빅데이터 부동산

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

빅데이터를 이용해서 부동산 투자를 한다. 막연하게 감으로 투자를 하는 것도 아니고 많이 오르니까 조급하게 뒤따라가는 투자도 아니다. 좋은 말이지만 정말 저자가 맞출 수 있을까? 하는 의구심을 가졌는데 신기하게 책 초반을 기존 저자의 서적을 검증하면서 시작한다. 2018년에 저자가 빅데이터를 이용해 부동산 투자하기 좋은 지역을 전망한 적이 있는데 그 예측이 맞았다는 것을 검증하고 시작한다. 그래서 더욱 믿음이 가는 것 같다. 

흔히 부동산 집값은 입주물량과 관계 있다고 생각한다. 그러니까 입주물량이 증가하면 매매가격은 감소하고 입주물량이 부족하다면 가격은 오른다는 것이다. 어느정도 맞는 이야기지만 입주물량만 가지고 부동산 시장을 전망할 수는 없다. 구체적으로 확률을 높이기 위해 매매.전세 시세 흐룸, 전세 대비 매매 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 인덱스, 주택구매력지수, 전세가율, 매매와 전세수급, 향후 입주물량, 미분양 등을 종합적으로 판단해야 한다. 

가장 관심이 갔던 부분은 그래서 저자가 생각하는 오를 지역은 어디인가? 하는 것이다. 특히 강원 도민인 나는 원주시가 나와서 더욱 반가웠다. 원주의 경우 매매가와 전세가는 지속적으로 상승하고 있다. 전세 대비 매매가도 저평가 되어 있어 실수요자라면 구입하는 것을 추천한다. 또한 원주의 일자리도 증가하고 있다. 

현재 내가 살고 있는 포항시 북구도 오르는 지역으로 언급되고 있다. 일단 포항시 북구의 매매가와 전세가는 2020년부터 계속 상승하고 있다. 또한 전세 대비 매매가가 지난 7년 중 가장 저평가된 시기이다. 전세가율도 80%를 넘는 상태로 내 집 마련 적기라고 할 수 있다. 

이 책을 읽고 나니 현재 주소지?로 등록되어 있는 포항시 북구에 투자 목적으로 아파트를 사야되나 싶기도 하다. 아직 무주택자 상태를 쭉 유지하고 있다보니 처음 아파트를 살때 쓸 수 있는 혜택을 쉽게 포기하기 어렵다. 그러니까 처음 사는 1채는 무주택자의 혜택을 최대한 활용할 수 있는 집을 사야겠다는 생각이다. 그렇지만 3년 전 저자의 전망이 수도권과 지방 모두 맞은 것 보면 이번 책에 수록된 원주와 충남 서산, 경북 포항 등도 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있을 것 같다. 

파워포인트

퇴근이 1시간 빨라지는 초간단 파워포인트 - 훅 들어온 일을 쓱 해결하는 마법의 PPT 디자인 레시피 50
이지훈 지음 / 21세기북스 / 2021년 2월

액셀이나 파워포인트 같은 유틸리티를 잘 다루는 분들이 부럽다. 이런 소소한 능력도 충분히 사업을 하는데 도움이 되는 능력이기 때문이다. 물론 엄청난 사업가들은 이런 분야는 본인이 굳이 직접 하지 않고 위임하는 것 같다. 하지만 나는 아직 이룬 것도 없고, 두각을 나타내고 있는 분야도 없는 상태다. 그래서 가리지 않고 타이탄의 도구를 수집하고 있다.

이 책은 파워포인트를 이용한 디자인, 템플릿 만드는 방법을 다룬다. 이 책만의 특징이라고 할 수 있는 것은 한 가지 주제를 단지 6개의 그림으로 설명하고 있는 점이다. 

책 초반에서는 본격적으로 템플릿을 꾸미기 전에 꼭 알아야 하는 기본 스킬에 대해 다룬다. 예를 들어 컨트롤+쉬프트+드래그를 통해 일직선으로 수직/수평 복사하는 방법이나 도형의 모서리와 꼭지점을 내 맘대로 편집할 수 있는 '도형 점 편집 기능', 여러 도형을 합치거나 쪼개는 도형 병합 기능 등을 이해하기 쉽게 그림으로 설명한다.

