[서평] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88(부자N 지음)

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

동양북스에서 서평을 제안 주셔 가지고 읽게 되었다.

경매는 여전히 매일 보고 있다. 그날그날 오늘 공고된 신건으로 계속 확인한다. 얼마 전에는 유명 연예인의 집이 경매에 나와 가지고 나도 참 관심이 많았는데 내 예상을 뛰어넘는 상당히 비싼 가격에 낙찰되었다. 역시 방배동 대형 빌라는 인기가 좋은가 봐...

저자인 투자N님은 난 사실 잘 몰랐는데 경매 전문 회사 모세컴퍼니 대표라고 해요. <나는 당신이 경매 공부를 시작했으면 좋겠습니다>라는 책을 낸 적이 있는데 읽어보지는 않았지만 이름은 꽤 많이 들어본 책이다. 2007년에 경매를 시작해서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받고 있다고 한다. 아무래도 법인으로 투자하는 분이 아닐까 싶다. 지지옥션 등에서 활동하며 강연과 특강을 통해 경매 초보자들을 꾸준히 만나고 있다고 한다. 이렇게 경험이 풍부한 분이 쓴 책이라서 믿음이 간다. 추천도 부동산 계의 인플루언서 분들도 있지만 투자N님과 함께 투자하거나 투자N님으로부터 강의를 들은 분들이 직접 써주신 것 같아서 여러모로 신뢰할 수 있을 것 같다.

책은 총 3개의 부로 나누어져 있다. 제목에서도 언급하고 있지만 책은 총 88개의 질문으로 구성되어 있다. 목차는 이 88개의 질문을 어떻게 구성했느냐, 물론 더 중요한 것은 그 질문 88개를 어떻게 골라냈느냐겠지만 말이다. 개인적으로는 88개의 질문은 아주 잘 선정된 것 같다. 초보일수록 무엇을 어떻게 공부해야 하느냐가 중요한데 기본부터 집을 짓듯이 하나하나 공부해 나가기 좋은 질문과 그에 대한 설명이었다. 개인적인 생각으로는 이 책 하나만 봐도 입찰하는데 큰 무리가 없을 것 같다. 물론 특수물건은 제외하고 말이다. 사실 요즘은 인터넷 무료경매 사이트도 권리 분석을 다 도와주니 크게 어렵지는 않은 것 같다.

제1부는 경매를 시작할 때 꼭 알아야 할 15가지이다. 여기는 정말 아주아주 기초적인 질문부터 시작한다. 예를 들자면 살면서 경매를 꼭 알아야 할까요라든지 경매 공부를 얼마나 오래 해야 시작할 수 있나요 와 같은 것들이다. 답이 없을 수도 있지만 어쨌든 경매 초보로서는 궁금해할 법한 질문들이라 생각한다. 권리 분석이나 인수되는 권리와 같이 물건에 대한 분석에 대한 내용도 일부 포함되어 있다. 1부라고 해서 그렇게 만만하게 볼 것도 아니다. 중요한 내용은 이미 1부에서 거의 다 다뤄주고 있다.

2부는 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지이다. 그렇다. 2부는 다시 또 6단계로 나누어진다. 1단계는 경매 물건 검색. 내가 매일 하는 일이다. 뭐 사실 그렇게 부담이 되지는 않는다. 하루에 보통 신건 뜨는 물건이 300개 내외? 정도의 수준인데 그중에서도 또 수도권 물건만 보기 때문에 사실 몇 건 되지도 않는다. 일단 이 단계에서는 경매 물건을 검색하는 방법이랑 유료 사이트를 이용할 것인지 정도를 참고하면 좋을 것 같다. 의외로 또 유료사이트가 이용료가 만만치 않기 때문에 어느 정도 효과를 볼 수 있겠다고 생각이 들 때 이용권을 구매하는 것이 좋을 것 같다. 개인적으로는 요새 무료 사이트도 꽤나 쓸만해서 엄청 많이 입찰하는 사람이 아니면 무료 사이트로도 될 것 같다.

2단계는 권리 분석/경매 물건 분석이다. 중요하다. 아주 중요하다. 많은 사람들이 경매 권리 분석 그거 중요한 거 아니다. 권리 분석보다 물건 자체를 잘 봐야 한다고 하는데 권리 분석을 제대로 할 줄 안다는 가정 하에 물건이 중요한 얘기겠지. 권리 분석을 제대로 할 수 없다고 하면 경매는 하나 마나다. 좋은 물건을 좋은 가격에 낙찰받겠다는 기본 전제 자체가 무너질 테니까. 초보를 위한 책인데 의외로 질문들이 날카롭다. 외국인 임차인에 대한 대항력 문제라든지 소유주가 망인일 때 발생하는 권리문제 같은 부분은 모르는 사람들이 많을 것 같다. 나도 이 부분을 읽으면서 많은 도움을 받았다.

