 / 2023년 3월

어렵게만 느껴지던 경매를 쉽고 재미있게. 그리고 무수히 많은 경험을 같이 녹여서 풀어쓴 책