'부동산 프로젝트 파이낸싱'이 뭐예요?

2009 공황전야 (확장판) - 한국경제의 파국을 대비하라
서지우 지음 / 지안 / 2008년 11월

돌이켜 보면 지난 몇 년 우리나라는 국민 전체가 부동산투기꾼이었다 해도 과언이 아닐 것이다. 직접 투기에 뛰어든 사람, 기회를 노리며 구경한 사람, 투기에 뛰어들 돈이 없어 상대적으로 박탈감을 느끼며 툴툴거린 사람 세 종류로 나뉠 것이다.
 

내 경우, 아파트 값이 뛴다는 소식이 들릴 때 마다 남편에게 구박을 받았다. 요는, 내가 협조를 안 해주기에 매번 물 좋은 아파트를 놓친다는 것이었다. 융자도 싫고 집에 너무 많은 돈이 묶여 생활이 쪼들리는 것도 싫고....등등 나름 이유가 있었는데, 남편은 남편대로 요새 융자 안 끼고 집사는 사람 어디 있으며 설사 집에 돈이 묵인들 그 집이 어디가나.

 

결론은, 막차를 탈 생각도 없었지만 만약 막차를 탔더라면 정말 큰일이었겠다는 생각이 든다. 그도 그럴 것이, 요즘 내가 살고 있는 동네엔 주공과 민간 두 곳, 즉 세 곳의 건설사가 아파트를 짓고 있는데 좁은 평형의 주공만 속도를 내고 있다.

 

다른 두 곳은? 한 곳은 중대형 500세대인데 50채 분양율로 집을 짓다가 중단한 상태이고 또 한 곳 역시 중대형 1500세대인데 낮은 분양율에다 엎친 데 덮친 격으로 건설사 관계자가 입주자들의 계약금을 횡령한 사건이 터져 뉴스에 오르내리니 지붕 올리고 창문 달 일이 까마득해 보인다.

 

어쩌다 이지경이 되었을까? 소위 ‘다복회’와 ‘조희팔의 다단계’는 일부가 얽혔지만 ‘부동산 담보 대출’은 전국의 새 아파트 수만큼 얽혔다고 해도 과언이 아닐 것인바. 이 암울한 경제 상황에서 해결의 실마리는 도대체 어디서부터 풀어야 할까.



 

현 경제 위기는 ‘금융위기’

 

서지우의 <공황전야>(지안)는 이러한 작금의 현실을 쉽고도 적확하게 설명해준다. 저자에 의하면 현 경제 위기는 외환위기가 아닌 ‘금융위기’이고 그것은 많은 부분 ‘은행과 건설사가 합작하여 부동산 투기’에 열을 올렸기 때문이라고 하였다.

 

전국의 수많은 반반한 땅과 또, 산을 깔아뭉개고 그토록 많은 아파트를 지어 올릴 수 있었던 이유는 알고 보니 은행들의 ‘부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)’이 있었기에 가능한 것이었다. 부동산 프로젝트 파이낸싱이란 쉽게 말하면, 은행이 ‘물주’로서 건설사와 청약자 양쪽 모두에게 돈을 빌려주어 아파트가 올라가게 뒤에서 조종 하는 것이라 할 수 있겠다.

 

즉, ‘은행들은 땅 살 돈이 없는 시행사에 땅 사는 데 필요한 돈을 빌려주면서 대신 청약자들의 중도금과 잔금을 자신들의 은행에서만 대출 할 수 있게 독점 계약’하도록 요구하였다. 이때 청약자에겐 청약자의 부동산을 담보(=모기지)로 대출을 해 주기 때문에 떼일 염려가 거의 없기에 ‘BIS 자기자본비율’도 어기고 외국돈 까지 빌려 대출을 해주었다.

 

때문에 정석으로 하자면 예금대비 대출비율(예대율)이 80~90%가 정상인데 투기에 눈이 멀어 그 비율을 훨씬 넘고 말아 이 사태가 왔다는 것이다.

 

즉, 이 책에 의하면 우리나라 은행 예대율이,

2004년........ 100%

2006년........ 110%

2008년 현재........ 141%라고 한다.

 

이에 반해, 일본은 예대율이 약 77%, 아시아 평균은 88%라고 한다. 그리고 지난 1997년 IMF 구제 금융을 받던 시기엔 예대율이 100~110%이었다고 한다. 예대율 하나만 보더라도 IMF때보다 더 어렵다는 말은 공포의 사실이고 이 예대율을 정상수준으로 돌리지 못하는 한 은행의 파산은 시간문제일 것이다.