3단계는 임장에 대한 파트이다. 3단계는 질문이 5개밖에 되지 않는다. 경매의 임장과 일반 매매로 매수하기 위한 임장은 조금 다를 것 같은데 경매 임장은 일단 환영하는 사람이 거의 없다고 보면 된다. 공인중개사 사장님과 일반 매매로 집을 구하듯이 접근하면 안 되고 조금 더 신경 써서 적극적으로 알아봐야 한다. 책에도 설명이 잘 되어 있지만 꼭 문제 생기는 사람들 보면 임장할 때 제대로 안 해서 그렇다. 최대한 뻔뻔하게 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋은 것 같다. 정말 입찰할 생각이 있으면 벨을 눌러서 점유자와도 얘기를 해보자. 어차피 나중에 다 하게 되는 일이다.

4단계는 경매 입찰이다. 여기서 가장 주의할 점은 입찰서 쓰는 부분. 일단 가장 빈번하게 발생하는 실수 중의 하나인 '0'을 하나 더 쓰는 일은 절대로 절대로 일어나지 않도록 주의를 해야겠고. 사건번호를 착각한다든지 아니면 입찰하러 갈 때 꼭 본인이 가야 하는지 이렇게 초보자들이 궁금해하기 쉬운 부분에 대해 친절히 설명이 되어 있으니 참고하면 궁금한 부분이 많이 해소될 것이라 생각한다. 개인적으로는 은행에서 수표를 끊을 때 직원이 금액을 되묻는 바람에 입찰금액이 들키게 되어 다음부터는 꼭 미리 수표를 준비했다는 부분이 인상 깊었다. 약간 과장된 것 같기도 하지만 사실 입찰 경험이 없어서 잘 모르겠다. 직접 입찰하러 가보면 좀 분위기를 알겠지. ㅋ

5단계는 경매 낙찰과 잔금 납부에 대한 설명이다. 이쪽도 잘 모른다. 대강 책을 읽어서 알고는 있지만 이 단계까지 진행을 해 본 적이 없다 보니 그렇게 신경 써서 공부하지는 않았다. 대략적으로 낙찰 후 언제까지 잔금을 납부해야 한다 정도로만 알고 있다. 사실 그게 제일 중요한 내용이긴 한데 경락잔금대출 등 소소한 팁들도 있어서 읽어볼만했다. 미납이나 차순위매수신고에 대한 부분도 경매 투자자라면 반드시 공부해야 할 부분이다.

6단계는 명도다. 잔금 납부도 해 본 적이 없긴 하지만 명도는 혼자 이런저런 상상의 나래를 펼치며 많이 공부를 했기 때문에 오히려 더 친숙한 느낌이 든다. 명도에도 기술이 있나 싶은데 책에서는 권리 분석을 통해 명도의 난이도를 예측하거나 강제집행에 대한 설명 등이 되어 있다. 예들 들면 대항력이 있는 임차인이 점유하고 있다면 상대적으로 명도는 수월할 것이다. 반대로 대항력도 없고 보증금을 지킬 수 없는 임차인이라면 필사적으로 저항할 것이라고 유추할 수 있다. 이런 식이다. 그리고 최후의 무기인 강제집행에 대한 설명까지. 최악의 경우에는 강제집행읕 통해서라도 집을 명도를 할 순 있으니 너무 걱정할 필요는 없을 것 같다.

마지막 3부는 내 경매 물건을 가치 있게 만드는 법 7가지인데 경매와 조금은 다른 얘기지만 의외로 이 부분이 더 도움이 될 수도 있다고 생각한다. 어차피 우리가 경매로 낙찰을 받는 이유는 더 저렴한 가격에 매수하여 그만큼 이익을 기대하기 때문인데 돈 버는 프로세스에 경매라고 크게 다를 건 없다. 질문지 중에 주택임대 사업자 제도에 대한 부분이 있는데 이전 정권에서 온갖 특혜를 주기로 해놓고 일방적으로 이를 철회하는 황당무계한 일이 벌어졌다. 도대체 정부를 어떻게 신뢰하고 투자를 하라는 건지... 휴... 난 안 했는데 했으면 큰일 날뻔했다. 그저 가슴을 쓸어내립니다.

오늘은 이렇게 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88을 읽어 보았다. 다 읽고 보니까 이거만 제대로 알아도 어디 나가서 경매로 낙찰받는데 무리가 없을 것 같다. 정말로 경매에는 그렇게 많은 공부가 필요하다고 생각하지 않는다. 물론 특수물건은 빼고. 지금이 경매로 낙찰받기에 좋은 타이밍이냐 하면 선뜻 대답하기 어렵지만 경매를 공부하기에는 아주 좋은 때 같다. 남들의 관심이 조금 덜할 때 제대로 공부해서 투자에 성공하길 기원한다.