그 다음 챕터부터 본격적으로 각 상황별로 어울리는 템플릿 디자인을 다루고 있다. 그 전에는 이런 재주가 없어서 기본적으로 파워포인트에 내장된 이미지를 사용하기에 급급 했는데 이제는 픽사베이나 언스플래쉬를 이용해서 무료 이미지를 가져오면 나도 나만의 템플릿을 만들어서 이용할 수 있을 것 같다. 

이 책의 장점으로 꼽고 싶은 것인데 책에 나오는 템플릿 디자인을 실제로 다운받을 수 있다는 것이다. 책 안에 qr 코드가 삽입되어 있는데 이를 통해 디자인 템플릿을 받을 수 있다. 직접 만들기 번거로운 상황이라면 미리 만들어진 템플릿을 이용해도 좋을 것이다. 쉽게 과정 과정을 설명해 주고 있어서 어느정도 컴퓨터에 익숙한 젊은 세대라면 따라하기 어렵지 않을 것 같다. 

파워포인트를 잘 다룰줄 모르는 분들에게 굉장히 실용적인 서적임에는 틀림 없다. 정말 퇴근을 1시간 빨라지게 할 수 있을 것 같다. 이 책은 한번 보고 안 보는 책이라기 보다는 책꽂이에 꽂아두고 파워포인트를 할 일이 있을때마다 백과사전처럼 찾아보고 따라하는 용도로 사용할 수 있는 책이다.

부동산 경매

왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 - 2천만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우
정민우.유근용 지음 / 비즈니스북스 / 2021년 2월

저자 분들의 스펙이 어마어마해서 저절로 손이 갔던 책, 한 분은 전세금 1,500만 원으로 시작해서 30대에 이미 수십억의 자산을 만들었고 한 분은 부동산 등기권리증만 150개가 넘는다고... 더 놀라운 것은 이렇게 자산가가 되기까지 4년이 채 걸리지 않았다고 한다. 한 분은 경매의 전문가, 한 분은 공매의 전문가라서 두 분야를 모두 다루고 있다는 것이 특징적이다. 

그 동안 부동산 경매를 다루는 책을 꽤나 많이 읽은터라 이제는 어지간한 내용은 다 알고 있는 편이라서 앞부분은 크게 새로운 것은 없었다. 일반적인 경매 책은 처음에 경매를 하는 방법이나 레버리지를 활용하는 방법, 등기부등본을 보고 권리 분석을 하는 방법을 다루는데 역시나 이 책도 마찬가지 

실제로 경매를 입찰하며 시행착오를 겪어 알 수 있는 내용을 책에서 알 수 있다는 장점이 있다. 왜냐하면 수강생들의 다양한 경매 일지를 통해 간접적으로 배울 수 있는 것이 많다. 그래서 경매 관련 서적을 볼때 이제는 저자 분이나 수강생 분들의 실제 경매 입찰 사례를 중심으로 공부하고 있다.

'가짜 임차인'을 다루는 내용이 여타의 책들과 차별화되는 좋은 팁이었다. 경매를 방해하거나 배당을 노리고 임차인 행세를 하는 경우가 있는데 이런 가짜 임차인들을 가려내기 위한 체크사항을 다루고 있다. 보통 경매 전후 허위로 작성한 계약서에는 공인중개사의 도장이 없는 경우가 많고 임대차 계약서 작성 시점과 전입신고일 간에 몇 년의 차이가 난다.

한편 보증금이 없기 때문에 굳이 확정일자를 받아둘 필요가 없어서 확정일자가 없는 경우가 많다. 있다고 해도 전입신고일과는 상당한 차이가 있다. 그 외에도 계약금과 잔금으로 나누어 지불하는 일반적인 형태가 아닌 일시불 지급으로 되어 있는 경우 등 이 책에서만 볼 수 있는 팁들이 기록되어 있다. 

요즘 서울 아파트를 사기에는 너무 비싸서 빌라에 관심이 많은데 '아파트 못지 않은 빌라 찾는법'도 흥미롭게 읽었다. 입지 좋은 빌라는 아파트 부럽지 않다보니 빌라 투자에도 관심을 가져볼 필요가 있다. 피해야 하는 빌라는 당연히 '오래된 빌라'다. 아무리 위치가 좋고 수익률이 좋아도 오래된 빌라는 문제가 생길 가능성이 높다. 비가 오면 천장에서 물이 샐 가능성이 크고 외벽에 생긴 균열을 통해 비가 스며드는 경우도 많다.