 

그런데 문제는, ‘기업이 파산하면 그 기업(99년 대우그룹)만 망하지만 은행이 파산하게 되면 그 파장은 경제 전반으로 파급되어 상상이상의 심각한 위험을 초래한다.’는 것이다. ‘1930년대 공황도 실은 은행 파산 때문이었는데 2008년 현재 부동산 프로젝트 파이낸싱의 80%가 부실화 가능성이 예측’되고 있다니 그 잠재된 폭발력을 생각자니 소름이 끼친다.

 

그렇다면 금융위기의 해법은?

 

저자는 이러한 금융위기의 해법으로 먼저 ‘고금리 정책을 통한 은행의 건전성 확보’를 주문하였다.

 

"....단기간의 고금리 처방은 무엇보다 한국 경제가 당면하고 있는 가장 근본적인 문제인 과도한 예대율이 획기적으로 개선된다. 고금리가 몇 달 동안만 유지 되도 예금은 급속도로 들어오게 되고 대출은 급속도로 줄어들게 되니 예대율 문제는 몇 달 안에 해결될 수 있는 것이다.....고금리로 인해 가장 큰 피해를 보게 될 업종은 건설업, 그 다음이 음식료업이다. 한국이 자랑하는 전자, 자동차, 제철, 중공업, 기계, 화학 등 일반 산업 부분의 경우는 정부의 발표대로 건전성이 유지되고 있으며, 워낙 부채비율이 낮아 고금리에도 버텨낼 수 있을 정도로 현금 흐름이 양호한 편이다."(본문 371~372쪽)

 

물론 고금리로 가자면 이해가 많이 걸린 가계대출자와 기업들은 당장 아우성 일 테지만 문제는 지금의 은행상황이 금리를 낮춘다고 해서 대출을 해줄 수 있는 상태가 아니라는 것이다. 삼척동자가 봐도 예대율이 141%인데 무슨 돈이 있어 대출을 해주겠는가. 때문에 저자는 우선 고금리로 예금을 받아 즉, 유동성을 확보하여 정말 살아날 기업에만 돈을 빌려주어야 한다는 것이다.

 

아무튼, 지금은 위기상황. 그러나 분명 길은 있을 것이다. 10년 전에는 전대미문의 위기상황에서도 우리는 아무도 가지 않은 길(고금리정책, 벤처기업육성 등)을 개척하여 무사히 그 위기를 탈출하였다. 때문에 지금은 그때의 그 지혜를 복기하면 얼마든지 해법을 찾을 수 있고 또 그때는 생각하지 못했던 좋은 정책을 얼마든지 시도해 볼 수 있을 텐데 일단 부동산 값은 유지하고 보자는 이기심이 일을 그르치는 것은 아닌지 모르겠다.

 

저자는 앞서 얘기한 대로 고금리정책을 통한 은행 건전성 확보 후, 제일 먼저 ‘IT와 에너지관련 산업’에 대한 과감한 투자와 지원을 통한 기술혁신을 주문하였다. 그리고 '신상품개발, 새로운 산업창출, (4대강 물길 정비인지 뭔지가 아닌) 공공서비스부분 확충으로 일자리를 만들 것' 등의 해법을 제시하였는데 지극히 타당해 보이는 이 해법들을 정책당국자는 어떻게 생각하는지.

 

마무리

 

끝으로, 이 책은 나처럼 경제의 ‘경’자도 모르는 초보에게는 아주 친절한 경제학 입문서이다. 쉬운 설명으로, 한국경제 전반의 흐름과 1929년 대공황부터 1990년 일본 부동산거품 붕괴의 역사는 물론, 현재의 미국 경제 위기가 왜 세계경제 위기가 되었는지 소상히 파헤쳐주기에 무척 흥미롭다

 

하여간, 지금 이 시점에서 가장 행복한 사람은 무 주식, 무 펀드, 무담보대출이라는 ‘3무’를 가진 자가 아닐까 싶은데 ‘3무’가 아닌 ‘3유’라면 어떻게 해야 할까. 답은 모두가 알 것인데 그 눔의 '본전' 생각에 망설이다 계속 미끄러지고 있는 것은 아닌지. 아무튼, 난세로다.

창발성이 좋아...

아내가 결혼했다 - 2006년 제2회 세계문학상 수상작
박현욱 지음 / 문이당 / 2006년 3월

흐미, 이 책에 이렇게 많은 리뷰가 달렸었던가.

해서 나는 짧게..ㅋㅋ

몇년전 이책 제목을 들었을때는 '도대체 뭔소리랴?'했는데

영화를 보고 책을 보니 알것고나. ㅎㅎ..

