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2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월
평점 :
원앤원북스에서 새로 나온 부동산 책을 읽었다.
아마 암 수술 이후 원앤원북스에서 펴낸 책을 제일 많이 읽지 않았나 싶다. 다양한 분야의 책을 내는 출판사지만 특히 재테크 분야의 책을 많이 읽었다. 이번 책은 특히나 분량도 그렇고 집필진도 엄청나게 빵빵하다. 올라잇 칼럼니스트 23인이 공저로 지은 책인데, 책을 열어보니 거의 다 아는 이름들이었다. 출퇴근하면서 유튜브나 팟캐스트로 많이 들어서 그런지, 딱히 강의를 듣지 않아도 아는 칼럼니스트들이 많았다. 그러고 보면 최근에 유명하다는 칼럼니스트들은 거의 전부 다 참여한 것 같다.
일단 책을 본격적으로 읽기 전에 파본은 아닌지 빠르게 대충 한 번 훑어보는데 역시 집필진이 빵빵해서인지 책이 다르긴 다르다. 일단 종이부터 비싼 거 쓴 거 같고, 컬러도 많이 들어갔다. 저자들도 데이터에 상당히 공을 들인듯하다. 각종 그래프나 도표가 많이 들어가 있어 이해를 높이는 한편 신뢰도도 그만큼 올라가는 것 같다. 책은 빠숑님을 비롯해서 총 23인의 칼럼니스트가 참여했는데 최근에 읽은 책들 중에 저자가 가장 많지 않았나 싶다. 이하에서는 23인의 글을 전부 다 소개할 수는 없으므로, 내가 평소에 좋아하던 칼럼니스트들을 중심으로 소개하고자 한다. 아무래도 부동산 전반을 다루는 책이다 보니, 어떤 칼럼니스트는 이야기를 조금 더 들어보고 싶기도 하고, 어떤 분야는 그다지 관심이 없어서 제끼고 싶기도 한 게 사실인데 뭐 그게 또 다수의 칼럼니스트가 같이 작업한 책의 묘미 아니겠는가?
첫 번째 소개할 칼럼니스트는 부룡 님이다. 가끔 후랭이 TV에 나오시는 분이고 차분한 스타일이다. 내가 알기로 후랭이 TV 출연 조건이 매우 까다로운데 부룡 님은 뭐 거의 부동산 업계의 선비 같은 분이라. 사실은 내용도 잔잔한 것들이 많다. 매매/전세 갭 비율이 높다고 무조건 좋은 것만은 아니라는 거. 오히려 그런 물건을 경계할 필요도 있다는 것. 물론 갭투자 전성시대는 언젠가는 다시 돌아올 것이다. 공급 감소는 기정사실이니까. 지금 당장 갭투자에 우호적인 시장은 아니지만 주택 공급이 누적됨에 따라 전세가는 꾸준히 상승해서 다시 갭투자가 가능한 시장이 오지 않을까? 저자나 나나 같은 생각인 것 같다. 물론 저자도 나도 틀렸을 수 있다. 하지만, 집값은 장기적으로 계속 상승해 왔다. 이런 상황에서 집값이 하락한다고 생각하는 것이 더 위험하지 않을까?
이어서 소개할 트루카피 님도 같은 이야기를 하고 있다. 그러니까 집값이 꾸준히 상승한다는 부분 말이다. 저자는 짜장면을 예로 들어 짜장면 지수와 아파트의 가격을 비교한다. 1990년대 짜장면 가격에 비해 아파트 가격은 얼마나 올랐는지를 설명한다. 어느 정도 예상했겠지만 짜장면에 비해 덜 오른 아파트도 많고, 훨씬 많이 오른 아파트도 있다. 여기서 우리가 집중할 부분은 아파트의 가격 자체가 올랐다기보다는 화폐의 가치가 꾸준히 하락했다는 것이다. 우리는 이 점에 집중해야 한다. 물가는 계속 오르고 있다. 인플레이션에 대비하기 위해서는 사업소득과 노동 소득을 수시로 자산소득으로 바꾸어 놓아야 한다. 이게 부동산 투자의 핵심이고, 다른 모든 투자도 마찬가지이다. 인플레이션을 뛰어넘을 수 있는 투자수단에 베팅을 해야 하고, 우리는 그러기 위해 부동산을 공부하는 것이다. 물론, 부동산이 인플레이션을 넘어설 수 있는 좋은 투자수단이라는 전제가 있어야겠지만, 당연히 가능하지 않을까? 사실 아파트의 경우, 단순히 물가 상승률을 뛰어넘을 수 있느냐 없느냐 하는 논의 외에도 레버리지가 가능하고, 큰돈이 들어간다는 점에서 장단점이 아주 명확한 투자수단이라 할 수 있다. 이런 부분을 제대로 인지하고 성격에 맞춰 투자를 한다면 적어도 실패하지는 않을 것 같다.