좁은 골목에 있는 빌라나 주차 공간이 부족하고 엘리베이터가 없는 빌라도 피해야 한다. 좁은 골목에 있으면 밤에 어둡다 보니 여성들이 선호하지 않는다. 엘리베이터가 없는 빌라는 사기는 쉽지만 팔기가 무척 어렵다. 

앞서 언급한 것처럼 경매에 대한 내용은 내가 공인중개사 공부를 하면서 익힌 것들이 많아서 새로울 것은 없었다. 그래서 경매보다는 공매와 관련된 내용이 신선하게 느껴졌다. 특히 단순히 토지 공매, 지분 투자 외에도 유체동산 경공매(자동차), 지방세 체납자 압류동산 공매에 대한 내용은 이 책에서만 볼 수 있는 것 같다. 물론 부록처럼 간단히 소개하는 정도로만 다루어서 관련 내용을 자세히 공부하고 싶으면 수강을 하거나 따로 공부를 해야할 것 같다. 

부동산 경매

경매가 보이면 부동산이 보인다 - 경매초보 탈출을 위한 실전 바이블
이영욱 지음 / 랜드프로 / 2021년 2월

부동산 투자 중에서도 경매를 주제로 한 책이다. 안전한 경매 투자를 위해서는 안전한 물건에 입찰을 해야 하는데 그러다 보니 권리 분석이 필수적이다. 권리 분석부터 이 책에서는 다루고 있다. 예를 들면 말소기준권리인 근저당권을 찾으면 그 이후 모든 권리는 소멸 된다. 그 외에 임차인이 없고, 등기부도 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 물건이 경매 초보에게 적합한 물건이다. 

이런 물건은 집주인이 실거주하면서 은행, 캐피탈, 보험사, 카드사 등 금융권과 개인으로부터 대출받은 원금과 이자를 상환하지 못하고, 세금 역시 체납하는 경우가 진행 중인 경매물건의 상당수를 차지한다. 

경매 초보 분들에게는 유용한 정보일 것 같다. 개인적으로는 이미 공인중개사 시험을 공부하면서 알고 있던 내용이라 이 부분은 그냥 복습하는 느낌이었고 뒷 부분의 실전 사례가 더 기억에 남는다. 

경매투자에서 롱런하려면 무엇보다 현장에서의 경험을 기르는 것이 중요하다. 현장분석은 경매에 나온 물건을 직접 살펴, 해당 물건의 공부와 현황을 비교.검토하고, 새로운 사실을 발견하며, 물건의 장단점을 확인하는 것이다. 현장조사의 결과를 토대로 해당 물건에 입찰을 할 것인지 여부와 입찰을 한다면 입찰가의 기준선은 얼마로 할 것인지 정하게 된다.

임장 시에는 물건자체에 대한 검증도 필요하지만, 우선적으로 그 물건이 속해있는 지역 자체에 대한 공부가 필요하다. 사전에 조사할 수 있는 부분은 충분히 검토하고, 현지에서 조사할 사항에 대한 체크리스트를 미리 만들어가야 두 번 세 번 같은 목적으로 같은 곳을 방문하는 시간을 줄일 수 있다.

요즘에는 유튜브나 인터넷 카페에서 부동산 경매에 대한 정보를 손 쉽게 얻을 수 있다. 아마 이 책에 나온 정보 자체는 인터넷에서 조각 모음 하는 것처럼 찾으면 어디에선가는 볼 수 있는 내용들이다. 하지만 일일히 정보를 찾는 것은 너무 시간이 오래 걸리고 비효율적이다. 그래서 이 책은 그러한 시간을 아껴주는 역할을 한다고 보면 될 것 같다.

그러니까 내용 자체는 신선하거나 새로운 내용은 없는데 경매 초보나 이제 막 관심을 갖고 있는 분들이라면 이 책 한권에 담긴 내용만 이해해도 기본기는 충분히 다질 수 있을 것이다. 하지만 권리분석이 어렵거나 복잡한 물건을 다루려는 분들은 추가적인 공부가 필요할 것이다. 

시나리오 투자법

정해진 미래, 대세상승장이 온다 - 이야기꾼의 시나리오 투자법
이야기꾼 지음 / 책수레 / 2021년 1월

시나리오 투자법이라는 투자 방법을 소개하고 있는 책이다. 자산을 통화, 주식, 채권, 부동산, 상품으로 분류하고 각 자산의 흥망성쇠는 시나리오가 반복되는 것에 바탕을 두었다. 이 책에서는 17년 주기의 중기 12국면 시나리오 모델을 다루고 있다. 5대 자산 중 가장 중요하게 여기는 것은 미국 달러와 미국 금리이다. 미국 달러가 강세일때는 신흥국 증시가 자라나지 못한다. 반대로 미국 달러가 약세일때는 신흥국 증시, 상품시장 및 전 세계 경기가 모두 살아난다. 