다 좋은데... 두집살림하는 인아가 두집살림을 완벽하게 하려

녹초가 되는 모습에서.. 역쉬, 저자가 남자라서 남자의 한계인가 하는 생각이 들었다.

여자는 두집살림 하려면 그렇게 살림에 완벽해야 되나.

예전 개발 시대 울 나라 남자들은 심지어 공무원들마저

첩두는게 예사였고 자기들은 손하나 까닥않고 몸만 여기갔다 조기갔다하며

두집살림을 했는데...

아직도 여자에게는 그런 호사를 누리게 할수가 엄따 이거야?

뭐, 그래도 이만큼 온게 어디야.ㅎㅎ...

아무튼, 유쾌한 책이었다.

특히 동명의 영화에서는 페드로 알모도바르 감독의 <그녀에게>에서 나왔던

까에따누 벨로수? 까에따노 벨로소? 아무튼 이분의 '꾸꾸루꾸꾸 팔로마(비둘기)'를

전인권어빠 비슷한 목소리로 부르는게 아주 인상적이었는데 책에는 언급이 없었다.

(까에따누씨의 목소리는 아주 고운데 고운것도 좋음^^)

음악감독의 곡목 선택은 탁월했으나 이음악을 들으면서 손예진씨가 한 대사는

넘 촌스러웠.....

아무튼, 일부일처제 땀시 억울하게 감옥살이 해야 될지도 모르는 옥소리씨에게

위로의 마음을 전하면서.... 끝.

테니스를 소재로 이렇게 재미난 영화를 만들수도 ...

윔블던 - 할인행사
유니버설픽쳐스 / 2007년 12월

동네 비됴가게에서 늘 제목만 훔쳐보고 볼생각은 못했는데

어느 영화소개 프로에서 소개하는 것을 보고 빌려 보게되었다.

본 소감은, 테니스를 가지고도 저렇게 영화를 만들면 되는구나.

그리고 영국사람들 테니스를 정말 좋아하는 구나...ㅎㅎ

폴베타니가 참 매력적으로 나온다. 퇴물 테니스 선수가 예상을 뒤업고

화려하게 우승하고 은퇴하는, 평이한 전개이나...지루하지 않고

재미있었다.

무엇보다 폴 베타니의 동생으로 '제임스 맥어보이'가 나오는 것이 아닌가.

맥씨도 한방에 주연으로 뜬것이 아니라 저런 조연시절도 있었구나..ㅎㅎ

거스틴양도 매력적!

잡념이 많은 젊은날엔 음악을 들어야....

말할 수 없는 비밀 (2disc) [일반판]
주걸륜 감독, 계륜미 외 출연 / 프리미어 엔터테인먼트 / 2008년 3월

<이니셜 D>에서.

듣도 보도 못한, 왠 고삐리 같은, 배우같지 않은 , 고교 하교길에서

흔히 뵐듯한 저 외모가 어찌 주인공을 했을까.. 주걸륜, 때문이 아니라 그의 아버지로

분한 황추생 아자씨가 <무간도>때에 비해 살이 너무 빠져서 '살빼기에 성공했나벼.' 부러워하며

또는, 내눈엔 '여문락'이 좀 떴으면 좋겠는데

왜 안뜨는 고야? 하면서 보다가 이 문제의 주인공의 얼굴을 익혔다.

추석날, 엄마와 언니와 얘기를 하면서  자막을 읽으며 무성영화 보듯 보다가

두 연상의 여인이 자는 바람에 소리켜고 보았다.

그런데 , 성우 아자씨, 목소리가 너무 아니었어. 걸륜에 비해 너무 늙었어. 고삐리의 목소리가 아녔어.

그런데 외모는 그래도 나이는 얼추 서른이었던가.

아무튼, 걸륜씨는 '걸륜거사'라 해 마땅할 재주꾼이었다. 이니셜디의 그 풋내나던

고교생 같던 놈이 천재의 탈을  썼다니.. 햇살좋고, 영상 좋고,  피아노 솜씨꺼정, 그 나이에

감독이 왠말이냐? 그것도 연습용이 아닌 완벽한 데뷔라니...

영화의 내용은 내 어설픈 머리로 이해하자면 여러번 더 봐야 할판.

<메멘토>는 영화끝나고 문제의 답을 주지만 이 영화는 답도 없는듯... 때문에 인터넷

바다에는 무수한 해석이 나돌고 어설픈 내가 읽으면 이 말도 맞고 저말도 맞고...

교복도 참 예뻣다. 예술고 교복 이라 그런가. 첫사랑을 간직한 교복이라서 그런가.

