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친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월
평점 :
다다리더스에서 새로운 재개발 책이 출판되어 꼭 읽어보고 싶었다.
다다리더스는 부동산 재테크 도서를 전문적으로 출판하는 컨텐츠 회사인데 사실상 북극성아카데미에 속한 분들의 책을 주로 출판한다. 주소지도 사실상 동일하고.
나 역시 북극성아카데미에서 수업을 들은적이 있기 때문에 이 학원의 강의를 상당히 신뢰한다. 아무나 강의를 할 수 있는 것도 아니고 강의 내용이 항상 인기가 좋다. 다양한 사람들과 인맥을 쌓기에도 좋아 오프라인 수업을 추가로 수강하고 싶었으나 육아의 압박과 코로나 바이러스로 인해 포기할 수 밖에 없었다. 그러던 차에 재개발 분야로 신간이 나왔다고 하여 책을 구해 읽어 보았다.
북극성아카데미는 잘 알지만 지은이인 정현석(이하 잘사는 흥부) 님에 대해서는 잘 알지는 못했다. 하지만 책에 소개된 이력을 보니 HSBC와 standard
Chartered 및 현대차, KT 등에서 신사업개발과 마케팅 기획 분야에서 20년간 일한 적이 있다고 한다. 공부를 잘하거나 스펙이 좋아야 투자도 잘 한다는 보장은 없지만 일단 상당히 신뢰를 줄 수 있는 이력을 가지고 있다고 생각한다. 2010년 서울 강동구 재건축아파트를 시작으로 정비사업의 세계에 뛰어들어 현재는 북극성아카데미에서 재개발 투자 비법 강의를 진행하고 있다고 한다.
나 역시 재개발에는 관심이 많다. 2019년 지금 살고 있는 집으로 이사오기 전까지 고민이 많았다. 현재 집이 넓은 편인데 굳이 우리 세 가족이 살기에 이렇게 넓은 평수가 필요한지 고민하고 또 고민했다. 계속해서 수지의 24평 오래된 아파트에 전세로 거주하고 서울에 사둔 아파트는 인테리어를 깔끔하게 해서 전세를 놓았으면 어떨까 하는 생각을 많이 했다. 그리고 남는 돈으로는 광명뉴타운을 매수할 생각이었다. 두 군데 정도 광명의 공인중개사를 방문했는데 한 군데는 사장님이 정말 열정적으로 브리핑도 해주시고 수시로 좋은 물건 나왔다고 문자메세지도 주셨는데 결국 매수하지 못했다. 아무래도 육아를 해야 하기 때문에 장인장모님이 계신 쪽 가까이로 이사올 수 밖에 없었다. 물론 지금 살고 있는 집도 많이 올랐지만 광명뉴타운을 매수했더라면 이익은 더 컸을 것이다. 그 후로도 계속해서 재개발에 꾸준히 관심을 갖고 있다.
재개발을 처음 접할 때에는 일단 어렵다. 그냥 아파트 갭투자 하듯히 하면 되는 것이 아니라 정비사업의 기본부터 알아야 하고 재건축과 재개발의 차이, 감정평가액이 계산되는 원리, 비례율은 어떻게 계산되며 어떻게 영향을 미치는지와 같은 내용들이 한눈에 들어오기가 힘들다. 이전에도 재개발 책은 몇 권 사서 읽었지만 어렵고 졸리기 일쑤였다. 솔직히 3분의 1 정도 읽다가 포기하고 덮은 책들도 있었다. 특수물건 경매책도 읽었는데 어째 재개발이 더 어려운것 같았다.
이번에 읽은 잘사는 흥부 님의 책은 매우 깔끔하기 가독성이 높아 쉽게 페이지가 넘어갔다. 마케팅을 하신 분이어서 그런지 본인의 경험담을 토대로 이야기도 물 흐르듯이 자연스럽게. 또 재미있게 설명도 잘 해주시고, 이해를 돕기 위한 자료도 한 눈에 들어와 보기가 좋았다.
Part1에서는 본인이 회사를 그만두고 부동산을 선택한 이유를 알려준다. 잘사는 흥부님은 강동구 재건축 아파트를 매수했는데 책에서 털어놓은 내용에 따르면 그다지 깊이 있는 고민 끝에 매수한 것이 아닌것 같다. 이 아파트로 한동안 속을 썩는데 다행히도 상승기까지 계속 가져가게 되면서 이 책에서 중시하는 '보상마진'이라는 개념과 원리를 만들었다. 많은 사람들이 부동산 투자에 도전하는데 재건축, 재개발의 경우 수익이 큰 만큼 위험도 크다고 할 수 있다. 그리고 상대적으로 목돈이 들어간다. 그런만큼 공부를 할 때 제대로 해야 한다. 잘사는 흥부 님의 책에는 재개발의 기본적인 원리와 잃지 않는 투자를 위한 보상마진에 대한 설명이 있으니 이를 잘 공부해야 한다.
