내집마련 불변의 법칙

내집마련 불변의 법칙 - 내집마련 재테크가 평생의 부를 결정한다
김석준 지음, 김태광(김도사) 기획 / 위닝북스 / 2018년 12월

몇일 전 모 경제지 기자와 점심시간에 아파트와 부동산투자에 대해 얘기를 나눈게 기억이 난다. 서울 외곽 중소도시가 고향인 나는 자연스레 결혼과 동시에 고향에 전세를 얻고 십수년만에 아파트를 사서 대출금 꼬박꼬박 갚아가며 현재는 은행 소유인 내집(?)을 빨리 얻고 싶다고 얘기하자 너무나 반가워하던 그 기자도 십수억원씩 하는 서울 시내에 아파트를 얻기 위해 목메기 보다 서울 인근 중소도시에 아파트를 얻어 살고 싶다는 속내를 내비쳤다. 물론 중소도시의 아파트도 젊은 직장인들이 정상적으로 저축만해서 얻기 힘든 시세인 것은 사실이다. 하지만 서울 시내의 아파트에 비해 저렴하니 그나마 도전해 보겠다는 심산일 것이다.

본인의 소득으로 도저히 얻기 힘들 정도로 시세가 치솟는 아파트 등 주택 가격에 평범한 서민은 고개를 숙이기 일쑤다. 아파트 등 부동산을 투자의 개념으로 접근하기 보다 순수하게 소유하려는 이들에게 ‘하늘의 별따기’수준인 내집 마련의 방법은 없을까? 그런데 단 9천만원으로 20평대 아파트를 산 이가 있다고 한다. 바로 <내집마련 불변의 법칙>의 저자 김석준씨의 이야기다.

이 책은 부동산을 투자 목적으로 이해하고 접근하려는 이들을 위한 책은 아니다. 전세살이의 설움, 매달 얇은 지갑으로 버거운 월세를 내느라 소득의 일정부분 저축은 꿈도 못꾸는 이들을 위한 책이다.

실제로 나 역시 집을 얻기까지 참 힘든 시간을 보내야 했다. 결혼하고 소득의 많은 부분을 저축하다가 얼마 안돼 두 딸이 태어나고 육아에 드는 비용만큼 저축은 줄어들지만 도저히 쳐다 보기도 어려울 정도로 아파트 시세는 폭등하기만 한다. 이런 상황에 접어들면 그야말로 내집마련은 언간생심, 대부분의 직장인들이 이런 경우를 겪다가 언젠가 집값이 폭락하거나 재조정에 들어가면 사리라는 다짐을 하지만 정작 부동산 시세는 보합세였다가 정권이 바뀌면 언제 그랬냐는듯 다시 오르기 마련이다. 악순환의 심화다.

저자는 우리가 당연하다고 여겼던 생각에서 벗어나야 한다고 조언한다. 돈을 모아 집을 사기 보다 우선 집을 얻고 돈을 모으라는 것이다. 결국은 레버리지 효과를 노리라는 것인데 투자로 접근할 경우의 레버리지 효과와는 다른 접근방식으로 봐야할 것이다. 전자는 실소유 주택을 얻기 위한 레버리지 효과지만 후자는 갭투자등 큰 마진을 얻기 위한 투자이기 때문에 대출규모가 크고 자칫 삐끗하면 엄청난 재정부담으로 몰락할 수 있는 투기성이 강하기 때문이다.

실제로 부동산 투자는 집값이 내려가면 투자금을 회수하지 못하고 손해를 보고 전세가 폭락시 전세금을 내줘야 할 때 걱정이 태산같지만 내 집은 전세금을 돌려줄 걱정이 없다. 역전세난이 발생해서 전세가 나가지 않을까 봐 걱정할 필요도 없는 것이다.

저자는 우선 현실에 딱 맞는 내집마련기술 8가지를 공개한다. 우선 지출보다 저축이 먼저이며 집의 크기부터 결정하되 잘 아는 지역을 우선으로 돌아봐야 한단다. 특히 매도자가 집을 파는 이유를 알아내야 하며 공인중개사를 내 편으로 만들어야 많은 정보를 우선적으로 얻을 수 있다고 강조한다. 특히 실거주 개념에만 집착하지 말고 투자개념도 만족 시킬 수있는 집을 찾아야 하며 전세 보증금으로 매매 가능하되 저평가된 집을 찾으라고 조언한다.

특히 부동산에 대한 공부를 거듭 강조하는게 눈에 띈다. 경제와 부동산 공부를 게을리하지 않은 저자는 결국 9천만원으로 20평대 아파트를 살 수 있었던 원동력이라고 자평한다.

이 책은 부동산 투자 전반에 대한 노하우를 담지 않아 실망하는 독자들도 있을지 모르나 내집 마련 하나를 목표로 하는 독자들에게는 가장 확실한 충고일 것이다.