황추생: 여전히 살이 빠진채로 인걸 보니 확실히 빠진살 '굳히기'에 성공 했군여. ㅋㅋ

황씨왈, 아들에게,

"너처럼 잡념이 많은 젊은 나이엔 음악을 많이 들어야 혀."

너무 멋진 말이었다. 요즘 입시에 시달리던 우리의 아해들도 늘상 이어폰을 꽂고

음악을 듣더라만, 도대체 그 귓가에 무슨 음악이 흘러나오나 싶어 빼앗아 들어보면...

솰라 솰라 랩이 들어간 노래 아니면 에스비워너비등의 노래가 흘러나왔다.

평소,

질풍노도의 시기엔 무엇보다 고전음악이 '약'이라 이 연사 강력히 주장하였던바... 황씨 아자씨가 똑같은 말을 하니 월매나 반가운지~~~

아무튼, 다 이해는 하지 못했어도 이 영화 아름다운 영화였다.

제임스 맥어보이 이분 땀시....

페넬로피
리즈 위더스푼 외 출연 / 아트서비스 / 2008년 9월

이년전인가...잠시 영화에 미쳤을때,

이런 저런 영화들을 보면서 참 많은 배우들에게 감탄했었다.

어쩜! 이리도 유명한 배우를 나는 이제야 알았을까 한탄도 해가면서..

그러나, 그 감탄들은 그 감탄의 강도가 쎈 만큼

식는 것도 빨랐다.

어떤 배우는 단 한작품으로

또 어떤 배우는 꽤 여려작품으로 내마음을 홀렸지만

시간이 지나고 더이상 혹함을 보여주지 않거나 혹은

새로운 배우에 밀려서 나에게서 잊혀지고, 잊혀지고, 잊혀졌다.

꼬레야의 이름없는 아짐에게 잊혀져봐야 그들 명예에 먼지 한톨

안겨줄리 없겠지만..ㅋㅋㅋ

아무튼, 더이상 나를 흔드는 배우는 음따, 선언을 한후 그래도 누구

한늠 안 나와주나 물색하던중,

오오! '제임스 맥어보이',

이 분이 내 눈을 사로 잡았다.

<비커밍제인>에서 앤 헤서웨이의 차분한 변신에 뻑 갔다가

정신을 차린후 보니 제임스 군이 있었다.

'이 배우 대성(?) 하겠어.' 하며 나름 찍고는 잊었는데...

<어톤먼트>에서 '아. 어디선가 본 듯한 저 가물가물한 기억의 늠자는 누구지? 아, 누구지?'

내 머리속 필름을 막 돌리고, 돌리다가

'맞다! 멕어보이 그놈일쎄...'ㅋㅋ

하여, 아지매 확실하게 추적 들어갔다.

키는 170........작고나, 아니 대성할 배우가 요리 작아서 우쩐당? 톰 크루저도 175언저리도 들었는데 넘 작아보이던데. 착오 일까이? 암튼 아쉽네. 그치만 분위기가 바쳐주니... 뭐 여차하면 키높이 구두라도..ㅋㅋ

나이는 .......30이었나. 29이었나.. 우좌간 먹을 만큼 먹었네. 그래도 아직 아주 봄풀처럼

풋풋한 나일세..

위 두가지 외에는 아직 그렇게 눈에 뛰는게 없었다. <비커밍 제인> <어톤먼트>외에는.

워매, 그런데 심영섭 영화평론가에 의하면 9살 연상의 마눌이 있었네.

세상 아짐 마음이 다 그런지. 심평론가도 이 배우에 반했다고 했는데... 왜 아니랴?

이영화는 다른 아무 이유없이 오로지 '맥'씨가 나온다는 이유, 딱 하나만으로

볼만하다. 내용도 필요없고 딱 맥씨가 나온다는 이유하나만으로..ㅋㅋㅋ

'유아 마이 선샤인, 마이 온리 선샤인 ....' 이노래 가사가 유치해서 쉽기는 하나

별 매력 없다 생각했는데 이 영화를 보고나니 이 노래가 자꾸 입가에 맴돌았다.

첫부분만 자꾸 맴돌아서 전곡을 소화해(?) 볼려고 검색을 해보니 1940년 노래인데

두고두고 무수한 사람들에 의해 리메이크 된 노래였다.

원곡의 좀 빠른 박자보다 좀 느리게 여성들이 부르는 것이 더 당겼다.

그러나, 맥씨의 선샤인은 빠르고 경괘해도 괜찮았다.

아무튼, 맥씨는 멋진 배우다. 이 배우의 새로운  영화가 어서 이땅에

상륙하기를 간절히 기다리는 중..........아지매 숨 넘어간다.