다음은 상가투자 극대화 방법을 알려주는 장소희 님이다. 나는 사실 이 분 잘 몰랐다. 하지만 이분이 하고 있는 일이 내가 궁극적으로 하고 싶은 부동산 개발과 가까운 것 같다. 주거지역 내에서 뭔가 상업지역에서는 느낄 수 없는 분위기 있는 주택 등을 매수하여 개조하고 용도변경한 뒤에, 이를 카페나 숙박시설 같은 상업용으로 이용하는 것이다. 아이디어는 좋은데 막상 이걸 실행으로 옮기기에는 너무나도 힘들다. 특히 신축에 대해서는 수업도 듣고 나름 공부를 했는데 용도변경 분야는 진짜 참고할 책이나 강의가 거의 전무한 수준이다. 그리고 가장 큰 문제는 이미 인구 유입이 시작되고 있는 수도권의 핫 한 거리는 그 자리에서 상업용으로 운영했을 때 거둘 수 있는 수익보다 이미 많이 올라있다. 쉽게 말하면 서울의 핫한 성수동 같은 곳의 부동산 가격은 이미 그 자리에서 커피를 미친 듯이 팔아서 벌 수 있는 수익 또는 월세보다 훨씬 매매가가 높다는 말이다. 개인적으로 이런 부동산에는 별로 관심이 없다. 아무튼 저자의 글에서 이런 아이디어를 얻을 수 있었는데 문제는 글이 너무 짧았다. 저자의 블로그와 유튜브를 자주 보면서 나도 더 생각을 해봐야겠다. 사실 뭐 여유자금도 없지만...
그다음으로는 또 재미있던 부분이 분양권 전문강사 월용이 님인데 월용이 님이 아파트 청약을 하지 말라 하신다. ㅋ 청약 전문가가 청약을 말리네. 아무래도 분양가의 가성비가 많이 빠져서 그런 것 같다. 용인도 분양가가 12~13억씩 하다 보니까 어쩔 수 없는 거 아닐까. 저자도 설명을 했지만 신축 분양이 이루어질 때, 바로 그 옆에 있는 연식이 오래되지 않은 가성비 아파트를 찾아보는 것도 좋겠다. 개인적으로는 죽었다 깨나도 아파트 청약이 될 수 없는 상황이라 분양 시장에는 전혀 관심이 없는데 이제 슬슬 관심을 좀 가져야겠다. 그런데 뭐.. 어차피 가격 괜찮은 좋은 청약은 또 사람들이 몰리기 마련이니까. 여러모로 취득세나 청약과 관련한 제약들 좀 많이 풀어주면 좋겠다. 금년에만 종합건설사가 500개 이상 부도났다고 하던데...
다음은 토미 님이다. 한동안 활동하신다는 소식을 못 들었는데 이번에 칼럼니스트로 참여를 하셨다. 토미 님은 리모델링이 전문이다. 아. 리모델링은 여러모로 제약이 많은데 그래도 장점도 많다. 아무래도 도시 관계 정비법령이 계속 규제가 심해지다 보니 헐고 신축을 할 경우에는 건물의 면적 상당 부분을 포기해야 하는 경우가 수두룩하다. 이러면 울며 겨자 먹기로라도 리모델링으로 가야 한다. 이화여대 같은 곳에 건물이 오래되었다고 헐고 새로 지으면 어떻게 될까? 제일 비싼 1층 상가 부분의 면적이 크게 줄거나 주차장을 설치해야 하는 등 손실이 어마어마하게 크기 때문이다. 여러모로 리모델링과 신축을 같이 고민하는 건 좋은데 이게 점점 나이가 들면서 우리나라에서 부동산 관리하는 게 참 힘들다는 생각이 든다. 연교차가 35도에서 -15도까지 50도를 넘나드는 데다 여름엔 폭우, 겨울에는 폭설. 참 이렇게 가혹한 조건에서 건축비는 얼마나 써야 하며, 스트레스는 또 얼마나 심할까 하는 생각도 들고. 건물의 잔존가치와 컨디션에 대한 냉정한 분석이 있어야 재생하는 방향이 제대로 설 것 같다.
마지막은 시루 님이다. 시루 님은 고수다. 책을 몇 권 읽어 봤는데 여러 가지 단순하면서도 실무에 도움이 되는 팀들이 많았다. 사실 토지라는 게 혼자서는 참 배우기 어려운 분야인데 크게 위험하지 않으면서도 재미있는 투자 아이디어를 많이 배웠다. 시루 님 책을 읽고 있다 보면 "사실 세상에는 쉽게 돈을 벌 수 있는 방법이 참 많은데, 그저 내가 모르고 있는 것이 아닐까?"라는 생각이 들기도 했다. 이번 책에서는 보상 투자에 대해 설명하는데 그 예로 나오는 것이 3기 신도시이다. 나 역시 경매 물건을 매일 들여다 보기는 하는데 이런 식으로 접근해 볼 생각은 한 번도 해 본 적이 없다. 요즘 부동산 거래가 쉽지 않은데 이렇게 살 사람(국가)를 찾아 놓고 거래를 시작하는 것처럼 쉬운 투자가 있을까. 매일 경매 물건 들여다보는데 이제 이런 보상 투자도 조금 더 고민을 해봐야겠다.
오늘은 이렇게 원앤원북스에서 출판한 "2024 결국은 부동산"을 리뷰해 보았다. 외국과 달리 우리나라는 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 절대적이다. 대부분의 경우에 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 경우는 자기 "집"이며 일부 차이가 있다면 땅이나 건물이 있는 정도의 차이지 사실 모두 부동산이다. 우리나라에서 부동산의 중요성은 이루 말할 수 없으며, 사실 부동산에 투자를 하지 않더라고 요즘은 남녀노소 할 것 없이 단체 모임에서도 주된 이야깃거리가 부동산으로 넘어가는 경우가 많다. 카페에 앉아 있다 보면 어깨너머로 들리는 대화의 대부분이 부동산이기도 하고. 제대로 된 멘토의 인사이트를 듣고 흔들리지 않는 투자를 하는 것도 좋아 보인다.