미국 금리가 하락하는 환경에서는 채권과 부동산이 주기적으로 번성한다. 하지만 미국 금리가 상승하는 환경은 석유, 귀금속, 원자재, 농산물 같은 상품이 번성하기에 좋다. 전 세계에 공포가 만연하면 미국 달러나 채권, 금과 같은 안전 자산이 번성할 수 있는 환경이고, 탐욕이 만연한 환경으로 바뀌면 주식, 부동산, 상품이 번성한다.

사실 여기까지만 읽어도 향후 1~2년의 투자 방향을 잡을 수 있다. 원래라면 풍부하게 풀린 유동성을 거두어 들였어야 하지만 코로나 19로 인한 팬데믹이 미국 달러의 유동성을 확장 시켰다. 그러다보니 전 세계에 탐욕이 만연한 상황이고 그래서 주식, 부동산, 상품이 번성하고 있다. 반면에 채권이나 금과 같은 안전 자산은 맥을 못추고 있다.

가격이 오르거나 일정 수준으로 유지하면서, 시장 규모가 늘어나는 것은 시장의 수요가 너무 높다는 것이다. 한두 업체가 과점해서 가격 협상이 어려운 기술이나 제품임에도 불구하고, 반드시 필요해서 비싼 가격을 감수하고 많이 쓴다는 것이다.

10mm 이하의 파운드리(반도체 위탁 생산) 시장이 좋은 예시다. 7mm 이하에서 EUV를 사용해 반도체를 만들면서 칩 크기와 발열 문제를 동시에 해결했는데 이렇게 7mm 이하 EUV 공정은 5G 구현과 데이터 센터에 필수적이다. 따라서 퀄컴, 애플, 미디어텍, 인텔, AMD, 엔비디아 등은 어쩔 수 없이 파운드리 업체를 확보하는 데 혈안이다.

그런데 DRAM은 삼성전자, SK하이닉스, 마이크론 등 3개 업체가 과점하고 있다. 메모리 시장의 특성상 재고에 대한 변동성 때문에 가격 변동성이 여전히 크지만 예전만큼 심각하게 폭락하지 않고 있다. 또 세 업체가 공급을 폭발적으로 늘릴 수도 없다. 

국내 시장만 본다면 인터넷 플랫폼 시장도 황금 시장의 영역이다. 이 시장은 네이버와 카카오가 과점하고 있다. 인터넷 쇼핑, 인터넷 커머스, 인터넷 뱅킹, 웹툰 등의 시장 점유율이 이 두 기업으로 집중되고 있다. 

이 책에서 가장 관심이 가는 포인트가 아니었을까? 그래서 도대체 무엇을 보고 주식 시장이 과열됬다고 판단하고 탈출해야 하는 것인가? 대표적으로 원화 약세(USDKRW 상승)를 들 수 있다. 그때는 한국 증시 등 신흥국 증시에서 탈출해야 한다. 원달러 환율이 상승하면 시차 없이 한국 증시는 바로 폭락을 시작한다. 

또한 미국 금리 상승도 유심히 봐야 한다. 금리 인상은 경기 상승이나 증시 상승보다 먼저 진행되지 않는다. 공황이 끝나고 경기가 살아나고 증시가 상승하면 국채 10년물 같은 장기채 금리가 먼저 상승한다. 연준은 계속 시장 금리의 눈치를 보다가 결국 기준 금리를 올린다. 그러나 과열이 과도해지면 연준은 공격적으로 금리를 올리면서 시장에 경고한다. 결국 금리 인상은 버블 붕괴의 원인이 된다.

자산 시장의 위험도를 가장 잘 나타내는 것 중 하나가 바로 신용 금리차 역전 현상이다. 통상 회사채는 국채보다 부도 위험이 높아서 금리가 약간 높다. 금리가 높다는 것은 그만큼 채권 가격이 낮다는 것이다. 그런데 중기12국면의 가을 국면의 끝자락에 도달하면 회사채, 특히 하이일드 회사채의 가격이 폭락하면서 금리가 급등하는 현상이 나타난다. 이는 신용 금리 스프레드를 큰 폭으로 확대시킨다.