부동산 경매

경매가 보이면 부동산이 보인다 - 경매초보 탈출을 위한 실전 바이블
이영욱 지음 / 랜드프로 / 2021년 2월

부동산 투자 중에서도 경매를 주제로 한 책이다. 안전한 경매 투자를 위해서는 안전한 물건에 입찰을 해야 하는데 그러다 보니 권리 분석이 필수적이다. 권리 분석부터 이 책에서는 다루고 있다. 예를 들면 말소기준권리인 근저당권을 찾으면 그 이후 모든 권리는 소멸 된다. 그 외에 임차인이 없고, 등기부도 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 물건이 경매 초보에게 적합한 물건이다. 

이런 물건은 집주인이 실거주하면서 은행, 캐피탈, 보험사, 카드사 등 금융권과 개인으로부터 대출받은 원금과 이자를 상환하지 못하고, 세금 역시 체납하는 경우가 진행 중인 경매물건의 상당수를 차지한다. 

경매 초보 분들에게는 유용한 정보일 것 같다. 개인적으로는 이미 공인중개사 시험을 공부하면서 알고 있던 내용이라 이 부분은 그냥 복습하는 느낌이었고 뒷 부분의 실전 사례가 더 기억에 남는다. 

경매투자에서 롱런하려면 무엇보다 현장에서의 경험을 기르는 것이 중요하다. 현장분석은 경매에 나온 물건을 직접 살펴, 해당 물건의 공부와 현황을 비교.검토하고, 새로운 사실을 발견하며, 물건의 장단점을 확인하는 것이다. 현장조사의 결과를 토대로 해당 물건에 입찰을 할 것인지 여부와 입찰을 한다면 입찰가의 기준선은 얼마로 할 것인지 정하게 된다.

임장 시에는 물건자체에 대한 검증도 필요하지만, 우선적으로 그 물건이 속해있는 지역 자체에 대한 공부가 필요하다. 사전에 조사할 수 있는 부분은 충분히 검토하고, 현지에서 조사할 사항에 대한 체크리스트를 미리 만들어가야 두 번 세 번 같은 목적으로 같은 곳을 방문하는 시간을 줄일 수 있다.

요즘에는 유튜브나 인터넷 카페에서 부동산 경매에 대한 정보를 손 쉽게 얻을 수 있다. 아마 이 책에 나온 정보 자체는 인터넷에서 조각 모음 하는 것처럼 찾으면 어디에선가는 볼 수 있는 내용들이다. 하지만 일일히 정보를 찾는 것은 너무 시간이 오래 걸리고 비효율적이다. 그래서 이 책은 그러한 시간을 아껴주는 역할을 한다고 보면 될 것 같다.

그러니까 내용 자체는 신선하거나 새로운 내용은 없는데 경매 초보나 이제 막 관심을 갖고 있는 분들이라면 이 책 한권에 담긴 내용만 이해해도 기본기는 충분히 다질 수 있을 것이다. 하지만 권리분석이 어렵거나 복잡한 물건을 다루려는 분들은 추가적인 공부가 필요할 것이다.