Part2에서부터는 후배인 광현 대리를 등장시켜 본격적으로재개발 투자에 대하여 설명한다. 이 Part에서는 보상마진의 개념이 가장 중요할 것 같다. 왜냐하면 '보상마진'의 개념은 다른 저자들의 책에는 나오지 않는 오직 '잘사는 흥부'님 만의 독자적인 개념이기 때문이다. 잘사는 흥부님은 투자를 결정할 때 이 보상마진을 기본적인 수익구조로 가져 가는데 기본마진, 입지마진, 연식마진, 세대수마진, 브랜드마진, 기타마진 이 6가지 항목을 통해 보상마진을 결정한다. 각각의 마진에 대해서는 저자가 그림을 이용해 상세히 설명해 놓았으니 쉽게 이해
하리라 생각한다.
그 외에도 저자가 다른 재개발 책들과 비교해 신경 쓴 부분이 여러가지가 있다. 정비사업의 절차와 사업 단계별 특징에 대해 매우 자세하게 설명이 되어 있다. 권리산정기준일에 대한 설명도 잊지 말아야 할 중요한 부분이다.
Part2가 준비편이었다면 Part3는 실전이다. 여기서도 친절한 저자의 꼼꼼함이 묻어 나온다. 정비사업 재당첨 제한에 대해 아주 디테일하게 설명해 주고 있다. 재개발에 정말 큰돈이 투자되는데 재당첨 제한으로 입주권 자격을 받을 수 없다면 얼마나 황당할까? 저자는 이런 상황이 발생하지 않도록 일어날 수 있는 거의 모든 경우의 수에 대해 그림까지 동원하여 재당첨 제한 여부를 알려준다.
이어 은평구 갈현1구역과 녹번역e편한세상캐슬을 비교 대상 아파트로 두고 이를 통해 보상마진을 구해 보는데 이런 방법 또한 실전에서는 도움이 될 것이다. 갈현1구역이 '우수 디자인 공동주택'에 선저오디어 발코니 삭제 규정을 적용하지 않는다는 것은 나도 이번에 처음 알게 되었다.
광현 대리와 함께 공인중개사들을 만나며 소개 매물을 판단하고 감정가 대비 권리가액이 낮아 순위에서 밀리면 작은 평수를 배정받을 까봐 심리전을 생각하는 모습은 현장에서도 흔히 볼 수 있는 장면이다. 이런 부분까지 구체적으로 설명을 곁들여 투자자에게 많은 도움이 될 듯 하다. 이어 186에서 소개한 보조가 속기 쉬운 재개발 프리미엄 부분도 읽어두면 좋다. 아무 생각없이 보다 보면 깜빡 속아 넘어가기 좋은 사례다.
Part4에서는 다주택자의 현명한 재개발 투자가 제목인데 성수전략정비구역(3지구)를 기준으로 한남3구역이나 인근의 트리마제와 비교하며 유불리를 따져 본다. 전체적으로 Part4는 수익률을 극대화하기 위한 접근방안을 소개한다고 보면 좋을것 같다. 현장에서 많이 보이는 물건은 아니지만 취득세 중과와 대출을 받을 수 있는 도로 물건에 대한 소개도 들어 있다. 이 Part에서는 사업장의 속도 예측에 대한 설명(225p), 감정평가에 따른 조합원의 유불리(240p), 그 외에 사업을 방해할 수 있는 요소에 대한 설명(257p) 등이 크게 도움이 되었다.
이 책은 재개발의 기본서로 아주 좋다. 나는 개인적으로 매우 만족하며 읽었다. 재개발 투자에 참고할 수 있는 책을 단 한권만 고르라면 무조건 이 책을 고르겠다. 역시 북극성아카데미의 명성은 하루아침에 쌓은게 아니라는걸 새삼 실감했다. 끝으로 이 책은 고기 잡는 법을 가르쳐 주는 책이지, 어디가 고기가 많은지 알려주는 책은 아니다. 더 쉽게 말하면 어디 재개발 구역이 유망한지 찍어주는 책은 아니라는 의미이다. 강사가 투자의 원리와 보상마진을 구하는 방법까지 알려 주었으면 스스로 뛰면서 유망한 지역을 발굴해 보는 것이 좋을것 같다.
마지막으로 부록에 실린 재개발 유형에 대한 이해 부분까지 꼭 빠뜨리지 말고 다 읽어보고 필요하면 추가로 더 공부해보기를 권한다. 특히 도심 공공주택 복합사업과 공공 직접 시행 정비 사업을 비교하고 개념을 잘 정리해야 할 것이다. 여기에 최근 오세훈 서울시장이 들고 나온 신속통합기획 재개발까지 같이 공부를 하는게 좋을것 같다.
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이 책은 다다리더스로부터 무상으로 도서를 제공받아 직접 읽고 솔직하게 작성한 서평입니다.